CBI – Acquisition d’un contrat de crédit-bail par le crédit-preneur – assimilation à l’immeuble – acquisition antérieure au 11 mars 2010
Depuis le 11 mars 2010, la composante promesse de la position de crédit-preneur est assimilée à l’immeuble (article 257, I-1-2° du CGI).
Depuis cette date, le régime de TVA applicable à l’acquisition d’une position de crédit-preneur suit le régime de TVA de l’immeuble objet du contrat de CBI et la TVA ayant grevé l’acquisition du contrat peut donner lieu, le cas échéant, à des reversements de TVA, dans les conditions de droit commun.
Avant l’entrée en vigueur du nouveau régime de TVA applicable aux opérations immobilières, la TVA était systématique (peu importe l’immeuble objet du contrat de CBI) et le Conseil d’Etat avait indiqué dans une décision du 8 novembre 2010, n° 307520, SAUR que (à défaut d’une disposition d’assimilation) la TVA ayant grevé l’acquisition d’un tel contrat ne pouvait être regardée comme une TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble.
Dans la droite ligne de cette décision, le service juridique de la fiscalité vient de confirmer dans une décision individuelle du 20 novembre 2019, prise après avis de la direction de la législation fiscale, que la cession exonérée de TVA d’un immeuble qui intervient après le 11 mars 2010 ne déclenche pas le reversement d’une TVA ayant grevé l’acquisition d’une position de crédit-preneur relative à cet immeuble, intervenue avant cette date (i.e. avant l’introduction du mécanisme d’assimilation).
Dispense de TVA – article 257 bis – la réponse Grau est sortie !
La réponse GRAU (AN 10 juillet 2018, n° 7359) vient de confirmer que :
– La dispense de TVA s’applique lorsqu’un immeuble donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA est cédé par le crédit bailleur au crédit-preneur à l’occasion de la levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait lui-même l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à la TVA, entend revendre l’immeuble le jour même de la levée d’option à un nouvel acquéreur qui entend inscrire l’immeuble à son actif immobilisé et l’affecter à une activité de location soumise à la taxe. Dans cette situation, les deux ventes successives de l’immeuble bénéficient de la dispense.
– La circonstance que le crédit-preneur ou l’acquéreur in fine ait pris un engagement de revendre dans les conditions prévues à l’article 1115 du CGI ou un engagement de construire sur le fondement de l’article 1594-0 G du même code est sans incidence sur cette analyse, ces engagements en matière de droits de mutation étant, en tout état de cause, dépourvus de portée en ce qui concerne l’appréciation des conditions d’éligibilité à la dispense prévue à l’article 257 bis du CGI.
– En revanche, si le crédit-preneur revend l’immeuble à un assujetti exerçant une activité d’achat-revente d’immeubles qui décide de l’inscrire à son actif circulant (stock), l’opération ne peut pas bénéficier de la dispense.
– L’inscription de l’immeuble en stock constitue, aux fins d’application de l’article 257 bis du CGI, un élément objectif permettant de révéler l’intention de l’opérateur de ne pas affecter durablement l’immeuble en cause à une activité de location, mais de le destiner à la revente. Cette inscription relève d’une décision de gestion de l’assujetti.
En résumé :
– La revente de l’immeuble le jour même de la levée d’option relève de la dispense de TVA dès lors que le crédit-preneur et le sous-acquéreurs sont des investisseurs locatifs qui comptabilisent l’immeuble en immobilisation et soumette la location à la TVA (ceci n’est dit que pour le sous-acquéreur mais demeure valable, à notre sens, pour le crédit-preneur (voir notre article) ;
– Les engagements de revendre et de construire sont sans incidence sur la dispense de TVA. Ceci ne nous étonne pas dès lors que l’engagement de revendre a été « banalisé » et que la construction d’un nouvel immeuble n’est pas bloquante au vu des rescrits précédemment envoyés par la DLF.
– La dispense repose uniquement sur la comptabilisation de l’immeuble par les différents intervenants, étant précisé que l’administration fiscale prend le soin d’indiquer que « ce choix comptable relève d’une décision de gestion de l’assujetti« , ce que nous souhaitons comprendre comme pouvant être opposée à l’administration fiscale en cas de contrôle lorsque celles-ci sont régulières ;
– L’administration fiscale considère que la levée d’option (l’« opération ») ne relève pas de l’article 257 bis lorsque l’immeuble donné en location avec TVA est revendu à un opérateur qui l’inscrira en stock. Une solution différente aurait pu être retenue. Il n’est en effet pas absolument évident que le régime de la revente doive impacter le régime de la levée d’option.
Cette analyse confirme les rescrits obtenus et le sens que souhaitait donner l’administration fiscale à la mise à jour du BOFIP effectuée le 3 janvier 2018 (voir notre précédent article)
Dispense de TVA – article 257 bis – Crédit-bail – première réponse post BOFIP
Un rescrit de la DLF vient de confirmer, dans une affaire particulière, l’application de la dispense de TVA à une levée d’option suivie d’une revente immédiate dans une hypothèse où la revente bénéficiait de la dispense de TVA (voir notre précédent article sur le sujet).
A suivre
Dispense de TVA – article 257 bis – Crédit-bail – une QE est déposée
À l’occasion d’une mise à jour de la base BOFiP, le 3 janvier 2018, l’administration fiscale a apporté des précisions s’agissant des opérations de crédit-bail immobilier (voir notre article https://taximmo.fr/dispense-de-tva-article-257-bis-credit-bail-et-marchands-de-biens-modification-du-bofip/).
Cette mise à jour a cependant soulevé des difficultés d’interprétation et de nouveaux blocages dans les opérations.
Afin de clarifier le sens de la modification opérée le 3 janvier et mettre fin aux débats, une question écrite a été déposée par Monsieur le Député Romain Grau (QE AN n° 7359)
Les questions sont les suivantes :
– La dispense de TVA est-elle applicable lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit-preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à la TVA, entend revendre l’immeuble le jour même de la levée d’option auprès d’un nouvel acquéreur qui poursuit l’activité de location des locaux en TVA ?
– La réponse est-elle identique lorsque la revente s’effectue auprès d’un assujetti ayant une activité d’achat-revente ?
– En cas de réponse positive à l’une de ces questions, la prise d’un engagement de revendre (article 1115 du CGI) ou de construire (1594-0 G, A-I du CGI) par le crédit-preneur est-elle un obstacle au bénéfice de la dispense ?
