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Réforme de la fiscalité immobilière – les propositions du Conseil d’analyse économique (CAE)
Dans la note n° 2 de février 2013, le CAE émet 11 propositions pour modérer les prix de l’immobilier.
Plusieurs propositions concernent la fiscalité immobilière.
Le CAE propose, en effet, de réduire, voire supprimer progressivement les mesures de défiscalisation et les droits de mutation à titre onéreux, de réformer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et de modifier la taxe sur les plus-values, l’idée générale étant de taxer la détention plutôt que les transactions afin de fluidifier le marché immobilier et de rendre la taxation des plus-values foncières plus incitative de manière à décourager les comportements attentistes.
S’agissant de la TVA immobilière, les commentaires suivants ont retenu notre attention :
« Pour les logements neufs, la taxe qui s’applique est la TVA (20 % à compter du 1er janvier 2014). Toutefois, il n’y a pas de justification économique à appliquer la TVA à l’ensemble d’une construction neuve, y compris à la valeur « nue » du terrain (la TVA devrait s’appliquer uniquement à la valeur ajoutée sur le terrain, c’est-à-dire à la valeur des travaux de construction). La TVA ne s’applique d’ailleurs pas à l’échange de terrains non constructibles. Note 29 : Dans le même état d’esprit, il faut se féliciter de la fin de la TVA immobilière au 1er janvier 2013 qui était due par les particuliers qui revendaient leur bien moins de cinq ans après l’achèvement des travaux ».
Pour mémoire, les propositions concernant la fiscalité immobilière sont les suivantes :
- Proposition n° 7 : programmer l’extinction des défiscalisations en faveur de la construction sur plusieurs années (pour tenir compte de la non-rétroactivité de certains dispositifs).
- Proposition n° 8 : assurer la neutralité fiscale entre le locatif privé et l’acquisition. Cela implique l’extinction progressive des défiscalisations d’intérêts d’emprunt comme du PTZ+. À la place, explorer les solutions de location-accession pour les ménages modestes, qui évitent le risque de dépréciation du patrimoine en cas de retournement du marché immobilier local.
- Proposition n° 9 : supprimer graduellement les droits de mutation à titre onéreux, asseoir la taxe foncière sur la valeur vénale nette des propriétés bâties et en augmenter progressivement le barème à mesure que les DMTO diminuent. Le basculement serait étalé sur une dizaine d’années.
- Proposition n° 10 : taxer la plus-value foncière latente lors d’un changement de plan d’urbanisme (terrain agricole devenant constructible par exemple). Affecter les recettes aux collectivités chargées de délivrer le permis de construire.
Remboursement de la TVA à des personnes non établies en France – location à l’exploitant d’un établissement d’hébergement
L’administration fiscale vient de modifier ses commentaires BOFIP concernant la situation particulière des personnes qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
– absence d’établissement en France,
– absence d’assujettissement à la TVA dans leur pays d’établissement,
– réalisation d’une activité locative en France soumise de plein droit à la TVA à raison de la location d’un local à l’exploitant d’un établissement d’hébergement lui-même soumis à la TVA,
– auto-liquidation de la TVA due au titre des loyers par le preneur assujetti et identifié la TVA française.
Cette situation particulière se rencontre notamment lorsqu’une personne étrangère donne en location un local à l’exploitant d’une résidence de tourisme classée ou à l’exploitant d’une résidence hôtelière.
Dans la mesure où ces personnes ne réalisent pas dans leur état d’établissement une activité soumise à TVA, l’administration fiscale prévoit que le remboursement de la TVA grevant l’acquisition de l’immeuble ou des travaux se fasse via une procédure française spécifique et non par le remboursement 8e ou 13e directive.
Les commentaires précédents limitaient le bénéfice de cette procédure spécifique aux seuls loueurs en meublé. Cette rédaction ayant soulevé des difficultés d’application, les nouveaux commentaires visent désormais toutes les personnes qui donnent en location des locaux nus, meublés ou garnis.
A notre sens, il ne s’agit donc que d’une modification formelle.
À ce stade, seuls les commentaires concernant les personnes établies hors de l’Union européenne ont été modifiés (BOI-TVA-DED-50-20-30-40 § 40).
Toutefois, selon nos informations, les commentaires concernant les personnes établies dans l’Union européenne devraient rapidement faire l’objet d’une modification similaire.
Nota du 5 mars 2013 : ce point a été corrigé le 4 mars 2013 au § 120 du BOI-TVA-DED-50-20-30-10
TVA immobilière – ventes d’immeubles – incidence des délais de paiement
Vente d’un immeuble après achèvement
Pour des raisons tenant à une situation particulière ou tout simplement dans le cadre des négociations commerciales, le vendeur peut être amené à consentir des délais de paiement à l’acquéreur, une partie du prix étant payable à l’acte et une autre à terme. Une autre situation fréquente est celle d’un délai de paiement accordé au titre de la TVA, surtout lorsque celle-ci est due sur option « déclenchée » par le vendeur : l’acquéreur ne paye la TVA au vendeur qu’à compter de son remboursement par l’administration fiscale.
Quelles sont les conséquences de ces délais de paiement « contractuels » sur les obligations « fiscales » du vendeur quant au paiement de la TVA à l’administration ?
En réalité, les délais de paiement n’ont aucune incidence sur les obligations fiscales du vendeur.
Explications : la date à laquelle le vendeur doit verser la TVA à l’administration fiscale dépend des éléments suivants :
- L’exigibilité de la TVA ;
- La date à laquelle il doit déposer sa déclaration de chiffre d’affaires, la TVA due étant à payer lors du dépôt de cette déclaration.
L’exigibilité de la TVA est fixée à la date de la livraison qui correspond généralement à la date de signature de l’acte authentique. L’exigibilité de la TVA n’est donc pas influencée par les modalités de paiement du prix.
La date limite à laquelle doit être déposée la déclaration de chiffre d’affaires est propre à chaque assujetti et est communiquée par l’administration fiscale. Elle est généralement située aux alentours du 20 du mois suivant.
Exemple :
Un acte authentique est signé aujourd’hui le 25 février 2013.
Le prix est de 100 000 EUR HT assorti d’une TVA de 19 600 EUR.
Le prix payable à l’acte est de 90 000 EUR HT assorti d’une TVA de 17 640 EUR, le prix payable à terme étant de 10 000 EUR HT assorti d’une TVA de 1 960 EUR.
Le vendeur doit déposer sa déclaration de chiffre d’affaires au plus tard de le 20 mars 2013 (date communiquée par l’administration fiscale).
Au titre du mois de février, le vendeur n’a aucune autre TVA à reporter.
Dans notre exemple, la TVA est devenue exigible le 25 février 2013 pour un montant de 19 600 EUR et non 17 640 EUR.
Dans la mesure où la déclaration de TVA déposée au titre d’un mois doit reprendre la TVA qui est devenue exigible au cours de ce mois, le vendeur devra payer 19 600 EUR de TVA à l’administration fiscale au plus tard le 20 mars 2013.
Le respect de ces délais est particulièrement important. En effet, depuis quelques mois, l’administration fiscale a changé sa politique concernant l’application des pénalités et applique régulièrement, en plus de l’intérêt de retard de 0.4% par mois, une pénalité de 40% du montant de la TVA qui n’a pas été déclarée et versée dans les temps. Dans notre exemple, cette pénalité aurait été appliquée aux 1 960 EUR de TVA, soit une pénalité de 784 EUR.
Au-delà, ces règles doivent donner lieu à une attention particulière lors de la rédaction de l’acte afin d’éviter les mauvaises surprises.
Cas particulier de la VEFA et autres ventes d’immeubles à construire
La VEFA suit un régime spécifique. En effet, l’exigibilité de la TVA intervient lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux.
Le vendeur devra donc verser, selon les règles indiquées ci-dessus, la TVA calculée sur chaque appel de fonds.
