TVA – baux soumis à la TVA – changement de taux – facture « Q1 2014 »
A compter du 1er janvier 2014, le taux normal de 19.60% passe à 20% et le taux intermédiaire de 7% à 10%.
D’un point de vue technique, il est prévu que ces nouveaux taux concernent les « opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014. Toutefois, ils ne s’appliquent pas aux encaissements pour lesquels la taxe sur la valeur ajoutée est exigible avant cette date » (article 68 de la loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012).
S’agissant du loyer loyer du premier trimestre 2014, le fait générateur de la location d’immeuble intervient à compter du 1er janvier 2014 et le taux de 20% (ou 10%, selon les cas) devrait donc, en principe, être applicable.
Par exception, lorsque le bailleur est « à l’encaissement » (ce qui est le cas de ceux qui n’ont pas opté pour un autre régime), le taux de 19.60% (ou 7%, selon les cas) sera dû si le loyer « Q1 2014 » est encaissé avant le 1er janvier 2014.
Pour ces bailleurs, l’émission ces prochains jours de la facture « Q1 2014 », en vue d’un encaissement avant le 31 décembre 2013, devrait donc indiquer un taux de 19.60%. En revanche, si l’encaissement intervient après le 1er janvier 2014, il conviendra d’émettre une facture rectificative pour appeler un montant de loyer soumis au taux de 20%. Autrement dit, il n’est pas possible d’émettre une facture indiquant un taux de 20% en vue d’un encaissement avant le 31 décembre 2013.
Lorsque le bailleur « a opté pour les débits », l’analyse est différente. En effet, une première lecture du texte ci-dessous laissait penser que ces bailleurs devaient nécessairement facturer le Q1 2014 avec un taux de 20% dans la mesure où l’exigibilité résultait du « débit » et non d’un encaissement. Une telle lecture soulevait toutefois un problème pratique. Il n’est en effet pas possible de reporter aujourd’hui une TVA à 20%, exigible à raison du débit, sur une déclaration de TVA.
Dans ces conditions, une seconde lecture de l’article 68 est apparue : si le bailleur « au débits » encaisse le loyer avant le 31 décembre 2013, il y a (i) une TVA exigible et (ii) un encaissement avant le 31 décembre 2013. C’est donc la TVA au taux de 19.60% qui est due. Il convient donc d’appliquer les règles indiquées pour les bailleurs à l’encaissement, i.e. émission d’une facture à 19.60%. Il demeure toutefois une difficulté. En effet, si aucun encaissement n’intervient avant le 31 décembre 2013, la TVA est exigible en 2013 (« débit » en 2013) au taux de 20% (fait générateur post 1er janvier 2014) ! Or, nous avons indiqué ci-dessus qu’il n’était pas possible de reporter une TVA à 20% sur les déclarations de TVA du mois de novembre et décembre 2013.
La solution pratique serait de considérer que lorsque la TVA est exigible en raison d’un débit avant le 31 décembre 2013, la TVA serait due au taux de 19.60% même lorsque le fait générateur et l’encaissement ont lieu après le 1er janvier 2014.
Selon nos informations, le futur BOFIP, qui commentera le changement de taux et qui devrait être publié les premiers jours de l’année 2014, contiendra cette « tolérance obligatoire » (Nota du 18/11 : une communication officielle de l’administration fiscale pourrait cependant être faite en 2013). Un bailleur au « débits » devrait donc aujourd’hui émettre une facture de loyer avec un taux de 19.60% pour le « Q1 2014 » et aucune facture rectificative ne devrait être émise si l’encaissement intervient après le 1er janvier 2014, sur la base de cette tolérance administrative.
Conclusion
« Bailleurs à l’encaissement » : facture Q1 2014 émise avant le 31 décembre 2013 : 19.60%. Emission d’une facture rectificative avec le taux de 20% si l’encaissement intervient après le 1er janvier 2014.
« Bailleurs au débits » : facture Q1 2014 émise avant le 31 décembre 2013 : 19.60%. Aucune facture rectificative si l’encaissement intervient après le 1er janvier 2014 (selon nos informations)
TVA et franchises de loyers – suite
Il s’agit d’un redressement de place que nous avons déjà évoqué.
Pour mémoire, les services vérificateurs considèrent que la franchise de loyers est la rémunération en nature d’un service qui serait rendu par le locataire au bailleur. Certains dossiers ont montré que les services vérificateurs ont majoritairement retenu les baux dont la rédaction faisait expressément apparaître que la franchise était accordée en contrepartie d’engagements pris par le locataire. Une telle approche ne semble toutefois pas être systématique.
Nous avons déjà relevé les nombreux arguments qui vont à l’encontre de ces redressements (article TAXIMMO du 24 octobre 2012 et article paru au JCP Notarial N° 45 du 9 novembre 2012)
D’après la position de l’administration fiscale :
- Le bailleur devrait collecter de la TVA dans les mêmes conditions que si le locataire lui avait versé un loyer. Cet aspect ne concerne donc que les loyers soumis à la TVA, sur option ou de plein droit.
- Le locataire devrait également collecter de la TVA s’agissant du service qu’il est censé avoir rendu au bailleur. Cette taxation est, quant à elle, systématique. Elle serait ainsi due même si le bail est exonéré de la TVA.
Jusqu’à présent, nous n’avions connaissance que de redressements concernant des bailleurs. Toutefois, selon nos informations et suivant la logique rappelée ci-dessus, l’administration fiscale effectuerait maintenant des redressements chez les locataires.
Lorsque le locataire et le bailleur récupèrent intégralement la TVA, l’émission de factures croisées faisant ressortir la TVA permet de limiter le redressement au montant des intérêts de retard, parfois significatif. En revanche, lorsque l’une des parties ne récupère pas la TVA, le coût fiscal d’un tel redressement devient alors prohibitif.
Dans les deux cas, les parties ne doivent pas non plus oublier le fait que l’acceptation de ces redressements pourrait avoir des conséquences négatives au niveau de la CVAE (augmentation mécanique des bases).
Enfin, au-delà de la question épineuse de l’utilité économique de ces redressements lorsque les deux parties récupèrent la TVA, nous espérons simplement que l’administration fiscale française, tout comme l’administration britannique en son temps, reviendra bientôt sur son analyse.
TVA – Location consentie pour un loyer très faible
Un arrêt récent de la CAA de Nantes nous donne l’occasion de rappeler les conséquences TVA d’une location consentie pour un loyer très faible.
Une SCI donnait en location un local nu à usage professionnel à une EURL. L’associé unique de l’EURL était également associé de la SCI.
La SCI avait opté pour l’imposition des loyers à la TVA et avait récupéré la TVA grevant des travaux réalisés dans ce local.
A la suite d’un contrôle, l’administration fiscale a constaté que trois années après l’acquisition de l’immeuble, le loyer mensuel avait été progressivement ramené de 890 euros à 50 euros, soit un prix de 0,62 euro le m2 alors que le loyer de marché s’établissait à 12 euros le m2.
L’administration a notifié à la SCI un rappel de la TVA précédemment déduite au titre des travaux.
La CAA de Nantes confirme le rappel. Un tel loyer est assimilable à une libéralité. Dans ces conditions, la SCI ne peut plus être considérée comme réalisant une activité économique, son option pour la taxation à la TVA des loyers devient inopérante et la déduction de la TVA grevant les dépenses est remise en cause.
Bail commercial – cession de l’immeuble par le bailleur au profit du preneur – TPF : non prise en compte des travaux d’amélioration effectués par le preneur
Aux termes d’un arrêt du 4 décembre 2012, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que la vente d’un bien immobilier par le bailleur au locataire n’entraîne pas la résiliation anticipée du bail commercial mais son extinction par confusion des droits.
Dès lors, contrairement à ce qui était soutenu par l’administration fiscale, les constructions réalisées par le preneur ne deviennent pas la propriété du bailleur avant la vente de l’immeuble au preneur et la valeur des travaux effectués par le preneur n’entre donc pas dans l’assiette de la taxe de publicité foncière due au titre de cette vente.
Cet arrêt confirme la solution rendue le 12 juin 2012 en matière de bail à construction.
