PLF 2020 – logement social – article 8 – adoption définitive
Le projet de loi de finances pour 2020 adopté définitivement par l’Assemblée Nationale le 19 décembre prévoit une baisse du taux de TVA applicable à certaines opérations dans le secteur du logement social de 10% à 5,5%.
Sous réserve d’une éventuelle censure par le Conseil Constitutionnel, sont concernés :
S’agissant des constructions neuves :
• les logements locatifs sociaux financés par un PLAI *;
• les logements locatifs sociaux financés par un PLUS * lorsqu’ils sont construits dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain.
S’agissant des opérations portant sur des logements anciens :
• les opérations d’acquisition-amélioration de logements locatifs sociaux financées par un PLAI* ou un PLUS *.
• les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien portant sur des logements locatifs conventionnés à l’APL situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l’objet d’une convention de renouvellement urbain, à l’exception des logements dont la construction a été financée par un PLS *.
Cette baisse de taux s’applique aux opérations achevées à compter du 1er décembre 2019.
Le projet prévoit également l’application d’un taux de 5,5% aux travaux de démolition de logements sociaux « dans le cadre d’une reconstitution de l’offre des logements locatifs sociaux prévue par une convention de renouvellement urbain ». Cette rédaction nécessitera d’être précisée pour être opérationnelle.
Le régime de TVA des autres opérations de logement social reste inchangé :
– Maintien du taux de 10% sur les constructions neuves de logements locatifs sociaux financés en PLS* ou financées en PLUS* hors du nouveau programme national de renouvellement urbain ;
– Maintien du taux de 5,5% pour certaines opérations d’accession sociale à la propriété (PSLA, logements situés dans quartier prioritaires de la politique de la ville ou à proximité, logements vendus dans le cadre du dispositif du bail réel solidaire…) ;
– Maintien du taux de 5,5% pour les constructions neuves de certains établissements médico-sociaux (structures d’hébergement temporaire ou d’urgence, établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées…). La loi prévoit toutefois un élargissement de cette catégorie qui viserait désormais expressément les « lits halte soins santé », les « lits d’accueil médicalisés », les appartements de coordination thérapeutique, centres d’hébergement d’urgence. En outre, la nouvelle rédaction adoptée permet expressément l’application de ce taux aux établissements appartenant à des structures autres que les établissements médico-sociaux eux-mêmes dès lors que les immeubles concernés sont « directement destinés ou mis à la disposition » de ces établissements. Elle permet également à ces structures de bénéficier de l’exonération de taxe foncière prévue par l’article 1384 A du CGI au profit des logements locatifs sociaux si les conditions sont remplies (jusqu’alors, la possibilité de cumul entre ces deux régimes n’était pas totalement « sécurisée »).
Cette réforme a aussi été l’occasion de réécrire totalement les articles du code général des impôts relatifs au régime de TVA du logement social (article 278 sexies et suivants), la nouvelle rédaction permettant de clarifier la définition des opérations visées et d’ajuster les règles applicables dans certaines situations particulières.
* Il existe plusieurs catégories de logements locatifs sociaux suivant les prêts règlementés accordés aux organismes lors de leur acquisition ou de leur construction et le niveau des ressources des personnes auxquels ils sont destinés : le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), le prêt locatif à usage social (PLUS) et le prêt locatif social (PLS).
Nous profitons de cet article pour souhaiter un joyeux nöel à tous nos lecteurs 
TVA – taux de 10% – démembrement de Logements Locatifs Intermédiaires (LLI)
Les bailleurs sociaux peuvent réaliser des opérations locatives sociales dans le cadre d’un démembrement de propriété : ils acquièrent l’usufruit temporaire de logements neufs et gèrent les logements pendant cette période. Le nu-propriétaire, un investisseur, récupère la pleine propriété au terme de la période de démembrement.
L’acquisition des droits démembrés bénéficie expressément du taux de TVA réduit de 10 % propre aux logements locatifs sociaux (CGI art. 278 sexies, I-10°). Les conditions d’application de ce taux (conventionnement APL et bénéfice d’un prêt locatif aidé) s’apprécient au niveau de l’usufruitier (le bailleur social).
Depuis 2014, le taux de 10 % s’applique à l’acquisition ou à la livraison à soi-même (en pleine propriété) de logements locatifs intermédiaires (LLI), tels que définis par le CGI (art. 279, 0-bis A). Le code général des impôts ne prévoit pas expressément la possibilité, dans le cas où l’opération serait démembrée, d’appliquer le taux de 10 % et la doctrine administrative est muette sur la question.
Au cours du débat parlementaire pour l’examen du projet de loi de finances pour 2014, le ministre du Budget avait toutefois indiqué que le dispositif fiscal du LLI pouvait s’appliquer en cas de démembrement de propriété.
Il est également vrai que depuis 2010, les droits réels immobiliers suivent le même régime que l’immeuble auquel ils se rapportent.
Ce principe méritait toutefois d’être confirmé, ainsi que les modalités d’appréciation des critères d’application du taux de 10 % prévues par le texte (e.g. destinataire de l’agrément, respect des plafonds).
C’est l’objet d’une question parlementaire du 17 septembre 2019 (Question N° 22951 de Mme Isabelle Florennes).
Une réponse formelle, qui confirmerait le principe d’éligibilité au taux réduit et qui préciserait les modalités d’application, serait la bienvenue, notamment dans le contexte de la loi Elan, qui étend aux logements intermédiaires le dispositif de l’Usufruit Locatif Social (CCH art. L253-8).
Article rédigé par Guillaume Marot, avocat
Résidences Séniors (2ème génération) – hébergement – TVA – taux applicable
Selon le Conseil d’Etat, les maisons de retraite qui sont aujourd’hui visées à l’article 278-0 bis du CGI et qui bénéficient du taux réduit de 5,5%, s’entendent des établissements sociaux ou médicaux-sociaux destinés à l’hébergement des personnes âgées et mentionnés au 6° de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles.
Cette analyse stricte résulte de la technique d’interprétation retenue, à savoir une interprétation à la lumière des objectifs de la directive TVA. A cet égard, on rappelle que la directive TVA restreint la possibilité d’application d’un taux réduit aux services fournis par des organismes reconnus comme ayant un caractère social par les Etats membres et engagés dans des oeuvres d’aide et de sécurité sociales (annexe III de la directive du 28 novembre 2006).
En principe, les résidences services seniors ne sont pas des établissements relevant du 6° de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles et ne peuvent pas bénéficier du taux de 5,5%.
Décision du 18 mars 2019, n° 409652, 9e et 10e ch. réunies, Les Jardins d’Arcadie (mentionné aux tables du recueil Lebon)
Voir notre précédent article sur le sujet.
TVA – hôtel – location des locaux à l’exploitant
A l’occasion d’un litige entre un exploitant hôtelier et un bailleur s’agissant du taux de TVA à appliquer au titre de la location des murs de l’hôtel, le Conseil d’Etat rappelle que la location des locaux destinés à l’hébergement est soumise au taux réduit de la TVA prévu par l’article 279 du CGI (10%) (CE 28 novembre 2018, n° 413526, Nouvelles résidences de France)
Cette décision permet d’insister sur le caractère hybride des règles de TVA applicables à la location des murs d’un hôtel :
– Locaux destinés à l’hébergement : TVA de plein de droit au taux réduit de 10%
– Autres locaux (ex : restaurant) : TVA sur option au taux de 20%
