TVA immobilière – actualité des redressements – blog LEXplicite

Nos confrères de chez BFL viennent de relever sur le blog LEXplicite trois axes de redressement de l’administration fiscale :
– les travaux réalisés par le preneur d’un bail moyennant un avantage consenti par le bailleur (taxation à la TVA d’un éventuel échange de prestations à l’instar de la problématique des franchises de loyers,
– dation en paiement par un promoteur (taxation à la TVA de la remise d’un immeuble neuf, dès la signature de l’acte de vente du terrain au promoteur même si le promoteur s’engage à remettre un immeuble achevé),
– qualification TVA / DMTO de travaux de rénovation (contestation de la remise à l’état neuf d’un élément lorsque celui-ci ne fait l’objet que d’une rénovation permettant de retrouver les caractéristiques du neuf, et non d’un remplacement).

S’agissant du premier point, rappelons l’importance d’une analyse fiscale lors de la conclusion d’un bail afin de déceler les éventuels risques de TVA attachés aux différents avantages que les parties sont amenées à se consentir lors des négociations.

Sur le dernier point, dans la mesure où la qualification TVA / DMTO des travaux peut dépendre d’éléments qui ne figurent ni dans la demande de PC ni dans la déclaration préalable de travaux (certains travaux de second œuvre), une documentation complète doit être rassemblée lors des travaux et être, le cas échéant, validée par un rescrit.

Le Conseil d’Etat met fin au débat entourant l’assujettissement des immeubles en cours de travaux à la taxe foncière sur les propriétés bâties

La réalisation de travaux de restructuration lourdes sur un immeuble a souvent suscité des divergences entre l’administration et les contribuables sur le point de savoir si l’immeuble en cours de travaux devait être soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Hormis les discussions portant sur un éventuel abattement devant s’appliquer à la valeur locative foncière d’un immeuble compte tenu de la dégradation de ses caractéristiques physiques de par les travaux en cours, la question de savoir si l’importance de tels travaux devait purement et simplement amener à exclure ledit immeuble du champ de la taxe foncière sur les propriétés bâties a souvent été un sujet de contentieux nourri avec l’administration fiscale.

Plusieurs contentieux ont été ainsi menés par le passé aux fins de contester, devant le juge administratif, les décisions par lesquelles l’administration fiscale rejetait les réclamations de contribuables qui tentaient d’obtenir un dégrèvement total de taxe foncière sur les propriétés bâties. Ces derniers considéraient qu’un immeuble faisant l’objet d’une restructuration lourde devenait impropre à toute utilisation et ne présentait plus, par voie de conséquence, les caractéristiques permettant son assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Dans un arrêt en date du 7 mars 2006 (n° 03-1219), la cour administrative d’appel de Versailles avait déjà jugé que, dès lors que l’immeuble est en cours de travaux de démolition suivie d’une reconstruction ou d’une restructuration entraînant une restauration complète et une augmentation très importante du volume ou de la surface de la construction ainsi que la création d’aménagements intérieurs neufs, il ne peut pas être regardé comme achevé et, par voie de conséquence, ne saurait être assujetti à la taxe (sur les propriétés bâties) ?

Or, les contribuables se prévalant d’une telle décision se sont souvent vus, en pratique, opposer l’argument selon lequel il ne s’agissait là que d’une décision d’espèce dont la portée devait être appréhendée de manière particulièrement restrictive.

Un tel argument devrait être, désormais, difficilement défendable par les services fiscaux au vu, notamment de la décision rendue le 16 février 2015 (n° 369862, SCI La Haie de Roses) par le Conseil d’Etat en la matière.

La Haute juridiction a, en effet, jugé qu’un immeuble nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d’une manière telle qu’elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation, ne peut plus être regardé, jusqu’à l’achèvement des travaux, comme une construction assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Si cette décision est de nature à limiter, à l’avenir, les discussions avec l’administration sur les points de divergences évoqués ci-dessus, les contribuables devront demeurer vigilants quant à l’ensemble des diligences qu’il convient de mener en cours de réalisation de travaux de restructuration lourde. En effet, le fait générateur de la taxe foncière étant le 1er janvier de chaque année, il demeure essentiel d’être en mesure de justifier, par le biais d’un dossier documenté, de l’état de l’immeuble au 1er janvier de chacune des années au cours desquelles les travaux demeurent en cours. Autrement, les réclamations contentieuses qui seraient ainsi déposées risqueraient d’être rejetées sur la base d’une simple insuffisance de preuve quant à l’état de l’immeuble au moment du fait générateur.

Soufiane Jemmar, avocat, TAJ société d’avocats, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited

Investisseurs immobiliers non-résidents – ventes d’immeubles – prélèvement du tiers – obligation de désigner un représentant fiscal – honoraires de transaction

Aux termes de l’article 244 bis A IV du code général des impôts, les personnes non-résidentes de France et qui réalisent en France certaines plus-values immobilières doivent lors de la vente désigner un représentant fiscal qui est solidairement responsable du paiement du prélèvement dû au titre des plus-values réalisées (communément appelé prélèvement du tiers). Cette obligation entraîne un coût supplémentaire significatif supporté par les investisseurs non-résidents correspondant aux honoraires payés au représentant fiscal et qui crée une discrimination entre les investisseurs français et les investisseurs européens.

Le projet de loi de finances rectificative pour 2014 propose de supprimer l’obligation de désigner un représentant fiscal pour les cédants vendeurs domiciliés, établis ou constitués dans un Etat membre de l’Union Européenne ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt (i.e., les 28 Etats membres de l’Union européenne, la Norvège, l’Islande et le Liechtenstein)

La suppression de l’obligation de désigner un représentant fiscal vise à mettre la France en conformité avec le droit de l’Union européenne, le dispositif de la représentation fiscale au sein de l’EEE constituant une restriction aux libertés de circulation garanties par le Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

Elle s’appliquerait aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2015.

Les plus-values immobilières réalisées par les résidents de l’Union Européenne et de l’EEE resteront toutefois soumises, dans les conditions de droit commun, au prélèvement du tiers qui, pour les entreprises assujetties à l’impôt sur les sociétés, viendra s’imputer sur l’impôt dû au titre de l’exercice au cours duquel la cession intervient. A notre sens, cette situation laisse donc subsister une discrimination entre les investisseurs français et les investisseurs européens assujettis à l’impôt sur les sociétés, ces derniers devant faire l’avance de l’impôt sur les sociétés en cas de vente immobilière. La France pourrait donc être amenée de nouveau à modifier sa législation pour se conformer pleinement au droit de l’Union européenne.

 Article rédigé par Benoît Bernard, Of counsel, Winston & Strawn LLP