PLF 2014 – dispositions concernant les zones ANRU – Art. 19
L’article 19 modifie le régime de TVA applicable aux zones ANRU.
1. Baisse du taux de la TVA à 5% pour les opérations éligibles dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014.
Pour mémoire, le fait générateur intervient à l’achèvement des travaux pour les contrats de VEFA et les « contrats uniques de construction de logements ». En revanche, celui-ci intervient en pratique lors de l’acte authentique pour la vente d’un immeuble achevé.
2. Restrictions des opérations éligibles via la réduction à 300 mètres de la « zone des 500 mètres » pour les opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014.
Des mesures transitoires sont toutefois prévues pour les opérations en cours qui se seraient situées à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres des quartiers éligibles, afin de maintenir le taux de 7%.
Il s’agit de l’alinéa 41 de l’article 19 qui prévoit que : « Par dérogation, le taux de taxe sur la valeur ajoutée de 7 % reste applicable, pour les livraisons et travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du code général des impôts et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003, aux opérations pour lesquelles un avant-contrat ou un contrat préliminaire ou, à défaut, un contrat de vente ou un contrat ayant pour objet la construction du logement est signé avant le 1er janvier 2014, ainsi qu’aux opérations réalisées en application d’un traité de concession d’aménagement défini à l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme signé avant cette même date ; pour les livraisons à soi-même mentionnées au II de l’article 278 sexies précité, correspondant à ce même 11 et situées à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 précitée, aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant cette même date ».
3. Situation des particuliers qui réalisent la vente d’un immeuble dont l’acquisition a bénéficié du taux réduit de la TVA
Il s’agit d’un point délicat qui intéresse particulièrement les particuliers qui ont procédé au cours de l’année 2013 à la revente d’un immeuble non achevé ou achevé depuis moins de 5 ans et qui ont bénéficié du taux réduit de la TVA au titre de leur acquisition, dans le cadre du régime spécifique « zone ANRU ».
Nous avons déjà indiqué qu’en l’état actuel des textes, une revente non soumise à la TVA, qui interviendrait dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble, déclenche le paiement d’un complément de taxe au titre de l’acquisition (i.e. la différence entre le taux normal de 19.60% et le taux réduit dont a bénéficié cette acquisition), sauf à ce que le vendeur puisse bénéficier de l’une des tolérances prévues par l’administration fiscale. Pour plus de détails, nous renvoyons à l’article du 21 mai dernier (https://taximmo.fr/zone-anru-revente-de-limmeuble-remise-en-cause-de-la-tva-a-55/).
L’article 19 du PLF 2014 ne supprime pas ce reversement mais vient, selon l’exposé des motifs, « atténuer la rigueur du dispositif de reversement de la TVA » liée à la suppression de la TVA immobilière des particuliers.
Le nouveau régime s’articule de la manière suivante :
– Le complément de TVA est due lorsque les conditions cessent d’être remplies dans les dix ans qui suivent le fait générateur de l’opération (alinéa 35 de l’article 19). Actuellement, cette durée est de quinze années.
– Le complément de TVA dû est diminué d’un dixième par année de détention à compter de la première année (alinéa 38).
– Ce nouveau régime s’applique aux ventes qui interviennent à compter du 1er janvier 2014 (alinéa 45). A notre avis, l’article 19 ne modifie donc pas le principe du reversement intégral pour les ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans, qui sont intervenues au cours de l’année 2013. (nota du 10 mars : voir sur ces questions, l‘article suivant)
PLF 2014 – Création d’un régime fiscal favorisant l’investissement institutionnel dans le logement intermédiaire – Art. 55
Nota du 19/12/2013 : adopté en dernière lecture ce jour – devient l’article 73.
Nota du 16/12/2013 : l’Assemblée nationale a adopté en seconde lecture l’article 55 le 13/12/2013 en y apportant des modifications. Le nouvel article 55 prévoit que l’opération de construction de logements intermédiaires susceptible de bénéficier du taux de TVA de 10 % devra avoir fait l’objet d’un agrément préalable à l’opération par le représentant de l’État dans le département. Le nouvel article précise également que la condition d’appréciation du seuil de 25 % de logements sociaux s’apprécie au niveau de l’ensemble immobilier.
Afin de susciter une offre locative nouvelle de logements sociaux et intermédiaires dans les zones les plus tendues du territoire, l’article 55 du PLF 2014 propose d’introduire, au bénéfice des investisseurs institutionnels, un taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée de 10 % pour la construction de logements intermédiaires réalisés dans le cadre d’opérations de construction mixtes, comprenant la construction d’au moins 25 % de logements sociaux et d’exonérer temporairement ces logements de taxe foncière sur les propriétés bâties.
Les nouvelles règles de TVA s’appliqueraient aux opérations pour lesquelles l’ouverture du chantier est intervenue à compter du 1er janvier 2014.
L’exonération de taxe foncière s’appliquerait, quant à elle, à compter des impositions établies au titre de 2015 et des années suivantes.
PLF 2014 – Instauration de l’autoliquidation de la TVA dans le secteur du bâtiment – Art. 16
L’article 16 du PLF 2014 prévoit un mécanisme d’autoliquidation de la TVA dans le secteur du bâtiment. Ce mécanisme serait codifié au 2 nonies de l’article 283 du CGI.
Cette mesure a pour objectif de mettre fin à une possibilité de fraude à la TVA dans le secteur du bâtiment, caractérisé par un nombre important d’entreprises sous-traitantes éphémères. Il s’agit de supprimer les schémas dans lesquels un sous-traitant facture de la TVA à son donneur d’ordres, sans jamais la reverser au Trésor public, alors que le donneur d’ordres, le plus souvent de bonne foi, déduit la TVA que lui a facturée son sous-traitant.
L’article 283, 2 nonies serait rédigé comme suit : « Pour les travaux de construction, y compris ceux de réparation, de nettoyage, d’entretien, de transformation et de démolition effectués en relation avec un bien immobilier par une entreprise sous-traitante au sens de l’article 1er de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 pour le compte d’un preneur assujetti, la taxe est acquittée par le preneur ».
De manière générale, les conséquences de l’autoliquidation sont les suivantes :
– le fournisseur du bien ou le prestataire de services émet une facture pour le montant hors taxes uniquement, à l’exclusion de la TVA,
– le client assujetti à la TVA ne paye que ce montant hors taxe et déclare la TVA due au Trésor au titre de cette opération sur sa propre déclaration de TVA,
– le client déduit la TVA dans les conditions de droit commun.
Il s’agit donc d’une exception au principe selon lequel la TVA est due par celui qui réalise l’opération (i.e. le vendeur du bien ou le prestataire de services).
Au cas particulier, le PLF 2014 limiterait cette nouvelle application du mécanisme de l’autoliquidation (i) à certaines prestations portant sur un immeuble (ii) lorsqu’elles sont réalisées par une entreprise sous-traitante (iii) pour le compte d’un preneur assujetti à la TVA.
L’autoliquidation ne s’appliquerait donc pas aux prestations rendues par l’entreprise principale au maître d’ouvrage.
Autre point important. L’autoliquidation concernerait des situations dans lesquelles :
– le sous-traitant et l’entreprise principale sont toutes les deux françaises (i.e. opérations domestiques),
– le sous-traitant et l’entreprise principale sont toutes les deux étrangères.
– le sous-traitant est français et l’entreprise principale étrangère.
Dans ces deux dernières hypothèses, nous comprenons que l’entreprise principale devrait alors s’immatriculer à la TVA française pour procéder à l’autoliquidation au titre des travaux réalisés par le sous-traitant étranger ou français, même s’il n’est pas prévu, en l’état actuel du projet, de modifier l’article 286 ter du CGI qui prévoit les cas d’immatriculation à la TVA française.
TVA et franchises de loyers – suite
Il s’agit d’un redressement de place que nous avons déjà évoqué.
Pour mémoire, les services vérificateurs considèrent que la franchise de loyers est la rémunération en nature d’un service qui serait rendu par le locataire au bailleur. Certains dossiers ont montré que les services vérificateurs ont majoritairement retenu les baux dont la rédaction faisait expressément apparaître que la franchise était accordée en contrepartie d’engagements pris par le locataire. Une telle approche ne semble toutefois pas être systématique.
Nous avons déjà relevé les nombreux arguments qui vont à l’encontre de ces redressements (article TAXIMMO du 24 octobre 2012 et article paru au JCP Notarial N° 45 du 9 novembre 2012)
D’après la position de l’administration fiscale :
- Le bailleur devrait collecter de la TVA dans les mêmes conditions que si le locataire lui avait versé un loyer. Cet aspect ne concerne donc que les loyers soumis à la TVA, sur option ou de plein droit.
- Le locataire devrait également collecter de la TVA s’agissant du service qu’il est censé avoir rendu au bailleur. Cette taxation est, quant à elle, systématique. Elle serait ainsi due même si le bail est exonéré de la TVA.
Jusqu’à présent, nous n’avions connaissance que de redressements concernant des bailleurs. Toutefois, selon nos informations et suivant la logique rappelée ci-dessus, l’administration fiscale effectuerait maintenant des redressements chez les locataires.
Lorsque le locataire et le bailleur récupèrent intégralement la TVA, l’émission de factures croisées faisant ressortir la TVA permet de limiter le redressement au montant des intérêts de retard, parfois significatif. En revanche, lorsque l’une des parties ne récupère pas la TVA, le coût fiscal d’un tel redressement devient alors prohibitif.
Dans les deux cas, les parties ne doivent pas non plus oublier le fait que l’acceptation de ces redressements pourrait avoir des conséquences négatives au niveau de la CVAE (augmentation mécanique des bases).
Enfin, au-delà de la question épineuse de l’utilité économique de ces redressements lorsque les deux parties récupèrent la TVA, nous espérons simplement que l’administration fiscale française, tout comme l’administration britannique en son temps, reviendra bientôt sur son analyse.
