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Posts from the ‘TVA & DMTO’ Category

22
jan
news-TVA

TVA – TAB – TVA sur marge – 1ère décision de CAA

 

La CAA de Lyon a rendu le 20 décembre 2018 une décision dans une affaire PROMIALP (N° 17LY03359) qui infirme la condition d’identité exigée par l’administration fiscale pour le bénéfice de la TVA sur marge.

Selon la CAA de Lyon, il résulte des dispositions du code général des impôts (article 268) et de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 (article 392) que l’application de la TVA sur marge aux livraisons de terrains à bâtir (TAB) serait conditionnée au seul fait que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition.

Aucune condition d’identité ne serait donc exigée. Ainsi, la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien acheté ont été modifiées avant la cession est sans incidence sur l’application du régime de TVA sur marge. Une telle analyse va donc à l’encontre de la réponse Vogel du 17 mai 2018.

Les faits de l’espèce sont intéressants pour deux raisons :
- Acquisition d’un immeuble bâti et vente de plusieurs TAB après démolition et division. Il s’agit d’une hypothèse maximaliste en termes de défaut d’identité qui permet de s’assurer que même une identité physique (l’absence de démolition) ne serait pas requise.
- Acquisition hors champ de la TVA auprès de vendeurs particuliers non assujettis à la TVA. Ici encore, le cas est intéressant dans la mesure où certains prétendent, par analogie avec le régime des biens d’occasion, que seule une acquisition grevée d’une TVA non récupérable permettrait de bénéficier du régime de TVA sur marge.

L’arrêt rendu par la CAA de Lyon présente une autre particularité qu’il nous semble nécessaire d’analyser.

S’agissant de cessions de TAB qui auraient pu bénéficier de la TVA sur marge, au regard de l’analyse rappelée ci-dessus, certains actes indiquaient une TVA sur le prix alors que le vendeur n’avait reversé à l’Etat qu’une TVA sur marge.

La CAA de Lyon considère que la mention de la TVA sur le prix constitue une TVA facturée à tort qui oblige le vendeur à reverser, en tout état de cause, ce montant à l’Etat. La CAA de Lyon considère également que la rectification ultérieure de l’acte de vente en conservant le même montant TTC à la charge de l’acquéreur ne permet pas d’annuler la TVA sur le prix initialement facturée à tort.

Une telle analyse n’est cependant pas évidente.

Dans la mesure où la vente d’un TAB à un particulier n’est pas concernée par une obligation de facturation au regard de la réglementation TVA, il n’est pas logique de considérer que la TVA ait pu être facturée à tort.

Le verrou de sécurité de la TVA facturée à tort est également sans intérêt dans la mesure où la TVA ne devait plus, à l’époque des faits, pouvoir être récupérée par le particulier (la TVA immobilière des particuliers ayant à l’époque des faits disparu en cas d’achat d’un TAB).

L’impossibilité d’une TVA facturée à tort « bloquante », dans une telle hypothèse, a déjà été exprimée par l’administration fiscale dans une réponse ministérielle Collin Sén. 4 novembre 2010, n° 14362 ou confirmée par un TA de Montreuil du 1er décembre 2016 n° 1502570 qui repose sur la jurisprudence communautaire (voir en dernier lieu CJUE 11 avril 2013, C-138/12, Rusedespred OOD) reprise par le Conseil d’Etat (CE 16 mai 2011, n° 330153, Crédit coopératif).

27
déc
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TVA – société civile d’attribution (SCA) – le nouveau régime est précisé par l’administration fiscale

 

L’administration fiscale vient de préciser le nouveau régime de TVA applicable aux sociétés civiles d’attribution (SCA) dans une réponse Kamowski publiée le 25 décembre au JO de l’Assemblée nationale.

Ces précisions officielles étaient fort attendues (voir notre précédent article du 11 janvier 2016)

En effet, depuis le 1er janvier 2016, à la suite de la suppression du mécanisme de transfert du droit à déduction alors prévu à l’article 210 de l’annexe II au CGI, les professionnels n’avaient pas eu connaissance, de manière officielle, des règles à appliquer à ces sociétés.

Selon l’administration fiscale, contrairement au régime antérieur, les SCA sont désormais considérées comme des assujettis TVA lorsqu’elles effectuent une activité de promotion immobilière financée par les apports de leurs associés.

Cees apports, comme les appels de fonds ultérieurs de leurs associés, qui constituent la contrepartie des droits acquis sur l’immeuble, doivent être soumis à la TVA en application du 3° du 1 du I de l’article 257 du CGI (dispositions qui assimilent à l’immeuble auquel ils se rapportent, les parts d’intérêts et actions dont la possession assure en droit ou en fait l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immeuble ou d’une fraction d’un bien immeuble).

Corrélativement, les SCA bénéficient également d’un droit à déduction de la taxe ayant grevé leurs dépenses.

Au niveau des associés, ceux-ci sont fondés à déduire la TVA ayant grevé les apports et appels de fonds versés à la SCA dans les conditions de droit commun (des particuliers qui construisent ensemble dans le cadre d’une SCA ne le pourront pas).

Cette réponse ministérielle est d’une grande importance pratique dans la mesure où les régles de TVA applicables aux SCA sont profondément modifiées.

Dans la mesure où le nouveau régime devrait concerner les immeubles édifiés ou acquis par les SCA pour lesquels un état descriptif de division a été établi à compter du 1er janvier 2016, il est urgent d’analyser les « opérations en cours » pour les remettre sur les rails. Des risques fiscaux significatifs peuvent en effet résulter de la prise en considération de ce nouveau régime. A l’occasion de cet exercice, il sera nécessaire d’obtenir la confirmation du régime fiscal applicable en matière de TPF afin de s’assurer que le régime de la transparence demeure inchangé. La présente réponse ne traite pas en effet du cas de la prise d’un engagement de construire par la SCA nouvelle formule.

27
sept
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TVA – vente d’immeubles restructurés dans le cadre d’une opération « patrimoniale »

 

Une affaire de responsabilité récemment jugée par la cour d’appel de Douai (Décision du 20 septembre 2018 SCI BBAK) rappelle que les ventes d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans (les immeubles « neufs ») ne sont soumises à la TVA que si elles sont effectuées dans un « cadre professionnel », c’est-à-dire par des assujettis agissant en tant que tels.

Dans le cas contraire (vente effectuée dans un « cadre patrimonial »), la TVA n’est pas applicable et seuls les droits d’enregistrement sont dus, en principe, par l’acquéreur.

Si le principe paraît simple, sa mise en oeuvre l’est beaucoup moins.

Au cas particulier, le juge civil a considéré que, contrairement à ce que soutenait l’administration fiscale, qu’un bailleur d’immeuble à usage d’habitation (donc exonéré de la TVA), non identifié à la TVA et qui a déclaré ne pas agir en tant qu’assujetti lors de l’acquisition de l’immeuble à restructurer, n’avait pas à soumettre à la TVA la revente de l’immeuble après restructuration, sans finalement l’avoir donné en location, et tout ceci dans le cadre d’une opération unique ayant mobilisé des moyens de commercialisation limités.

La présente décision est donc une belle illustration qu’une opération unique de promotion peut être effectuée dans un cadre patrimonial, non assujetti à la TVA (il existe une tolérance au BOFIP qui permet d’assujettir à la TVA une telle opération, au choix de l’opérateur).

La pratique montre que la question du statut TVA du vendeur est souvent ignorée par les services vérificateurs qui peuvent ainsi réclamer de la TVA à des vendeurs, en réalité « non assujettis » à la taxe, dès lors que les immeubles vendus ont l’apparence d’immeubles neufs, l’analyse qualitative des travaux n’ayant pas non plus été véritablement opérée.

Cette affaire démontre également l’importance de contester avec ténacité ces redressements, la voie de la responsabilité étant fermée.

3
août
Projet de maison à la campagne

TVA – territorialité – prestations de services relatives à un immeuble – nouveau BOFIP

 

Un notaire facture une prestation de services à un client étranger.

Une société étrangère facture un service à une autre société étrangère. Le service est en relation avec un immeuble localisé en France.

Facture HT ou avec TVA française ?

La réponse à ces questions se trouve dans les règles de territorialité de la TVA.

L’administration vient de mettre à jour les commentaires inclus au BOFIP suite à l’entrée en vigueur au 1er janvier 2017 des articles 13 ter, 31 bis et 31 ter du règlement d’exécution (UE) n° 1042/2013 du Conseil du 7 octobre 2013 modifiant le règlement d’exécution (UE) n° 282/2011 en ce qui concerne le lieu de prestation des services en matière de TVA.

Ce règlement est directement applicable en France sans qu’une transposition dans le code général des impôts ne soit nécessaire, ce qui montre au passage que toutes les dispositions relatives à la TVA ne sont pas dans le code général des impôts.

Les principales précisions apportées concernent :
- la notion de bien immeuble ;
- la nature des prestations de services se rattachant à un bien immeuble pour l’application des règles en matière de TVA.

ceux qui se posent des questions de territorialité pourront lire avec intérêt les nouveaux commentaires suivants : TVA-CHAMP-10-10-40-30 et TVA-CHAMP-20-50-30 (en mode comparaison pour bien voir les nouveautés)

Article rédigé avec la participation de Marie Manuelli et Klaus Lenoble

[message personnel à tous nos lecteurs : ^_^ bonnes vacances ^_^]

 

 

1
août
news-TVA

Dispense de TVA – article 257 bis – non incidence du régime de l’assimilation

 

Un rescrit a été émis par la DLF dans une affaire particulière indiquant que le régime de l’assimilation est sans incidence sur la qualification des opérateurs au regard de l’article 257 bis du CGI.

Ainsi, un acheteur-revendeur qui a inscrit en stock un immeuble achevé depuis plus de 5 ans et qui l’a donné en en location pendant plus d’un an (immeuble en stock dès lors assimilé à une immobilisation pour les seuls besoins des régularisations de TVA), ne devient pas, pour autant, un bailleur pour l’application de l’article 257 bis.

Cet acheteur-revendeur n’est donc pas en mesure de vendre l’immeuble en dispense de TVA à un bailleur qui indiquerait remplir, quant à lui, les conditions d’application posées par l’article 257 bis du CGI.

Ce rescrit complète utilement la réponse Grau du 10 juillet 2018.

Pour mémoire, le régime de l’assimilation est posé par l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI.

6
juil
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TVA – location d’immeuble et holdings

 

La cour de justice de l’union européenne vient de rappeler qu’une location d’immeuble est une activité économique qui confère la qualité d’assujetti à la TVA lorsque celle-ci présente un caractère de permanence et qu’elle est effectuée à titre onéreux. On rappelle que le fait que cette location soit exonérée n’a pas d’incidence sur l’analyse.

On se souvient également que le BOFIP prévoit une tolérance administrative permettant, sous certaines conditions, de considérer qu’une location ne confère pas une telle qualité, ce qui présente une importance particulière en cas de construction d’un nouvel immeuble ou de vente d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10-20120912 § 40 & s.).

Au cas particulier d’une société holding, la cour précise que cette location, lorsqu’elle est effectuée au profit des filiales et qu’elle est effectivement taxée à la TVA, permet à la société holding de déduire la TVA grevant les frais d’acquisition de titres des filiales locataires.

Sur un plan technique, il s’agit d’une illustration particulière du concept d’immixtion.

Point intéressant de l’arrêt. L’importance des revenus tirés de la location, rapportée à celle des revenus des titres des filiales, ne devrait pas (le passage n’est pas d’une rédaction limpide) limiter le droit à déduction de la TVA de la société holding sur les frais d’acquisition de titres (point 40).

Consulter l’arrêt Marle Participations SARL du 5 juillet 2018, C-320/17

Avec la participation de Robin Maubert, avocat

11
juin
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ANRU – QPPV – composition et ressources du ménage – date(s) d’appréciation

 

Un rescrit publié sous une série dédiée du BOFIP (c’est une nouveauté) précise que la composition du ménage s’apprécie au jour de la signature du contrat préliminaire. Il ne s’agit donc pas de la composition du ménage correspondant à l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat préliminaire.

Par ailleurs, l’administration fiscale précise utilement que le ménage requérant peut demander que soient pris en compte ses revenus imposables perçus au titre de la dernière année civile précédant celle au cours de laquelle le contrat a été signé ou ses revenus imposables perçus au cours des douze mois précédant la date de signature du contrat, à condition qu’il justifie que ces revenus sont inférieurs d’au moins 10 % aux revenus de l’avant-dernière année (pour approfondir, comparer la rédaction de l’article 278 sexies, 11 et 11 bis du CGI avec le BOFIP actuel .

Consulter le rescrit publié BOI-RES-000003-20180607

4
juin
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TVA – L’indemnité d’occupation versée par un occupant sans droit ni titre n’est pas assujettie

 

Le Conseil d’Etat vient de juger que n’est pas soumise à la TVA l’indemnité versée par un ancien locataire, au titre d’une occupation sans droit ni titre, après la résiliation du bail dont il était titulaire. Cette indemnité vise à réparer le préjudice du propriétaire et ne constitue pas un loyer, le cas échéant, taxable à la TVA et ceci même si le montant de l’indemnité a été fixé par le juge judiciaire, par référence au loyer prévu par le bail résilié. Cette indemnité est placée en dehors du champ de la TVA.

Cette solution doit être approuvée dans la mesure où l’indemnité est versée à un propriétaire qui ne s’est pas engagé à conférer un droit d’occupation à l’occupant, ce qui bloque la qualification de loyer au regard de la TVA.

Le fait que le montant de cette indemnité puisse être prévue par le bail initial, ne change pas, à notre avis, l’analyse lorsque le contrat se limite à fixer le montant de l’indemnité qui serait due en cas d’occupation sans droit ni titre.

Au regard du droit à déduction, dans la mesure où cette situation est subie par le propriétaire, ni sa qualité d’assujetti à la TVA ni son option pour la taxation des locaux ne devrait être remis en cause.

CE 30 mai 2018, n°402447, Armor Immo

 

30
mai
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TVA – « dation en millièmes » – rappel des règles par la CAA de Lyon

 

La CAA de Lyon vient de rappeler qu’en cas de « dation en millièmes » (conversion du prix en l’obligation pour l’acquéreur de construire sur une quote-part indivise du terrain, objet de la vente), le promoteur qui remet les locaux sur les millièmes de terrain conservés par le vendeur, effectue une prestation de services (de travaux) soumise à la TVA (et non pas une vente d’immeuble), ce qui permet au promoteur de récupérer la TVA grevant les charges qu’il engage à cet effet.

On rappelle qu’en matière de TVA, l’intérêt de recourir à la « dation en millièmes » est d’éviter une mutation « aller-retour » du terrain au vendeur et de ne pas devoir calculer la taxe exigible sur la base de la valeur vénale des locaux remis en paiement.

CAA Lyon 3 avril 2018 n°16LY01846, SCI OPHELIE

17
mai
news-TVA

TVA sur marge – assouplissement de la position de l’administration

 

L’administration fiscale vient d’admettre dans une réponse ministérielle que dans le cas de l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble répondant aux conditions de l’article 268 du CGI qui n’a pas ouvert droit à déduction par un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la marge dès lors que seule la condition d’identité juridique est respectée. Cet assouplissement concerne également les opérations en cours.

Rep. Vogel Sen. 17 mai 2018, n° 04171