Vente d’un immeuble après achèvement

Pour des raisons tenant à une situation particulière ou tout simplement dans le cadre des négociations commerciales, le vendeur peut être amené à consentir des délais de paiement à l’acquéreur, une partie du prix étant payable à l’acte et une autre à terme. Une autre situation fréquente est celle d’un délai de paiement accordé au titre de la TVA, surtout lorsque celle-ci est due sur option « déclenchée » par le vendeur : l’acquéreur ne paye la TVA au vendeur qu’à compter de son remboursement par l’administration fiscale.

Quelles sont les conséquences de ces délais de paiement « contractuels » sur les obligations « fiscales » du vendeur quant au paiement de la TVA à l’administration ?

En réalité, les délais de paiement n’ont aucune incidence sur les obligations fiscales du vendeur.

Explications : la date à laquelle le vendeur doit verser la TVA à l’administration fiscale dépend des éléments suivants :

• L’exigibilité de la TVA ;
• La date à laquelle il doit déposer sa déclaration de chiffre d’affaires, la TVA due étant à payer lors du dépôt de cette déclaration.

L’exigibilité de la TVA est fixée à la date de la livraison qui correspond généralement à la date de signature de l’acte authentique. L’exigibilité de la TVA n’est donc pas influencée par les modalités de paiement du prix.

La date limite à laquelle doit être déposée la déclaration de chiffre d’affaires est propre à chaque assujetti et est communiquée par l’administration fiscale. Elle est généralement située aux alentours du 20 du mois suivant.

Exemple :
Un acte authentique est signé aujourd’hui le 25 février 2013.
Le prix est de 100 000 EUR HT assorti d’une TVA de 19 600 EUR.
Le prix payable à l’acte est de 90 000 EUR HT assorti d’une TVA de 17 640 EUR, le prix payable à terme étant de 10 000 EUR HT assorti d’une TVA de 1 960 EUR.
Le vendeur doit déposer sa déclaration de chiffre d’affaires au plus tard de le 20 mars 2013 (date communiquée par l’administration fiscale).
Au titre du mois de février, le vendeur n’a aucune autre TVA à reporter.

Dans notre exemple, la TVA est devenue exigible le 25 février 2013 pour un montant de 19 600 EUR et non 17 640 EUR.
Dans la mesure où la déclaration de TVA déposée au titre d’un mois doit reprendre la TVA qui est devenue exigible au cours de ce mois, le vendeur devra payer 19 600 EUR de TVA à l’administration fiscale au plus tard le 20 mars 2013.

Le respect de ces délais est particulièrement important. En effet, depuis quelques mois, l’administration fiscale a changé sa politique concernant l’application des pénalités et applique régulièrement, en plus de l’intérêt de retard de 0.4% par mois, une pénalité de 40% du montant de la TVA qui n’a pas été déclarée et versée dans les temps. Dans notre exemple, cette pénalité aurait été appliquée aux 1 960 EUR de TVA, soit une pénalité de 784 EUR.
 
Au-delà, ces règles doivent donner lieu à une attention particulière lors de la rédaction de l’acte afin d’éviter les mauvaises surprises.

Cas particulier de la VEFA et autres ventes d’immeubles à construire

La VEFA suit un régime spécifique. En effet, l’exigibilité de la TVA intervient lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux.

Le vendeur devra donc verser, selon les règles indiquées ci-dessus, la TVA calculée sur chaque appel de fonds.