TAB – TVA sur marge – condition d’identité – terrain d’assiette d’un bâtiment
En ce qui concerne le contentieux de la TVA sur marge et la condition d’identité, dans sa composante juridique, le Conseil d’Etat vient de préciser que pour qu’un terrain et un bâtiment situés sur une même parcelle cadastrale puissent être distingués d’un point de vue de TVA (i.e. un terrain à bâtir, d’une part, et un bâtiment et son terrain d’assiette, d’autre part), il est nécessaire que le document d’arpentage qui procède à la division effective des parcelles soit antérieur à l’acte d’achat.
Au cas particulier, seule la déclaration préalable de division et la décision de non opposition étaient antérieures à l’acte d’acquisition par l’acheteur-revendeur qui souhaitait appliquer la TVA sur marge sur la revente du terrain à bâtir.
La bénéfice de la TVA sur marge a ainsi été refusé le Conseil d’Etat.
A noter que ces précisions interviennent en dehors des commentaires de l’administration fiscale, c’est-à-dire en interprétant le droit. Les commentaires de l’administration fiscale ont en effet été publiés postérieurement aux années en litige, ce qui ne permettait pas de les invoquer.
Si nous devions comparer la solution retenue par le Conseil d’Etat et celle admise par l’administration fiscale, nous pourrions constater que l’analyse du Conseil d’Etat rejoint celle de l’administration fiscale initialement exprimée dans Rép. min. n° 94061 : JOAN, 30 août 2016, De la Raudière ou Rép. min. n° 91143 : JOAN, 30 août 2016, Carré.
Cela étant, l’administration fiscale s’était ensuite montrée plus libérale dans des réponses postérieures en admettant la prise en considération d’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées, obtenu préalablement à l’acquisition par l’acheteur-revendeur (Rép. min. n° 96679 : JOAN, 20 sept. 2016, Bussereau ou Rép. min. n° 94538 : JOAN, 20 sept. 2016, Savary).
A noter que ces réponses n’évoquaient pas la déclaration préalable de division.
Consulter CE 17 juin 2022, n° 443893, « Inédit au recueil Lebon »
Consulter également notre tableau récapitulatif mis à jour
Nota du 5 octobre 2022 : la CAA TOULOUSE, 1ère ch., 29/09/2022, n°21TL00804 retient une analyse plus sévère que le Conseil d’Etat en exigeant un achat séparé du bâtiment et du terrain et en refusant de prendre en considération des documents d’arpentage effectuant une division cadastrale dressés antérieurement aux acquisitions. Ici encore, il s’agissait d’opérations qui ont eu lieu avant la publication des réponses ministérielles rappelées ci-dessus.
TVA – 257 bis – Dispense de TVA – Décision ubuesque du Conseil d’Etat
Pour mémoire, l’article 257 bis prévoit que les opérations relevant de ce régime sont « dispensées de TVA » alors que l’article 19 de la directive TVA, que l’article 257 bis est sensé transposer, prévoit, quant à lui, que les opérations bénéficiant de ce régime, « n’existent pas »…
Derrière cette différence de vocabulaire, les idées sont les mêmes. (i) Absence de taxation et de régularisation de TVA. (ii) Le cessionnaire est réputé continuer la personne du cédant, peu importe la date d’achèvement de l’immeuble ou encore que l’opération aurait été, à défaut de 257 bis, exonérée ou taxable à la TVA.
Dans une décision pour le moins surprenante du Conseil d’Etat (CE 31 mai 2022, n° 451379, SA Anciens établissements Georges Schiever et fils), on apprend que :
– L’article 257 bis est mal rédigé et n’a pas correctement repris l’article 19 de la directive TVA qu’il est sensé transposer ;
– Les dispositions françaises ne peuvent pas être « complétées » en les interprétant à la lumière de la directive TVA pour leur donner le sens qu’elles sont sensées avoir ;
A cet égard, la lecture stricte retenue par le Conseil d’Etat est pour le moins frustrante dans la mesure où le Conseil d’Etat a pu, dans d’autres contentieux, compléter le texte français afin d’y ajouter des conditions qui figuraient uniquement dans la directive TVA (pour mémoire, la condition d’identité dans le contentieux de la TVA sur marge)
– L’article 257 bis, dans sa version actuelle, ne peut « dispenser » que des opérations « soumises » à la TVA (on comprend en réalité « taxées » à la lecture des conclusions du rapporteur public) ;
– Cependant, le BOFIP opposable (ndlr : en phase avec la directive TVA sur ce point) permet néanmoins d’appliquer le 257 bis même lorsque la vente de l’immeuble est exonérée…
Pour ceux qui ne lisent que le BOFIP, tout se complique 😊 (et pour les autres aussi !) En effet, le Conseil d’Etat fait une analyse en droit et ensuite sur la base du BOFIP opposable et chaque analyse aboutit, au cas particulier, à une solution différente.
En droit : on comprend que le 257 bis ne s’appliquerait qu’à des opérations taxables (de plein droit ou sur option). En revanche, les opérations exonérées (ou hors champ) ne sont pas concernées.
En opposabilité : le 257 bis s’applique aux opérations taxables et exonérées.
Concrètement, cela veut dire quoi ?
1/ En pratique, le 257 bis sur les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans n’est finalement pas obligatoire ! On pourrait avoir une exonération avec un transfert de vingtièmes de TVA
2/ Il est préférable de viser le BOFIP et le rescrit publié RES N° 2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006 si on veut appliquer le 257 bis sur ces ventes
3/ Cette décision génère un sentiment d’insécurité juridique totalement inutile tant au niveau du vendeur que de l’acheteur et soulève une foule de questions sans réponse et sans intérêt (que nous n’osons même pas poser dans cet article)…
Au final, cette décision crée beaucoup d’agacements et, au-delà, une telle zizanie qu’une modification législative s’avère nécessaire afin de rapidement remettre de l’ordre dans la matière et continuer à appliquer l’article 257 bis comme auparavant.
Nota du 11 octobre 2022 : un amendement a été déposé pour réécrire l’article 257 bis dans la loi de finances pour 2023
Nota du 6 juin 2024 : pour comparer Cour administrative d’appel de Douai, 4ème Chambre, 22 mai 2024, 23DA00846 (pappers.fr) qui vérifie l’application de l’article 257 bis du CGI en se référant à la jurisprudence communautaire.
TVA sur marge – décision du CE concernant l’affaire ICADE PROMOTION
Le Conseil d’Etat a rendu sa décision hier.
Le pourvoi de la société est rejeté.
Le Conseil d’Etat ne donne aucune indication supplémentaire s’agissant de l’arrêt rendu par la CJUE.
Cela étant, il va falloir à présent faire avec cet arrêt qui remet en cause notre système de TVA sur marge.
Prochaine étape : élaboration des nouveaux commentaires administratifs.
Pour mémoire, une réponse ministérielle permet de continuer à appliquer les commentaires actuels jusqu’à la publication des nouveaux commentaires.
Consulter la décision CE 12 mai 2022, n° 416727, Icade Promotion
TVA – baux – indemnités de résiliation anticipée et de remise en état – mise à jour du BOFIP
Dans le cadre d’une consultation publique, l’administration fiscale vient de préciser le régime de TVA applicable aux indemnités suivantes :
– Indemnité de résiliation anticipée versée au bailleur ou au preneur (§ 260),
– Indemnité de remise en état (§ 260),
– Indemnité fixée par le juge au titre d’une occupation illégale (§ 310).
Indemnités de résiliation anticipée
L’administration fiscale reprend à son compte, de manière officielle, la décision CATLEYA du Conseil d’Etat et l’arrêt LUBBOCK de la CJUE et confirme les régimes suivants.
Indemnité de résiliation anticipée versée au bailleur (rémunération de la renonciation à percevoir le loyer) : taxation si le loyer est taxable à la TVA. Exonération dans le cas contraire.
Indemnité de résiliation anticipée versée au preneur (rémunération de la renonciation au droit d’occuper le bien) : taxation si le loyer est taxable à la TVA et si le preneur est assujetti à la TVA. Exonération de TVA si le loyer est exonéré de la TVA. Indemnité non soumise à la TVA si le preneur est non assujetti à la TVA (même si le loyer est taxable à la TVA).
Ces précisions doctrinales sont les bienvenues.
Nota : attention à l’émission d’une facture si la TVA est due, afin de permettre la récupération de la TVA sans problème par la partie versante.
Indemnité de remise en état
L’administration fiscale conclut au caractère taxable de cette indemnité et considère que cette indemnité rémunère une prestation de services rendue par le bailleur qui consiste à se substituer au preneur pour la réalisation des travaux de remise en état.
Dans la version en consultation, cette indemnité apparaît taxable dans tous les cas, i.e. bail soumis ou non à la TVA et peu importe si les travaux sont ou non réalisés.
Indemnité fixée par le juge judiciaire et versée au titre d’une occupation illégale
Reprise de la décision Armor Immo du Conseil d’Etat. Sommes non soumises à la TVA à défaut de prestation de services fournie par le bailleur au preneur.
Nota du 29/12/2022 : le BOFIP a été mis à jour le 28 décembre 2022 à la suite de la consultation publique. voir l’article suivant.
