DMTO – travaux effectués par le locataire
Selon leur importance, les travaux effectués sur un immeuble ancien peuvent conduire à un immeuble neuf au regard de la TVA et des DMTO. La qualification fiscale des travaux présente notamment un enjeu lors de l’achat de l’immeuble ancien à restructurer (125 € de DMTO au lieu de 5,80% / 6,40% si un engagement de construire peut être rempli) et lors de la revente de l’immeuble après travaux (0,715% au lieu de 5,80% / 6,40% si la revente est faite par un assujetti agissant en tant que tel).
Une question écrite vient d’être publiée afin d’obtenir la confirmation que les travaux effectués par le locataire doivent être pris en considération pour l’analyse. Nouvelle question publiée le 14 novembre 2017.
Une réponse ministérielle Sallé publiée au JO AN, 14 juin 1969, n° 4451, apportait une réponse positive. Toutefois, cette réponse n’a pas été reprise au BOFIP.
Nous suivrons avec attention à la réponse qui sera apportée à cette question dans la mesure où elle présente une grande importance pratique pour les locaux commerciaux et les locaux de bureaux.
Nouvelle question n° 403 du 8 octobre 2024
TVA – notion d’opération patrimoniale – cession d’un terrain à bâtir par un bailleur
La cession d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA lorsqu’elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, c’est-à-dire par une personne qui exerce de manière habituelle une activité économique et qui cède le terrain dans le cadre de cette activité économique. Ainsi, l’assujetti qui cède un terrain à bâtir en dehors de cette activité économique, autrement dit, à titre privé ou patrimonial, n’agit pas en tant que tel et la cession du terrain à bâtir n’est pas soumise à la TVA.
La Cour d’appel de Lyon vient de juger dans une décision du 25 octobre 2016, n° 15LY00831, société LMG, qu’agit en tant qu’assujetti un bailleur qui cède un terrain à bâtir dans les circonstances suivantes : acquisition d’un terrain, obtention du remboursement de la TVA grevant l’acquisition de ce terrain, construction d’un immeuble donné en location avec TVA sur une partie de ce terrain et cession de la partie restante, dépourvue de construction, du terrain à bâtir.
Le juge considère que la cession de ce terrain est donc soumise à la TVA de plein droit dès lors qu’elle est effectuée par un assujetti agissant en tant que tel. La cession de la parcelle litigieuse se rattache en effet directement à l’activité économique de bailleur du cédant.
Le coin des experts
Cette décision est dans la droite ligne d’une décision de principe du Conseil d’Etat « Société SUDFER » du 29 décembre 1995, n° 118754. La Cour d’appel reprend d’ailleurs le considérant de l’arrêt SUDFER, en omettant toutefois de tirer les conséquences de la modification de la notion d’assujetti opérée par l’article 3 de la loi n° 92-677 du 17 juillet 1992 qui a précisé que seul l’exercice d’une activité économique, de manière habituelle, conférait la qualité d’assujetti, l’exercice ponctuel n’étant, en principe, plus retenu.
L’immobilier a connu un régime d’exception jusqu’au 31 décembre 2012, s’agissant de certains immeubles neufs mais pas de terrains à bâtir, régime plus connu sous le nom de « TVA immobilière des particuliers » (voir en ce sens notre article https://taximmo.fr/3eme-lfr-2012-suppression-de-la-tva-immobiliere-des-particuliers-mesures-transitoires/)
DMTO – engagement de revendre – respect partiel – tolérance administrative – application aux achats antérieurs au 11 mars 2010
Une tolérance administrative introduite par l’instruction 7 C-2-11 du 18 avril 2011 (§14) permet, en cas de respect partiel de l’engagement de revendre, de limiter l’assiette des droits supplémentaires (5,09% ou 5,80% – 0,715%) à hauteur de la différence entre le prix d’achat du bien et le prix des parties revendues. Cette tolérance est reprise au BOFIP BOI-ENR-DMTOI-10-50-20140429 § 110.
Exemples : un marchand de biens achète un immeuble 500 000 EUR. Un engagement de revendre est pris afin de limiter le montant des droits à 0,715% au lieu de 5,80%. Par hypothèse, le délai pour revendre est de 5 ans. A l’expiration du délai imparti pour revendre, une partie de l’immeuble reste invendue.
Le prix des parties revendues atteint 510 000 EUR. Grâce à la tolérance, le marchand de biens ne doit aucun droit supplémentaire au titre de l’acquisition de l’immeuble.
Dans l’hypothèse où le prix des parties revendues atteint 480 000 EUR, les droits complémentaires sont dus sur une base de 20 000 EUR alors même que la valeur des parties non revendues serait de 100 000 EUR.
La Cour d’appel de Chambéry vient de juger que cette tolérance administrative s’applique également aux acquisitions intervenues avant le 11 mars 2010, c’est-à-dire avant la parution de l’instruction qui introduit cette tolérance.
CA Chambéry, 25-10-2016, n° 15 00202
Nota du 24 janvier 2024 : Voir en sens contraire Cour de cassation, Chambre commerciale, 29 novembre 2023, n°21-20.978
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