TVA – Travaux modificatifs acquéreurs (TMA) – dépôt d’une question écrite
Une question écrite a été déposée afin d’obtenir la confirmation que les TMA bénéficient du taux réduit de TVA dont bénéficie la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou la vente d’immeuble à rénover (VIR) dans le cadre desquelles ils sont réalisés.
Consulter la QE LOUWAGIE N°3215 publiée le 15 novembre 2022
Nota du 14 février 2023 : réponse publiée le 7 février 2023 – affirmation du caractère accessoire des TMA. Cependant, le mode opératoire des TMA décrit dans la réponse empêche, à ce stade, de connaître sa portée exacte.
TVA – urbanisme transitoire – réponse ministérielle favorable
Une réponse à la QE LOUWAGIE N° 380 publiée ce jour vient sécuriser la pratique de l’urbanisme transitoire au regard de la TVA :
– aucune atteinte au droit à déduction de la TVA du propriétaire qui met à disposition l’immeuble à titre gratuit,
– aucune prestation de service à soi-même n’est à taxer en raison de cette mise à disposition,
– dernier point pratique important : la mise à disposition permet d’assimiler le bien en stock à une immobilisation (régime de l’assimilation qui permet notamment de récupérer une TVA de régularisation payée lors de l’acquisition lorsque le bien acquis est inscrit en stock chez l’acquéreur).
Le cas visé par la question écrite concerne des biens en stock qui sont affectés à une opération de promotion taxable à la TVA et qui dans l’attente de leur démolition ou de leur restructuration sont mis à disposition à titre gratuit* à des associations, des artistes, des personnes morales de droit public, etc. (* les occupants peuvent cependant prendre en charge tout ou partie des charges locatives).
TAB – TVA sur marge – condition d’identité – terrain d’assiette d’un bâtiment (suite)
Une nouvelle décision du Conseil d’Etat concernant la TVA sur marge et plus précisément la condition d’identité.
Cette décision traite de la composante « juridique » de la condition d’identité, à savoir que le bien doit conserver la même qualification TVA depuis son acquisition jusqu’à sa revente.
L’affaire litigieuse concerne le point qui a mis le feu au poudre, à savoir le détachement post acquisition d’une parcelle de terrain qui constitue le jardin d’une maison (autrement dit, qui ne constitue pas le terrain d’assiette du bâtiment).
Une dernière difficulté tient à la temporalité de l’affaire litigieuse. En effet, les reventes de TAB ont eu lieu alors que les réponses ministérielles opposables qui traitent du sujet n’avaient pas été publiées. Celles-ci n’étaient donc, en tout état de cause, pas opposables.
Rappel de la règle de la condition d’identité par le Conseil d’Etat.
La TVA sur marge s’applique aux opérations de cession de TAB qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’applique donc pas à une cession de TAB qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment :
– quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur,
– ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment.
Au cas particulier, le Conseil d’Etat annule un arrêt de la CAA du Bordeaux. Pour quelle raison ?
« En se fondant, pour juger que les terrains à bâtir objets des cessions en litige avaient été acquis en cette même qualité par la société BH Concept auprès de leurs anciens propriétaires, sur la seule circonstance que la division parcellaire dont ces terrains procédaient avait été autorisée de façon suffisamment précise et détaillée préalablement à cette acquisition, sans rechercher s’il ressortait des actes de vente que ces terrains avaient été acquis par la société BH Concept comme terrains à bâtir, distinctement des terrains supportant des constructions, la cour administrative d’appel de Bordeaux a commis une erreur de droit. »
Pour mémoire, avant leur acquisition, ces terrains avaient fait l’objet de « déclarations préalables de division ainsi que de certificats d’urbanisme et de déclarations préalables » (extrait de l’arrêt de la CAA de Bordeaux).
A ce jour, la doctrine administrative, plus favorable, prévoit que la condition d’identité « juridique » est remplie lorsque « la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession ». (Rép. min. n° 96679 : JOAN, 20 sept. 2016, Bussereau ou Rép. min. n° 94538 : JOAN, 20 sept. 2016, Savary).
Consulter la décision du CE 11/10/2022, 8e et 3e ch., n° 46456, BH Concept, « Mentionné dans les tables du recueil Lebon »
Consulter l’arrêt de la CAA de Bordeaux 07/04/2022, n° 20BX00181, « Inédit au recueil Lebon »
Nota du 7 juin 2023 :
Pour comparer, voir la notion d’unité foncière utilisée par la CAA de Nantes (CAA de NANTES, 1ère chambre, 17/03/2023, 21NT02512, SAS DISER) et la CAA de Marseilles (CAA de MARSEILLE, 3ème chambre, 17/05/2023, 20MA02290, SOCIETE LUMINAT). Voir également notre article du 5 octobre 2020.
Nota du 8 novembre 2023 :
Voir CAA de MARSEILLE, 3ème chambre, 05/10/2023, 21MA03280
« 10. La société Edition Limitée fait valoir que l’acte notarié d’acquisition du 22 décembre 2015 distingue la maison d’habitation et le terrain à bâtir et se prévaut de la déclaration préalable et du permis de construire obtenus avant l’acquisition du bien et mentionnés dans l’acte. Toutefois, contrairement à ce qui est soutenu, l’acte du 22 décembre 2015 désigne une unité foncière unique figurant au cadastre sous la référence CI n° 71 et se borne à répartir le prix de vente entre la partie du terrain située au nord de la parcelle sur laquelle est édifiée la maison et la partie du terrain située au sud. Cette ventilation du prix de vente est ainsi sans incidence, dès lors que la vente ne portait que sur une seule unité foncière. Par ailleurs, il en est de même de la mention dans l’acte de la déclaration préalable et du permis de construire précités, dès lors qu’il ressort de l’acte de vente que le terrain n’a pas été acquis comme terrain à bâtir distinctement des terrains supportant la construction. Par suite, en l’absence d’identité juridique, l’administration était fondée à remettre en cause l’application du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge prévue à l’article 268 du code général des impôts.. »
Régime de groupe TVA (art. 256 C du CGI) – Q&A appliqué au monde de l’immobilier – Q4 : TPF – prendre un engagement de construire
Pour mémoire, à compter du 1er janvier 2023, il sera possible de mettre en place un régime de groupe TVA. A cette fin, l’option doit être exercée avant le 31 octobre 2022 (art. 256 C, 3 du CGI).
En simplifiant, ce régime concerne les personnes :
(i) assujetties à la TVA,
(ii) qui ont en France le siège de leur activité économique ou un établissement stable,
(iii) qui sont étroitement liées entre elles sur les plans financier, économique et de l’organisation.
En cas d’option, les personnes concernées forment un seul et même assujetti à la TVA et les opérations intra-groupe deviennent hors champ de la TVA.
Ce régime est principalement codifié à l’article 256 C du CGI.
Question : Est-ce que l’engagement de construire pris par un membre du groupe, postérieurement à l’instauration du groupe TVA, doit mentionner l’existence de l’assujetti unique ?
Réponse : Le membre du groupe, acquéreur de l’immeuble, n’est plus assujetti à la TVA. Il est devenu une partie (i.e. un secteur distinct d’activité) d’un plus grand assujetti. Il est donc nécessaire d’indiquer en plus des mentions habituelles le fait que l’acquéreur fait partie d’un groupe TVA au sens de l’article 256 C du CGI et indiquer pour le membre et l’assujetti unique leur nom, adresse et numéro de TVA (le membre conserve son numéro de TVA). L’acquéreur qui prendra l’engagement de construire indiquera donc deux numéros de TVA, le sien et celui du groupe.
La réponse est identique pour l’engagement de revendre.
