TVA – Livraisons à soi-même – conséquences de la suppression partielle – publication des commentaires au BOFIP – gestion du droit à déduction de la TVA sur immobilisations – actions à prendre chez les investisseurs fonciers
Depuis le 22 décembre 2014, le législateur a restreint le champ d’application des livraisons à soi-même. Les assujettis récupérateurs à 100 % de la TVA n’ont plus à procéder à la taxation de livraisons à soi-même. Dans la mesure où, s’agissant des immobilisations, les livraisons à soi-même permettaient le calcul des régularisations de TVA et étaient prises en considération pour la préparation des états des droits à déduction transmis à l’occasion des ventes relevant de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, les commentaires de l’administration fiscale étaient attendus.
Ces commentaires, qui ont été publiés le 2 mars 2016, confirment largement les principes retenus par le législateur (voir nos articles précédents du 8 janvier 2015 et du 10 novembre 2014).
Face à la technicité du sujet, nous mettons l’accent sur les points d’actions suivants :
1. les assujettis intégralement récupérateurs de TVA (la majorité des bailleurs d’immeubles de bureaux, de commerce et de stockage) doivent mettre en place une documentation comptable spécifique. Une telle documentation ne peut pas être mise en place le jour de la vente de l’immeuble mais doit être constituée tout au long de la vie de l’immeuble. Cette documentation est indispensable en cas de vente de l’immeuble en dispense de TVA (257 bis du CGI) ou en cas de vente de sociétés immobilières. Nous proposons d’animer des ateliers dédiés avec les équipes concernées pour envisager ces problématiques.
2. Contrairement aux idées reçues, les assujettis non récupérateurs de TVA peuvent profiter de cette réforme pour réduire les coûts de TVA liés aux immeubles qu’ils utilisent. Nous pensons ainsi particulièrement aux immeubles utilisés par les cliniques, les assureurs et les établissements financiers.
Ceci étant dit, pour les plus courageux, nous avons relevé les points suivants :
– il n’est pas prévu la possibilité de taxer une livraison à soi-même dans le but de simplifier le support administratif de futures régularisations. Autrement dit, et c’est là l’un des points importants de la réforme, les entreprises qui ne sont plus soumises aux livraisons à soi-même doivent mettre en place une organisation comptable permettant un suivi de la TVA grevant les immobilisations pendant 20 ans.
– les livraisons à soi-même concernent les assujettis non intégralement récupérateurs de la TVA. Par tolérance, certains bailleurs exonérés ne sont pas soumis aux livraisons à soi-même (tolérance des « bailleurs non assujettis »). En revanche, les assujettis qui ne récupèrent aucune TVA sont à présent concernés par les livraisons à soi-même. La tolérance administrative qui permettait la non taxation des livraisons à soi-même a été rapportée (cette tolérance ne concernait pas les livraisons à soi-même d’immeuble).
– les livraisons à soi-même de travaux ne concernent pas les biens en stock.
– les transferts d’immeubles de stock à immobilisation ne sont soumis à livraison à soi-même que si les immeubles deviennent utilisés à une activité non récupératrice de la TVA. Le champ de la taxation est donc restreint. Cela étant, une telle taxation, lorsqu’elle demeure, peut s’avérer lourde de conséquences.
– en ce qui concerne les régularisations de TVA, le point de départ du délai de 20 ans est présumé être la date de dépôt de la DAACT lorsque la livraison à soi-même n’est pas taxée (ce qui permet, dans les faits, de retenir une date identique au cas où la livraison à soi-même est taxée). La base de calcul du reversement prend en considération la TVA grevant l’immobilisation lorsque la livraison à soi-même (d’immeuble ou de travaux) n’est pas taxée. Le suivi de cette TVA, nous l’avons déjà indiqué, requiert la constitution d’une documentation comptable spécifique. Cette documentation comptable est indispensable en cas de contrôle fiscal et en cas de revente de l’immeuble, afin de calculer le reversement des vingtièmes ou afin de constituer la documentation TVA en cas de vente relevant de la dispense prévue par l’article 257 bis du CGI.
– en ce qui concerne le respect de l’engagement de construire, le dépôt en mairie de la DAACT permet de justifier de l’engagement lorsque le constructeur n’est pas soumis à livraison à soi-même.
Détermination de l’assiette foncière non-amortissable d’un immeuble
Deux décision des 9ème et 10ème sous-sections réunies du Conseil d’Etat en date du 15 février 2016 méritent d’être signalées.
En premier lieu parce qu’elles portent sur un sujet rarement évoqué à ce niveau – la répartition de la valeur d’un immeuble entre la construction et le terrain qui la supporte – et ensuite pour la sagesse dont a fait preuve le Conseil dans la résolution de cette question.
L’administration prétendait déterminer cette répartition par comparaison avec les valeurs des terrains et constructions figurant au bilan de sociétés détenant des biens comparables.
Le Conseil d’Etat n’a pas retenu cette approche. Il a considéré que la répartition devait avant tout être déterminée en se basant sur des transactions portant sur des terrains nus de même nature et réalisées à des dates proches de celle de l’acquisition de l’immeuble concerné, ou, à défaut, en déterminant la valeur de la construction à la date d’entrée au bilan à partir de son coût de reconstruction éventuellement diminuée d’une décote représentative de la vétusté du bien et de son état d’entretien.
En ce qui concerne la méthode préconisée par l’administration, à savoir la comparaison avec les bilans d’autres sociétés, le Conseil a rappelé qu’elle n’était envisageable que si les deux précédentes méthodes n’étaient pas applicables (par exemple pour des immeubles anciens selon le Conseil d’Etat) et qu’en tout état de cause, seuls pouvaient être comparés les bilans de sociétés possédant des biens de mêmes caractéristiques (en terme de localisation, de type de construction, d’entretien et de possibilité d’agrandissement) et dont les dates d’entrée aux bilans des immeubles étaient proches de celle de l’acquisition de l’immeuble concerné.
Autant dire que la méthode par comparaison des bilans a, dans la majorité des cas, peu de chances d’être retenue. C’est heureux dans la mesure où cette dernière méthode défavorise clairement le contribuable par rapport à l’administration, cette dernière disposant d’une large base de données de bilans de sociétés immobilières auquel les contribuables n’ont pas accès.
Conseil d’Etat, décisions du 15 février 2016, n° 380400, LG Services et n° 367467, SARL Daves
Article rédigé par Christophe Le Bon, avocat
TVA – travaux dans les locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans – nouvel assouplissement formel
Le bénéfice des taux réduits de TVA dépend de la réunion de plusieurs conditions et notamment de la remise d’attestations spécifiques par le client à l’entreprise de travaux.
L’administration vient d’admettre que l’attestation 1301-SD, qui concerne les travaux les moins importants, ne soit pas établie lors ce que le montant des travaux est inférieur à 300 € toutes taxes comprises.
Dans ce cas, l’administration fiscale exige que les informations suivantes figurent sur la facture : nom et adresse du client et de l’immeuble objet des travaux, nature des travaux et mention selon laquelle l’immeuble est achevé depuis plus de deux ans.
Cet assouplissement entre en vigueur à compter du 2 mars 2016, date de modification du BOFIP.
Investissements immobiliers et restriction à la liberté de circulation des capitaux : la Commission européenne attrait la Belgique devant la Cour de justice
La Commission européenne vient de saisir la Cour de Justice de l’Union Européenne (IP/15/5201,18 juin 2015) sur la façon dont la Belgique impose, entre les mains de ses résidents, les revenus de biens immobiliers.
La Commission critique le régime fiscal belge qui, pour les besoins de l’impôt, prescrit une méthode différente d’évaluation des revenus selon que les biens immobiliers sont situés à l’étranger ou sur le territoire belge. Selon l’analyse de la Commission, la méthode appliquée aux biens immobiliers situés en Belgique est nettement plus favorable que celle appliquée aux biens similaires situés dans l’EEE, incluant donc la France, de sorte que la législation belge favorise les investissements immobiliers belges.
La Commission considère que cette façon de faire est discriminatoire et contraire à la liberté de circulation des capitaux (art. 63 TFUE).
En matière immobilière, on se souvient que le Conseil d’Etat français avait considéré, dans une affaire relativement similaire, que l’ancien taux « majoré » de prélèvement à la source (art. 244 bis A, CGI) applicable en présence d’associés non-européens de SCI françaises soumises à l’IR constituait une restriction à la liberté de circulation des capitaux (CE, 20 octobre 2014, n°367234).
Article rédigé par Xixi Zhang, avocate
