Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – publication du BOFIP
L’administration vient d’indiquer que la taxe de 0,6% ne s’applique pas aux engagements de construire.
L’administration vient en effet de publier les commentaires relatifs à la taxe additionnelle de 0,6%, qui a été instaurée par l’article 21 de la LFR 2015.
Il ressort de ces commentaires que la taxe additionnelle ne s’applique pas aux mutations exonérées de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière. Les mutations d’immeubles qui s’accompagnent d’un engagement de construire ne sont donc pas soumises à la taxe additionnelle (BOI-ENR-DG-60-10-20-20160406 § 110). Une certaine lecture de l’instruction et des textes laisse également à penser que les achats comportant un engagement de revendre ne sont pas non plus soumis à la taxe. Ceci devra être confirmé.
Ne sont pas non plus concernés les échanges d’immeubles faits à titre pur et simple ainsi que les apports purs et simples en sociétés passibles du droit fixe.
TVA – Livraisons à soi-même – conséquences de la suppression partielle – publication des commentaires au BOFIP – gestion du droit à déduction de la TVA sur immobilisations – actions à prendre chez les investisseurs fonciers
Depuis le 22 décembre 2014, le législateur a restreint le champ d’application des livraisons à soi-même. Les assujettis récupérateurs à 100 % de la TVA n’ont plus à procéder à la taxation de livraisons à soi-même. Dans la mesure où, s’agissant des immobilisations, les livraisons à soi-même permettaient le calcul des régularisations de TVA et étaient prises en considération pour la préparation des états des droits à déduction transmis à l’occasion des ventes relevant de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, les commentaires de l’administration fiscale étaient attendus.
Ces commentaires, qui ont été publiés le 2 mars 2016, confirment largement les principes retenus par le législateur (voir nos articles précédents du 8 janvier 2015 et du 10 novembre 2014).
Face à la technicité du sujet, nous mettons l’accent sur les points d’actions suivants :
1. les assujettis intégralement récupérateurs de TVA (la majorité des bailleurs d’immeubles de bureaux, de commerce et de stockage) doivent mettre en place une documentation comptable spécifique. Une telle documentation ne peut pas être mise en place le jour de la vente de l’immeuble mais doit être constituée tout au long de la vie de l’immeuble. Cette documentation est indispensable en cas de vente de l’immeuble en dispense de TVA (257 bis du CGI) ou en cas de vente de sociétés immobilières. Nous proposons d’animer des ateliers dédiés avec les équipes concernées pour envisager ces problématiques.
2. Contrairement aux idées reçues, les assujettis non récupérateurs de TVA peuvent profiter de cette réforme pour réduire les coûts de TVA liés aux immeubles qu’ils utilisent. Nous pensons ainsi particulièrement aux immeubles utilisés par les cliniques, les assureurs et les établissements financiers.
Ceci étant dit, pour les plus courageux, nous avons relevé les points suivants :
– il n’est pas prévu la possibilité de taxer une livraison à soi-même dans le but de simplifier le support administratif de futures régularisations. Autrement dit, et c’est là l’un des points importants de la réforme, les entreprises qui ne sont plus soumises aux livraisons à soi-même doivent mettre en place une organisation comptable permettant un suivi de la TVA grevant les immobilisations pendant 20 ans.
– les livraisons à soi-même concernent les assujettis non intégralement récupérateurs de la TVA. Par tolérance, certains bailleurs exonérés ne sont pas soumis aux livraisons à soi-même (tolérance des « bailleurs non assujettis »). En revanche, les assujettis qui ne récupèrent aucune TVA sont à présent concernés par les livraisons à soi-même. La tolérance administrative qui permettait la non taxation des livraisons à soi-même a été rapportée (cette tolérance ne concernait pas les livraisons à soi-même d’immeuble).
– les livraisons à soi-même de travaux ne concernent pas les biens en stock.
– les transferts d’immeubles de stock à immobilisation ne sont soumis à livraison à soi-même que si les immeubles deviennent utilisés à une activité non récupératrice de la TVA. Le champ de la taxation est donc restreint. Cela étant, une telle taxation, lorsqu’elle demeure, peut s’avérer lourde de conséquences.
– en ce qui concerne les régularisations de TVA, le point de départ du délai de 20 ans est présumé être la date de dépôt de la DAACT lorsque la livraison à soi-même n’est pas taxée (ce qui permet, dans les faits, de retenir une date identique au cas où la livraison à soi-même est taxée). La base de calcul du reversement prend en considération la TVA grevant l’immobilisation lorsque la livraison à soi-même (d’immeuble ou de travaux) n’est pas taxée. Le suivi de cette TVA, nous l’avons déjà indiqué, requiert la constitution d’une documentation comptable spécifique. Cette documentation comptable est indispensable en cas de contrôle fiscal et en cas de revente de l’immeuble, afin de calculer le reversement des vingtièmes ou afin de constituer la documentation TVA en cas de vente relevant de la dispense prévue par l’article 257 bis du CGI.
– en ce qui concerne le respect de l’engagement de construire, le dépôt en mairie de la DAACT permet de justifier de l’engagement lorsque le constructeur n’est pas soumis à livraison à soi-même.
Dispense de TVA – demandes de rescrit déposées à la suite des décisions du 23 novembre 2015
Nous avons déposé les demandes de rescrit suivantes afin de demander à l’administration fiscale les suites qu’elle entend donner aux décisions du 23 novembre 2015, sur lesquelles nous vous avons déjà alertées (voir notre article) :
– vente par un marchand de biens d’un immeuble donné en location avec TVA à un investisseur long terme ;
– levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) lorsqu’elle précède la revente de l’immeuble accompagnée du transfert de l’activité locative soumise à TVA à un investisseur long terme ;
– levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) immédiatement suivie de la revente de l’immeuble à un autre crédit-bailleur aux fins de la mise en place d’une cession-bail, par un opérateur qui a donné en location avec TVA l’immeuble et qui entend continuer cette location après l’opération ;
– idem mais l’opération est précédée de l’achat de la position de crédit-preneur.
Détermination de l’assiette foncière non-amortissable d’un immeuble
Deux décision des 9ème et 10ème sous-sections réunies du Conseil d’Etat en date du 15 février 2016 méritent d’être signalées.
En premier lieu parce qu’elles portent sur un sujet rarement évoqué à ce niveau – la répartition de la valeur d’un immeuble entre la construction et le terrain qui la supporte – et ensuite pour la sagesse dont a fait preuve le Conseil dans la résolution de cette question.
L’administration prétendait déterminer cette répartition par comparaison avec les valeurs des terrains et constructions figurant au bilan de sociétés détenant des biens comparables.
Le Conseil d’Etat n’a pas retenu cette approche. Il a considéré que la répartition devait avant tout être déterminée en se basant sur des transactions portant sur des terrains nus de même nature et réalisées à des dates proches de celle de l’acquisition de l’immeuble concerné, ou, à défaut, en déterminant la valeur de la construction à la date d’entrée au bilan à partir de son coût de reconstruction éventuellement diminuée d’une décote représentative de la vétusté du bien et de son état d’entretien.
En ce qui concerne la méthode préconisée par l’administration, à savoir la comparaison avec les bilans d’autres sociétés, le Conseil a rappelé qu’elle n’était envisageable que si les deux précédentes méthodes n’étaient pas applicables (par exemple pour des immeubles anciens selon le Conseil d’Etat) et qu’en tout état de cause, seuls pouvaient être comparés les bilans de sociétés possédant des biens de mêmes caractéristiques (en terme de localisation, de type de construction, d’entretien et de possibilité d’agrandissement) et dont les dates d’entrée aux bilans des immeubles étaient proches de celle de l’acquisition de l’immeuble concerné.
Autant dire que la méthode par comparaison des bilans a, dans la majorité des cas, peu de chances d’être retenue. C’est heureux dans la mesure où cette dernière méthode défavorise clairement le contribuable par rapport à l’administration, cette dernière disposant d’une large base de données de bilans de sociétés immobilières auquel les contribuables n’ont pas accès.
Conseil d’Etat, décisions du 15 février 2016, n° 380400, LG Services et n° 367467, SARL Daves
Article rédigé par Christophe Le Bon, avocat
