CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les points à suivre
Certains points pourraient faire l’objet d’une modification :
– La situation des vendeurs étrangers. Il est actuellement prévu qu’ils soient redevables de la TVA dans certains cas. Un retour à un acquéreur redevable pourrait être envisagé.
– Le régime des baux constitutifs de droits réels. Il ne serait plus possible de les soumettre à la TVA lorsque de tels baux concernent des logements ou des biens qui deviendront des logements (e.g. un terrain à bâtir). Un retour au régime actuel pourrait être envisagé.
– Les cessions de créances. La version actuelle du CIBS ne contient pas un article qui neutralise la cession s’agissant de l’exigibilité de la TVA, comme aujourd’hui l’article 269, 2-c) alinéa 2 du CGI. Un retour au régime actuel pourrait également être envisagé.
– Le régime de la para-hôtellerie de courte durée pourrait être modifié pour mieux cerner la condition de concurrence (art. L. 221-23, 1° CIBS).
– La notion de secteur distinct. Il est prévu par local. Le secteur par bâtiment comme il est pour le moment prévu, pourrait revenir.
– Le crédit-bail immobilier.
– Les PUV.
En tout état de cause, il est toujours possible d’appliquer le BOFIP actuel (et les réponses ministérielles), jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, ou les dispositions du CGI jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
TVA – hôtellerie et parahôtellerie courte durée : annulation d’une partie du BOFIP de 2024
On se souvient qu’à la suite d’un avis du Conseil d’Etat du 5 juillet 2023 (voir notre article), le législateur a modifié le régime de TVA applicable aux locations meublées avec services parahôteliers en distinguant les locations de courte durée (en concurrence avec l’hôtellerie) des locations de longue durée (e.g. les résidences services) (article 84 de la loi de finances pour 2024 – voir notre article).
Si certains considèrent que cette modification n’a pas résolu le problème du régime de TVA applicable à la location de courte durée en ce que les critères retenus ne permettraient pas d’assurer une concurrence avec le secteur hôtelier (alors que les deux secteurs sont à présent assujettis aux mêmes règles, contrairement au régime précédent), cette modification a indéniablement sécurisé le régime de TVA applicable à la location de longue durée, ce qui est déjà une très bonne chose.
L’administration fiscale a commenté ces nouvelles dispositions à l’occasion de commentaires publiés le 7 août 2024 au BOFIP notamment sous la référence BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 (voir notre article).
L’administration fiscale a ensuite légèrement précisé ces commentaires le 26 mars 2025 (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 modifié).
Cette date n’est pas anodine dans la mesure où le recours pour excès de pouvoir qui a donné lieu au présent arrêt a été introduit le 7 octobre 2024.
Le recours pour excès de pouvoir concerne les commentaires publiés au BOFIP le 7 août 2024 et non pas les commentaires publiés le 26 mars 2025. On le verra après. Ceci a une importance.
Ce recours aboutit à l’annulation au § 80 du passage suivant s’agissant du nettoyage régulier des locaux » Remarque : Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour » et à l’annulation au § 90 du passage suivant concernant la fourniture de linge de maison » Remarque : Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le linge de maison est au moins renouvelé au début du séjour « .
La bonne nouvelle est que cette annulation ne concerne pas les locations de longue durée dont le régime de TVA demeure sécurisé.
Cette annulation ne concerne donc, en théorie, que la location de courte durée.
Avant de continuer, nous ne cessons de nous interroger sur l’utilité d’un tel recours dans la mesure où l’ensemble constitué du texte du CGI et des commentaires publiés au BOFIP constitue une solution intelligente et souple, permettant à chacun de se placer sous le régime qui lui convient, taxation ou exonération, indépendamment de la problématique de la franchise en base (i.e. ceux qui ne bénéficieraient plus de la franchise pourraient donc, sous certaines conditions, continuer à être exonérés de la TVA).
Les passages annulés n’avaient en effet rien d’obligatoire. Il s’agissait simplement de commentaires opposables par ceux qui le souhaitaient. Ceci avait notamment été rappelé dans une réponse ministérielle qui avait été l’occasion d’un cours de rattrapage sur l’opposabilité des commentaires publiés au BOFIP (Réponse Daubié publiée au JO AN du 15 octobre 2024 faisant suite à une question écrite n° 1044).
Pourquoi donc casser une belle machine ? Pas de réponse.
Au final, quelles conséquences pratiques ?
Dans la mesure où ces solutions ont été reprises et légèrement précisées dans le BOFIP publié le 26 mars 2025, on serait tenté de dire aucune !
En effet, dans ses commentaires publiés au BOFIP sous la référence BOI-SJ-RES-10-10-10 au § 407, l’administration vise une telle situation pour indiquer la survivance de la solution doctrinale.
« Lorsque le juge annule un acte comportant une interprétation, cette annulation ne fait pas obstacle à ce que le contribuable puisse continuer à se prévaloir de cette même interprétation si celle-ci est contenue dans un autre acte qui, lui, n’a pas été annulé par le juge« . L’acte peut mourir mais la doctrine survit.
Ces commentaires trouvent d’autant plus de résonnance au cas particulier que l’administration a publié les commentaires le 26 mars 2025 en connaissant l’existence du recours introduit le 7 octobre 2024. A notre sens, il y a donc une volonté délibérée d’assurer la survivance de la doctrine après l’annulation de l’acte qui la contenait initialement.
La jurisprudence du Conseil d’Etat semble aller dans le même sens (voir notamment CE, 8e et 3e ss-sect., 20 mars 2013, n° 351252, Syndicat professionnel Confédération des Producteurs de Papiers, Cartons et Celluloses (COPACEL)).
Il faut donc faire une différence entre la doctrine et son vecteur, c’est-à-dire l’acte qui la contient.
Ainsi, tant que le nouveau vecteur constitué par le BOFIP du 26 mars 2025 n’est pas attaqué, la doctrine qu’il contient survit et le fait que (ainsi qu’il ressort des conclusions de Romain Victor) que le juge se soit s’assuré de la survivance de la doctrine contestée dans le BOFIP publié le 26 mars 2025 pour pouvoir annuler les passages du BOFIP publiés le 7 août 2024 n’a pas d’incidence sur la survivance de la solution dans son nouveau vecteur.
Un coup pour rien donc.
« Same player shoot again » et l’auteur du recours d’attaquer le BOFIP du 26 mars 2025 ? Il faut espérer que non et que l’histoire s’arrêtera ici.
Consulter l’arrêt CE 12 novembre 2025, n° 498267.
Nous remercions notre confrère Pascal Schiele pour sa précieuse collaboration dans la rédaction de cet article.
LF 2025 – TVA – franchise en base – Art. 293 B & s. CGI – Art. 10 PLF – Art. 32
« Il s’agit d’instaurer un seuil unique de franchise fixé à 25 000 euros pour simplifier et rationaliser le dispositif des franchises de base en matière de TVA et pour générer les recettes fiscales correspondantes. »
Nouvel article 293 B du CGI :
I.- Pour leurs livraisons de biens et leurs prestations de services, les assujettis établis en France bénéficient d’une franchise qui les dispense du paiement de la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’ils n’ont pas réalisé en France un chiffre d’affaires, évalué dans les conditions prévues à l’article 293 D, excédant les plafonds suivants :
Année civile précédente : 25 000 euros
Année en cours : 27 500 euros
II.– Lorsque le plafond de chiffre d’affaires prévu pour les opérations de l’année en cours est dépassé, la franchise mentionnée au I cesse de s’appliquer aux opérations intervenant à compter de la date du dépassement.
III.– abrogé
Ce nouvel article est issu d’un amendement (N° A-19) du Gouvernement adopté en première lecture par le Sénat.
L’objet de l’amendement (N° A-19) est le suivant :
« Le présent amendement remplace les quatre seuils nationaux de franchise existants par un seuil unique de 25 000 €, d’une part, dans une optique de simplification et, d’autre part, afin de lutter contre les évitements de TVA et les distorsions de concurrence au niveau européen. En effet, sans les simplifications proposées par cet amendement, les niveaux des seuils de franchise prévus à compter de 2025 sont très élevés par rapport à ce qui est pratiqué au niveau européen. Ils sont ainsi de 85 000 € pour le commerce de biens et 37 500 pour les prestations de services.
Or, ces seuils très élevés génèrent des distorsions de concurrence importantes au sein du segment des petites et moyennes entreprises, entre celles qui y recourent et celles qui n’y recourent pas. Cela peut favoriser le recours en masse à la sous-traitance par de grands acteurs. Ces distorsions seront accrues par l’ouverture, à compter de 2025, du dispositif de la franchise en base aux entreprises établies dans d’autres Etat membre de l’Union européenne. En effet, compte tenu de leurs faibles niveaux de franchise locaux, celles-ci pourront venir concurrencer les entreprises nationales sans supporter la TVA. En outre, le régime actuel, fondé sur 5 seuils de franchises différents en fonction du secteur d’activité, du type d’opérations réalisées et du lieu de réalisation, est particulièrement complexe, à rebours de la finalité d’un dispositif dédié aux petits acteurs économiques.
En conséquence, il apparaît opportun de simplifier et de rationaliser le dispositif de franchise en base en matière de TVA en instaurant un seuil unique de franchise fixé à 25 000 euros, ce qui générera en outre des recettes fiscales significatives. »
Cette modification entrerait en vigueur le 1er mars 2025 (art. 10, II PLF).
Sénat – première lecture – Amendement N° A-19
Sénat – première lecture – Discussion
Sénat – première lecture – Article 10 modifié
CMP – rapport – texte – Article 10
Assemblée nationale – Engagement de responsabilité du Gouvernement (Art.49.3)
Saisine du Conseil constitutionnel (page 7)
« Devant les légitimes interrogations que suscite cette mesure et sa mise en œuvre prévue le 1er mars, la ministre déléguée chargée du Commerce, de l’Artisanat, des
Petites et Moyennes entreprises et de l’Économie sociale et solidaire, Véronique Louwagie, réunira dès demain matin les parties prenantes afin de recueillir
les préoccupations, les attentes et les suggestions de chacun des acteurs et d’assurer une mise en œuvre dans les meilleures conditions au cours de l’année 2025.
Sur la base de ces consultations, dès les prochaines semaines, le Gouvernement apportera les réponses appropriées pour la bonne mise en œuvre de cette réforme et
le soutien au développement économique et à la vie entrepreneuriale. Dans l’attente des conclusions de la consultation, les entreprises et autres organismes ne sont pas tenus d’effectuer les nouvelles démarches déclaratives en matière de TVA. »
Pour ceux qui souhaitent se documenter sur le régime TVA des petites entreprises
En matière immobilière, la franchise en base concerne de nombreux acteurs. On peut cependant, dans le cadre ce blog, faire un focus sur les locations soumises de plein droit à la TVA et notamment les locations meublées avec services visées à l’article 261 D, 4° du CGI. Compte tenu des nouvelles règles résultant de la loi de finances pour 2024 et des commentaires publiés au BOFIP le 7 août 2024, la modification proposée par la loi de finances pour 2025 ne serait pas sans conséquence puisqu’elle conduirait à un élargissement de la taxation à la TVA de ces activités.
Nota du 3 mars 2025 : Communiqué de presse du 28 février 2025
« Pour tenir compte de la diversité des positions exprimées, le Gouvernement proposera dans les prochains jours des adaptations de la mesure prise en loi de
finances 2025. En attendant cette adaptation, le Gouvernement a décidé de suspendre la réforme jusqu’au 1er juin afin de travailler avec les acteurs et les parlementaires à des réponses adaptées aux préoccupations exprimées lors de cette concertation.
Durant cette période, les entreprises et autres organismes concernés par cette réforme ne sont pas tenus d’effectuer les nouvelles démarches déclaratives en matière
de TVA. »
Nota du 4 mars 2025 : BOI-RES-TVA-000198
TVA – hôtellerie et para-hôtellerie courte et longue durée – nouveau(x) BOFIP
L’administration fiscale vient de commenter le nouveau régime de TVA applicable à l’hôtellerie et à la para-hôtellerie depuis le 1er janvier 2024 (voir notre article précédent).
On se souvient que ce nouveau régime fait suite à un avis rendu par le Conseil d’État le 5 juillet 2023 (voir notre article sur le sujet).
Compte tenu de la période estivale, nous avons résumé en quelques mots ce qui a principalement retenu notre attention. Ce commentaire ne remplace donc pas une lecture attentive des nouveaux commentaires.
1. Sous réserve d’une formalisation correcte de l’ensemble des documents affichés, communiqués ou signés entre (i) le bailleur et les occupants et (ii) le bailleur et ses éventuels prestataires, ces nouveaux commentaires favorisent – pour ceux qui le souhaitent (!) et qui s’organisent en amont – une taxation large de ces activités même si le texte de l’article 261 D, 4° du CGI continue d’exiger « trois services sur quatre » pour taxer le service d’hébergement (i.e. le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle).
[28/03/2025] Les nouveaux commentaires permettent à ceux qui ne souhaitent pas être taxés à la TVA ou qui souhaitent continuer à être exonérés après la modification du régime de la franchise en base (voir notre article), de trouver des pistes pour atteindre cet objectif.
Finalement, sous réserve des cas exceptionnels, chacun peut y trouver son compte s’il s’organise correctement en amont.
2. On relève une conception large de la réception de la clientèle (il n’est pas requis qu’elle soit offerte de manière permanente. Un prestataire d’hébergement peut proposer à ses clients un choix entre un accueil physique avec remise des clés en main propre et un accueil par l’intermédiaire d’un dispositif de communication électronique, avec mise à disposition des clés via une boîte à clés).
[28/03/2025] Cela étant, l’administration précise à présent que « la seule mise à disposition des clés via une boîte à clés, sans alternative proposée avec un accueil physique, ne saurait constituer une réception même non personnalisée de la clientèle » (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 § 100). Une location de deux nuits avec boîte à clés est donc exonérée sauf si l’exploitant propose l’alternative de l’accueil physique et choisit le bénéfice des tolérances concernant le renouvellement du linge et le ménage hebdomadaire (voir le 4 bis.). Ceux qui subiraient les modifications du régime de la franchise en base (voir notre article) peuvent donc trouver à cet égard le moyen de continuer à exonérer de TVA leur activité.
3. Certains services doivent être effectivement fournis pour être retenus pour justifier la taxation à la TVA :
– la réception de la clientèle ;
– la fourniture du linge de maison en début de séjour ;
– le nettoyage des locaux en début de séjour.
4. D’autres services (i.e. petit-déjeuner, renouvellement hebdomadaire du linge et nettoyage hebdomadaire des locaux lorsque la durée du séjour est supérieure ou égale à une semaine) peuvent n’être proposés que sur option via un prix supplémentaire et ne doivent donc pas être obligatoirement fournis, sous réserve de pouvoir démontrer (i) d’avoir les moyens nécessaires permettant d’assurer la fourniture de ces services à l’ensemble des clients hébergés et (ii) l’effectivité de la proposition.
[28/03/2025] 4 bis. Lorsque la durée du séjour est inférieure à une semaine (c’est-à-dire, selon la mise à jour du BOFIP, un séjour comprenant un maximum de cinq nuits, ce qui est exclut donc les locations à la « semaine »), l’exploitant peut – l’administration précise à présent qu’il s’agit d’une tolérance (***) – considérer que sont satisfaites les conditions du renouvellement hebdomadaire du linge et du nettoyage hebdomadaire des locaux si le linge est renouvelé en début de séjour et que le nettoyage est effectué en début de séjour. Cette tolérance qui visent particulièrement les locations courtes (une à deux nuits, par exemple) devient d’une application délicate si, ponctuellement, la location dépasse cinq nuits. Dans ce cas, à défaut de pouvoir utiliser les tolérances, certaines locations seraient taxables (une ou deux nuits) et d’autres exonérées (sept nuits par exemple, s’il s’agit d’une location ponctuelle à la semaine) si les services n’étaient pas effectivement proposés. Dans cette hypothèse, le régime de TVA de la location à l’exploitant n’est pas prévue. Ces commentaires montrent également l’importance du critère de l’accueil pour des locations de très courte durée (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 § 80 et 90).
[2/04/2025] (***) : confirmation par la réponse ministérielle Daubié JO AN 1er avril 2025 N°1044, selon laquelle : « Toutefois, lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, les remarques insérées dans les paragraphes précités ont pour objet de permettre à l’opérateur de considérer que ces conditions sont remplies du seul fait que le nettoyage des locaux est effectué au moins avant le début du séjour ou que le ligne de maison est au moins renouvelé au début du séjour. S’il le souhaite, l’opérateur peut ainsi s’en prévaloir pour considérer que le client a accès au service alors même que pendant la durée du séjour, le service ne sera pas proposé au client ou que ce dernier n’aura pas la possibilité d’en demander l’exécution. »
5. Certaines restrictions sont rappelées / précisées :
– petit déjeuner : le distributeur automatique ne suffit pas ; [28/03/2025] idem pour la recommandation d’adresses d’établissements de restauration ;
– nettoyage des locaux : la simple mise à disposition du client du matériel servant au nettoyage ne suffit pas ;
– fourniture du linge de maison : la mise à disposition d’une laverie, sans renouvellement du linge de maison, ne suffit pas.
6. Point important : Les mêmes commentaires sont applicables à la para-hôtellerie de courte durée ou de longue durée.
7. Le régime de la location des locaux à un exploitant est également précisé, s’agissant du taux de TVA applicable et du régime de taxation qui reprend, comme par le passé, un « découpage » du loyer : une partie du loyer est donc soumise de plein droit à la TVA au taux réduit applicable à l’opération d’hébergement alors qu’une autre partie du loyer est soumise à la TVA, selon les règles habituelles (e.g. l’option à la TVA), au taux de 20% (BOI-TVA-LIQ-30-20-10 § 10). « La location des locaux destinés à l’hébergement proprement dit ainsi que des locaux d’accueil, des parties communes et des locaux administratifs qui ne produisent pas d’autres recettes par eux-mêmes que les loyers acquittés par les clients au titre de l’hébergement ou de la location de logement en meublé sont à ce titre soumis au taux réduit. »
[28/03/2025] 7 bis. Financement par crédit-bail du bailleur – le principe de la taxation de plein droit de la location à l’exploitant est applicable « quel que soit le nombre d’intermédiaires s’interposant entre le propriétaire de locaux et le prestataire d’hébergement » (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 § 140). La question du taux de TVA applicable à cette location demeure délicate dans la mesure où le BOI-TVA-LIQ-30-20-10 § 10 n’a pas été modifié et continue à renvoyer à l’ancienne version du BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 § 140.
8. La tolérance prévue pour les EHPAD s’agissant des meubles des occupants est étendue aux résidences services.
Premières conclusions :
– nécessité de revoir ou d’adapter dès que possible l’ensemble des documents relatifs aux relations bailleurs-occupants et prestataires-bailleurs ;
– La para-hôtellerie longue durée peut continuer à être soumise à la TVA sans révolution majeure sous réserve d’une revue / adaptation rapide dans chaque situation dans la mesure où le nouveau régime peut créer des pièges (e.g. renouvellement hebdomadaire du linge) ;
[28/03/2025] Ces deux premières conclusions demeurent d’actualité.
– le Airbnb d’une nuitée + boîte à clef peut être soumis à la TVA sauf application de la franchise en base.
[28/03/2025] Le Airbnb d’une nuit avec boîte à clés n’est plus soumis à la TVA sauf si l’exploitant s’organise avec la nouvelle définition de l’accueil ou avec un service de petit déjeuner pour être taxé à la TVA. Derrière ce changement de régime, nous sentons les conséquences des modifications du régime de la franchise en base (voir notre article).
Nous souhaitons à nos lecteurs un bel été.
Consulter les nouveaux commentaires au BOFIP.
