VIR – Exigibilité de la TVA sur les appels de fonds comme pour une VEFA (réponse)
Dans une réponse écrite publiée ce jour (QE N° 96 LOUWAGIE, JO AN 13 septembre 2022), l’administration fiscale apporte des précisions intéressantes, « pour les experts », s’agissant du régime de TVA applicable à la VEFA et plus particulièrement du fait générateur de cette opération (à bien différencier de la notion d’exigibilité).
L’administration indique ainsi qu’il intervient « lors de la réception des travaux à l’issue desquels l’immeuble est considéré comme achevé au sens de l’article R. 261-1 du CCH ».
Cette précision est particulièrement importante pour les changements de taux de TVA dans la mesure où le législateur peut se référer à cette notion pour fixer la date d’entrée en vigueur d’un nouveau taux.
L’administration apporte également deux précisions supplémentaires s’agissant de la date du fait générateur de la VEFA, à savoir que : « La circonstance que la mise à disposition effective de l’acquéreur soit susceptible de n’intervenir que postérieurement à l’achèvement est sans incidence. Il en est de même, en l’absence de clause suspensive de la vente, de la circonstance que le solde des versements de la VEFA ne soit versé que lors de cette mise à disposition ».
Attention : cette réponse ne modifie pas les règles d’exigibilité applicables aux VEFA, à savoir « lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux » (article 269, 2-a bis) du CGI).
En ce qui concerne les opérations portant sur des immeubles anciens vendus avec des travaux significatifs dans le cadre d’une VEFA conventionnelle ou d’une VIR, qui est étaient au coeur de la question posée, il faut bien avouer que la rédaction de la réponse étonne dans la mesure où celle-ci semble consacrée au régime de la VEFA traditionnelle jusqu’au moment où on découvre que les règles expliquées ne traitent plus de ce sujet : « En application du a du 2 de l’article 269 du CGI, la taxe devient exigible lors de la réalisation du fait générateur »
A partir de ce moment, la fin de la réponse semble nous apporter les précisions attendues, à savoir que la TVA peut être exigible et déductible au moment de l’encaissement de l’appel de fonds (« acompte » d’un point de vue TVA), à concurrence du montant encaissé, ce qui sous-entend que le fait générateur de ces opérations obéirait à la même analyse que celle retenue pour la VEFA et rappelée au début de la réponse, ce qui était le sens de la demande.
En conclusion, la réponse a au moins l’intérêt de rappeler que l’exigibilité de la TVA en matière d’acompte s’agissant des livraisons de biens change au 1er janvier 2023 (voir l’article suivant) mais que, pour ceux qui souhaitent devancer l’application de ces règles, ceci est possible conformément au principe de l’effet direct vertical des dispositions claires, précises et inconditionnelles d’une directive, à savoir l’article 65 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA.
En pratique et en simplifiant, cette réponse vient conforter les opérateurs qui appliquent déjà le régime de VEFA aux VIR soumises à la TVA sur option.
Bonne reprise à tous 🙂
TVA – urbanisme transitoire – une question écrite a été déposée pour sécuriser le régime
Une question écrite vient d’être déposée afin de sécuriser le régime de TVA applicable à l’urbanisme transitoire.
Il s’agit des mises à disposition d’immeubles dans l’attente de leur démolition ou de leur restructuration. Ces mises à disposition sont le plus souvent effectuées à titre gratuit auprès d’occupants qui ne sont pas en mesure de payer un loyer de marché (associations, artistes, personnes morales de droit public, etc.), ces derniers pouvant prendre à leur charge tout ou partie des charges dites locatives. Les propriétaires (qui ont généralement inscrit l’immeuble en stock dans leur comptabilité sociale), évitent, à cette occasion, de supporter des frais de gardiennage et peuvent également participer à toute une série d’actions solidaires et positives pour notre société.
La question vise à confirmer :
– qu’il n’y a pas d’atteinte au droit à déduction de la TVA du propriétaire qui met à disposition l’immeuble (TVA d’acquisition, TVA relative aux frais et aux charges),
– qu’aucune livraison ou prestation n’est à taxer en raison de cette mise à disposition (livraison ou prestation de service à soi-même),
– que cette mise à disposition permet d’assimiler le bien en stock à une immobilisation (régime de l’assimilation qui permet notamment de récupérer une TVA de régularisation payée lors de l’acquisition lorsque le bien acquis est inscrit en stock chez l’acquéreur).
Nous remercions Madame Véronique Louwagie, députée de la deuxième circonscription de l’Orne, vice-présidente de la Commission des Finances, d’avoir accepté de déposer cette question que nous avons préparée, afin de pouvoir sécuriser, au bénéfice de tous, cette problématique. Nous remercions également Monsieur Olivier Henno, sénateur du Nord, d’avoir accepté de déposer une question similaire pour relayer cette problématique devant le Sénat.
Consulter la QE Louwagie n° 380 publiée le 26 juillet 2022.
Nota du 15 novembre 2022 : réponse favorable publiée le 15 novembre 2022
Nous profitons également de cette actualité pour remercier Monsieur Romain Grau de nous avoir accompagnés dans cette tâche pendant la législature précédente :
– régime de l’assimilation TVA – immeubles en stock
– sécurisation du régime de TVA sur marge
– précision apportée au régime du démembrement TVA
– modalités d’application de l’option TVA par local des locations
– dispense de TVA applicable à une opération de revente post levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail
Nous souhaitons un bel été à nos lecteurs et des vacances bien méritées 😊
DMTO – engagement de construire – prorogations annuelles – réponse tacite
Les assujettis à la TVA ont la possibilité de prendre un engagement de construire lors de l’acquisition d’un immeuble afin de réduire les droits de mutation à 125 euros.
L’acheteur a alors un délai de quatre ans, à compter de son acquisition, pour remplir l’engagement de construire (sauf reprise de l’engagement de construire du vendeur, auquel cas le délai de l’acheteur court à compter de l’acquisition par le vendeur et non pas de sa propre acquisition).
Lorsqu’au terme du délai de quatre ans, l’engagement de construire n’est pas rempli, l’acheteur a la possibilité de demander des prorogations annuelles.
En application des dispositions de l’article 1594-0 G, A-IV du CGI, « l’absence de notification d’un refus motivé de l’administration dans les deux mois de la réception de la demande vaut acceptation« .
Selon les services en charge de la demande de prorogation, les pratiques sont différentes. Certains services répondent de manière expresse y compris pour adresser une réponse positive, d’autres utilisent plus facilement le système de la réponse tacite.
Selon nos informations, le PCRP centre qui s’occupe des arrondissements suivants à Paris : 1er, 2nd, 3ème, 4ème, 9ème et 10ème arrondissements, a indiqué ne plus envoyer de réponses expresses positives même si les acheteurs en font la demande.
TAB – TVA sur marge – condition d’identité – terrain d’assiette d’un bâtiment
En ce qui concerne le contentieux de la TVA sur marge et la condition d’identité, dans sa composante juridique, le Conseil d’Etat vient de préciser que pour qu’un terrain et un bâtiment situés sur une même parcelle cadastrale puissent être distingués d’un point de vue de TVA (i.e. un terrain à bâtir, d’une part, et un bâtiment et son terrain d’assiette, d’autre part), il est nécessaire que le document d’arpentage qui procède à la division effective des parcelles soit antérieur à l’acte d’achat.
Au cas particulier, seule la déclaration préalable de division et la décision de non opposition étaient antérieures à l’acte d’acquisition par l’acheteur-revendeur qui souhaitait appliquer la TVA sur marge sur la revente du terrain à bâtir.
La bénéfice de la TVA sur marge a ainsi été refusé le Conseil d’Etat.
A noter que ces précisions interviennent en dehors des commentaires de l’administration fiscale, c’est-à-dire en interprétant le droit. Les commentaires de l’administration fiscale ont en effet été publiés postérieurement aux années en litige, ce qui ne permettait pas de les invoquer.
Si nous devions comparer la solution retenue par le Conseil d’Etat et celle admise par l’administration fiscale, nous pourrions constater que l’analyse du Conseil d’Etat rejoint celle de l’administration fiscale initialement exprimée dans Rép. min. n° 94061 : JOAN, 30 août 2016, De la Raudière ou Rép. min. n° 91143 : JOAN, 30 août 2016, Carré.
Cela étant, l’administration fiscale s’était ensuite montrée plus libérale dans des réponses postérieures en admettant la prise en considération d’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées, obtenu préalablement à l’acquisition par l’acheteur-revendeur (Rép. min. n° 96679 : JOAN, 20 sept. 2016, Bussereau ou Rép. min. n° 94538 : JOAN, 20 sept. 2016, Savary).
A noter que ces réponses n’évoquaient pas la déclaration préalable de division.
Consulter CE 17 juin 2022, n° 443893, « Inédit au recueil Lebon »
Consulter également notre tableau récapitulatif mis à jour
Nota du 5 octobre 2022 : la CAA TOULOUSE, 1ère ch., 29/09/2022, n°21TL00804 retient une analyse plus sévère que le Conseil d’Etat en exigeant un achat séparé du bâtiment et du terrain et en refusant de prendre en considération des documents d’arpentage effectuant une division cadastrale dressés antérieurement aux acquisitions. Ici encore, il s’agissait d’opérations qui ont eu lieu avant la publication des réponses ministérielles rappelées ci-dessus.
