DMTO – Art. 1594-0 G, A-I du CGI – engagement de construire – construction par un tiers (suite)
La Cour de cassation vient de juger qu’un engagement de construire pris au titre de l’acquisition d’un immeuble pouvait être rempli grâce aux travaux d’un sous-acquéreur qui n’a pas repris « fiscalement » l’engagement de construire de son vendeur, à la condition que ce sous-acquéreur soit également assujetti à la TVA (Cass. com. 7 mai 2025, n° 24-11.771).
Cet arrêt était (très) attendu depuis, notamment, qu’une cour d’appel de Bordeaux avait relancé le débat (voir notre article).
A titre personnel, nous ne comprenons pas l’origine de la condition liée à l’assujettissement posée par la Cour de cassation.
Ceci étant dit, cette solution va permettre de sécuriser des opérations pour lesquelles plusieurs questions écrites avaient été déposées (voir notre article) et pour lesquelles une réponse pourra, peut-être, à présent être donnée par le ministre.
Nous pensons bien évidemment notamment aux baux à construction et aux BRS opérateurs (même si l’ensemble des baux sont concernés) mais également aux opérations de certains lotisseurs ou aménageurs pour lesquelles l’engagement de construire va être finalement rempli par un tiers (i.e. le preneur du bail, l’opérateur ou le sous-acquéreur promoteur).
A l’expérience, nous verrons si cette solution freinera ou non la reprise « fiscale » des engagements de construire.
Nous pourrons également surveiller si cette solution encouragera à nouveau la reprise « contractuelle » de l’engagement de construire du vendeur, comme cela était pratiqué avant la réforme de la TVA immobilière.
La question pendante pour avancer sur ces sujets est à présent celle de savoir si le vendeur, qui de facto conserve son engagement de construire après la vente (ce qui résulte implicitement de cet arrêt) pourra demander et obtenir des prorogations annuelles alors même que l’immeuble est vendu et que les travaux sont en cours de réalisation par le sous-acquéreur.
A suivre
DMTO – engagement de construire (Art. 1594-0 G, A du CGI) – demandes de prorogation annuelle
Au titre de l’acquisition d’un immeuble (immeuble bâti ou terrain nu), les acquéreurs « assujettis à la TVA » peuvent prendre dans l’acte d’acquisition un engagement de construire en application de l’article 1594-0 G, A-I du CGI.
Dans ce cas, le droit fixe de 125 EUR est applicable au lieu des droits qui auraient dû être, en principe, payés (i.e. de 0,71498% de 6,9185% du prix HT).
L’acquéreur a ensuite 4 ans pour « construire » et justifier de la « construction ».
En cas de difficulté pour remplir l’engagement dans le délai de 4 ans, il est possible de demander, chaque année, une prorogation annuelle (art. 1594-0 G, A-IV du CGI).
En pratique, ce sont les PCRP du lieu de l’immeuble qui sont en charge de ces demandes.
Afin de simplifier la logistique des conseils qui préparent ces demandes importantes comme des services qui les instruisent, nous avons obtenu la liste des PCRP parisiens. Avec l’autorisation du Service de la Publicité Foncière de Paris, nous partageons cette information.
PCRP PARIS CENTRE
9, rue d’Uzès
75074 Paris cedex 02
drfip75-pcrp-centre@dgfip.finances.gouv.fr
PCRP 5E-14E
29, rue du Moulin Vert
75675 Paris cedex 14
drfip75.pcrp-5-14@dgfip.finances.gouv.fr
PCRP PARIS 6E-13E
9, place Saint-Sulpice
75292 Paris Cedex 06
drfip75.pcrp-6-13@dgfip.finances.gouv.fr
PCRP PARIS 7E
9, place Saint-Sulpice
75292 Paris Cedex 06
drfip75-pcrp-7@dgfip.finances.gouv.fr
PCRP PARIS 8E-17E
6 A, Bd de Reims
75844 Paris cedex 17
drfip75-pcrp-8-17@dgfip.finances.gouv.fr
PCRP PARIS 11E-12E
39 – 41, rue Godefroy-Cavaignac
75536 Paris cedex 11
drfip75.pcrp-11-12@dgfip.finances.gouv.fr
PCRP PARIS 15E
13/15 rue du Général Beuret
75015 Paris
drfip75-pcrp-15@dgfip.finances.gouv.fr
PCRP PARIS 16E
12, rue George Sand
75796 Paris cedex 16
drfip75-pcrp-16@dgfip.finances.gouv.fr
PCRP PARIS 18E-19E-20E
17, place de l’Argonne
75938 Paris cedex 19
drfip75.pcrp-18-19-20@dgfip.finances.gouv.fr
DMTO – Art. 1594-0 G, A-I du CGI – engagement de construire – construction par un tiers
L’achat d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est, en principe, soumis aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO) au taux de 5,80% dans la plupart des départements (voir Espace DMTO) ou de 6,40% en Ile de France pour certains types de locaux (voir l’article 1599 sexies du CGI).
Lorsque l’acquéreur de l’immeuble est un assujetti à la TVA, celui-ci peut prendre un engagement de construire dans l’acte d’acquisition (voir l’article 1594-0 G, A-I du CGI). Dans ce cas, seul un droit fixe de 125 EUR est dû lors de l’acquisition de l’immeuble (article 691 bis du CGI). L’engagement de construire doit ensuite être rempli dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition de l’immeuble, sous réserve de l’obtention de prorogations annuelles (article 1594-0, A-IV du CGI) et sous réserve de la suspension de délai qui est intervenue dans le cadre des mesures COVID-19.
Depuis l’instauration du BOFIP et l’entrée en vigueur du nouveau régime de TVA immobilière, la question est de savoir si l’engagement de construire peut être rempli par un tiers à l’acquéreur assujetti. Cette situation peut se rencontrer dans le cadre d’un bail à construction, d’un bail réel solidaire (BRS) ou d’un bail plus classique, ou encore, en cas de revente de l’immeuble.
Le BOFIP n’a pas repris une réponse ministérielle qui donnait une réponse positive à cette question, à savoir la réponse ministérielle Sallé publiée au JO AN, 14 juin 1969, n° 4451.
Des questions écrites ont donc été déposées par des députés afin d’obtenir à nouveau cette confirmation. La dernière en date est la question déposée le 12 juillet 2022, n° 61 par Mme Véronique Louwagie.
La CA de Bordeaux (CA Bordeaux, 4e ch. com., 29 nov. 2023, n° 21/06718) vient de juger que l’engagement de construire pouvait être rempli par un tiers sous-acquéreur, y compris, comme dans l’affaire jugée, lorsque celui-ci n’a pas la qualité d’assujetti à la TVA.
La motivation est la suivante : « il est sans incidence […] que les travaux aient été exécutés par un tiers à l’acquéreur engagé assujetti, l’article 1590-0 G du code général des impôts ne l’exigeant pas »
En pratique, cette décision est bien évidemment intéressante.
Cependant, en cas de revente de l’immeuble par celui qui a pris un engagement de construire, il est bien souvent préférable, lorsque cela est possible, de demander à l’acquéreur de reprendre l’engagement de construire qui a été pris par le vendeur. Bien évidemment, cela n’est possible que si l’acquéreur est assujetti à la TVA et que s’il donne son accord, celui-ci n’ayant aucune obligation à cet égard.
En revanche, dans le cas où les travaux seront exécutés par le preneur d’un bail (d’un bail à construction par exemple), il peut être prudent lorsque l’enjeu est important de demander un rescrit pour sécuriser la situation, l’administration fiscale ayant précédemment donné une réponse positive à cette question dans des affaires individuelles.
Nota du 11 avril 2024 : voir en sens contraire CA Colmar, 2e ch., 16 fév. 2024, n° 22/00944
Nota du 14 avril 2024 : à noter également un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la CA de Bordeaux
Nota du 13 mai 2025 : consulter l’arrêt de la Cour de cassation (Cass. com. 7 mai 2025, n° 24-11.771).
Régime de groupe TVA (art. 256 C du CGI) – Q&A appliqué au monde de l’immobilier – Q4 : TPF – prendre un engagement de construire
Pour mémoire, à compter du 1er janvier 2023, il sera possible de mettre en place un régime de groupe TVA. A cette fin, l’option doit être exercée avant le 31 octobre 2022 (art. 256 C, 3 du CGI).
En simplifiant, ce régime concerne les personnes :
(i) assujetties à la TVA,
(ii) qui ont en France le siège de leur activité économique ou un établissement stable,
(iii) qui sont étroitement liées entre elles sur les plans financier, économique et de l’organisation.
En cas d’option, les personnes concernées forment un seul et même assujetti à la TVA et les opérations intra-groupe deviennent hors champ de la TVA.
Ce régime est principalement codifié à l’article 256 C du CGI.
Question : Est-ce que l’engagement de construire pris par un membre du groupe, postérieurement à l’instauration du groupe TVA, doit mentionner l’existence de l’assujetti unique ?
Réponse : Le membre du groupe, acquéreur de l’immeuble, n’est plus assujetti à la TVA. Il est devenu une partie (i.e. un secteur distinct d’activité) d’un plus grand assujetti. Il est donc nécessaire d’indiquer en plus des mentions habituelles le fait que l’acquéreur fait partie d’un groupe TVA au sens de l’article 256 C du CGI et indiquer pour le membre et l’assujetti unique leur nom, adresse et numéro de TVA (le membre conserve son numéro de TVA). L’acquéreur qui prendra l’engagement de construire indiquera donc deux numéros de TVA, le sien et celui du groupe.
La réponse est identique pour l’engagement de revendre.
