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Posts from the ‘TVA & DMTO’ Category

6
juil
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TVA – location d’immeuble et holdings

 

La cour de justice de l’union européenne vient de rappeler qu’une location d’immeuble est une activité économique qui confère la qualité d’assujetti à la TVA lorsque celle-ci présente un caractère de permanence et qu’elle est effectuée à titre onéreux. On rappelle que le fait que cette location soit exonérée n’a pas d’incidence sur l’analyse.

On se souvient également que le BOFIP prévoit une tolérance administrative permettant, sous certaines conditions, de considérer qu’une location ne confère pas une telle qualité, ce qui présente une importance particulière en cas de construction d’un nouvel immeuble ou de vente d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10-20120912 § 40 & s.).

Au cas particulier d’une société holding, la cour précise que cette location, lorsqu’elle est effectuée au profit des filiales et qu’elle est effectivement taxée à la TVA, permet à la société holding de déduire la TVA grevant les frais d’acquisition de titres des filiales locataires.

Sur un plan technique, il s’agit d’une illustration particulière du concept d’immixtion.

Point intéressant de l’arrêt. L’importance des revenus tirés de la location, rapportée à celle des revenus des titres des filiales, ne devrait pas (le passage n’est pas d’une rédaction limpide) limiter le droit à déduction de la TVA de la société holding sur les frais d’acquisition de titres (point 40).

Consulter l’arrêt Marle Participations SARL du 5 juillet 2018, C-320/17

Avec la participation de Robin Maubert, avocat

11
juin
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ANRU – QPPV – composition et ressources du ménage – date(s) d’appréciation

 

Un rescrit publié sous une série dédiée du BOFIP (c’est une nouveauté) précise que la composition du ménage s’apprécie au jour de la signature du contrat préliminaire. Il ne s’agit donc pas de la composition du ménage correspondant à l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat préliminaire.

Par ailleurs, l’administration fiscale précise utilement que le ménage requérant peut demander que soient pris en compte ses revenus imposables perçus au titre de la dernière année civile précédant celle au cours de laquelle le contrat a été signé ou ses revenus imposables perçus au cours des douze mois précédant la date de signature du contrat, à condition qu’il justifie que ces revenus sont inférieurs d’au moins 10 % aux revenus de l’avant-dernière année (pour approfondir, comparer la rédaction de l’article 278 sexies, 11 et 11 bis du CGI avec le BOFIP actuel .

Consulter le rescrit publié BOI-RES-000003-20180607

4
juin
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TVA – L’indemnité d’occupation versée par un occupant sans droit ni titre n’est pas assujettie

 

Le Conseil d’Etat vient de juger que n’est pas soumise à la TVA l’indemnité versée par un ancien locataire, au titre d’une occupation sans droit ni titre, après la résiliation du bail dont il était titulaire. Cette indemnité vise à réparer le préjudice du propriétaire et ne constitue pas un loyer, le cas échéant, taxable à la TVA et ceci même si le montant de l’indemnité a été fixé par le juge judiciaire, par référence au loyer prévu par le bail résilié. Cette indemnité est placée en dehors du champ de la TVA.

Cette solution doit être approuvée dans la mesure où l’indemnité est versée à un propriétaire qui ne s’est pas engagé à conférer un droit d’occupation à l’occupant, ce qui bloque la qualification de loyer au regard de la TVA.

Le fait que le montant de cette indemnité puisse être prévue par le bail initial, ne change pas, à notre avis, l’analyse lorsque le contrat se limite à fixer le montant de l’indemnité qui serait due en cas d’occupation sans droit ni titre.

Au regard du droit à déduction, dans la mesure où cette situation est subie par le propriétaire, ni sa qualité d’assujetti à la TVA ni son option pour la taxation des locaux ne devrait être remis en cause.

CE 30 mai 2018, n°402447, Armor Immo

 

30
mai
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TVA – « dation en millièmes » – rappel des règles par la CAA de Lyon

 

La CAA de Lyon vient de rappeler qu’en cas de « dation en millièmes » (conversion du prix en l’obligation pour l’acquéreur de construire sur une quote-part indivise du terrain, objet de la vente), le promoteur qui remet les locaux sur les millièmes de terrain conservés par le vendeur, effectue une prestation de services (de travaux) soumise à la TVA (et non pas une vente d’immeuble), ce qui permet au promoteur de récupérer la TVA grevant les charges qu’il engage à cet effet.

On rappelle qu’en matière de TVA, l’intérêt de recourir à la « dation en millièmes » est d’éviter une mutation « aller-retour » du terrain au vendeur et de ne pas devoir calculer la taxe exigible sur la base de la valeur vénale des locaux remis en paiement.

CAA Lyon 3 avril 2018 n°16LY01846, SCI OPHELIE

17
mai
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TVA sur marge – assouplissement de la position de l’administration

 

L’administration fiscale vient d’admettre dans une réponse ministérielle que dans le cas de l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble répondant aux conditions de l’article 268 du CGI qui n’a pas ouvert droit à déduction par un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la marge dès lors que seule la condition d’identité juridique est respectée. Cet assouplissement concerne également les opérations en cours.

Rep. Vogel Sen. 17 mai 2018, n° 04171

7
mai
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TVA – exigibilité de la TVA et abandon de créances

 

Le Conseil d’Etat vient d’apporter une clarification heureuse compte tenu de la position de l’administration fiscale dans certains contrôles fiscaux. Celle-ci peut, en effet, soutenir qu’un abandon de créances ayant comme sous-jacent une prestation de services soumise à la TVA (une prestation de location ou d’asset management, par exemple) déclenche l’exigibilité de la taxe correspondante (on rappelle que la TVA est exigible selon les encaissements pour les prestations de services). L’administration fiscale peut en effet considérer que l’abandon de créances s’analyse comme un encaissement suivi d’une libéralité envers le débiteur, qui rend, par suite, la taxe exigible.
Le Conseil d’Etat rappelle dans une décision du 2 mai 2018, n° 404161, que la remise volontaire par le créancier d’une dette n’entraîne la perception d’aucune somme par le créancier et n’équivaut donc pas à un encaissement rendant la taxe exigible.

Cette décision met en lumière l’un des risques soulevés en matière de TVA du fait d’un abandon de créances. Une attention toute particulière doit être portée au contexte de l’abandon afin de déterminer si celui-ci ne sera pas générateur d’un risque de TVA collectée sur le montant abandonné (en raison des relations avec le débiteur ou des négociations entourant l’abandon) ou d’un risque de TVA déductible (l’activité étant requalifiée comme exercée à titre gratuit, voir notre précédent article).

9
avr
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Dispense de TVA – article 257 bis – Crédit-bail – une QE est déposée

 

À l’occasion d’une mise à jour de la base BOFiP, le 3 janvier 2018, l’administration fiscale a apporté des précisions s’agissant des opérations de crédit-bail immobilier (voir notre article http://taximmo.fr/dispense-de-tva-article-257-bis-credit-bail-et-marchands-de-biens-modification-du-bofip/).

Cette mise à jour a cependant soulevé des difficultés d’interprétation et de nouveaux blocages dans les opérations.

Afin de clarifier le sens de la modification opérée le 3 janvier et mettre fin aux débats, une question écrite a été déposée par Monsieur le Député Romain Grau (QE AN n° 7359)

Les questions sont les suivantes :

- La dispense de TVA est-elle applicable lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit-preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à la TVA, entend revendre l’immeuble le jour même de la levée d’option auprès d’un nouvel acquéreur qui poursuit l’activité de location des locaux en TVA ?

- La réponse est-elle identique lorsque la revente s’effectue auprès d’un assujetti ayant une activité d’achat-revente ?

- En cas de réponse positive à l’une de ces questions, la prise d’un engagement de revendre (article 1115 du CGI) ou de construire (1594-0 G, A-I du CGI) par le crédit-preneur est-elle un obstacle au bénéfice de la dispense ?

22
jan
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Transfert d’universalité – art. 257 bis du CGI – état des droits à déduction – V2

 

Lorsqu’une vente d’immeuble bénéficie de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, l’acquéreur est réputé continuer la personne du vendeur.

La vente qui bénéficie de la dispense requiert donc un transfert d’informations relatives à la TVA entre le vendeur et l’acquéreur d’un immeuble. Il en va de même d’une hypothèse de l’achat des parts ou actions d’une société qui détient un immeuble.

Pour mémoire, il n’existe pas de formulaire annuel permettant de faire le suivi des « vingtièmes ».

Il en va de même du transfert d’informations en cas de vente d’un immeuble.

Pour mémoire, l’administration fiscale exige simplement que le vendeur et l’acquéreur mentionnent le montant total hors taxe de la vente bénéficiant de la dispense sur la ligne 05 de la déclaration de TVA souscrite au titre de la période au cours de laquelle la vente est réalisée.

Afin de formaliser et de diffuser les bonnes pratiques que nous avions proposé un projet de formulaire destiné à la transmission des informations nécessaires au suivi TVA en 2014.

Nous vous proposons une deuxième version de ce formulaire, tenant compte de la réforme des livraisons à soi-même, et proposant une aide au calcul des « vingtièmes » à reverser pour remplir la DIA.

Télécharger le nouveau formulaire : V2_ETAT_DROIT_DEDUCTION_257BIS_TAXIMMO_V2

8
jan
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Dispense de TVA – article 257 bis – Crédit-bail et marchands de biens – modification du BOFIP

 

L’administration fiscale vient d’apporter les précisions officielles suivantes concernant la dispense de TVA applicable au secteur immobilier.

1. Le régime de TVA applicable aux opérations effectuées par les « acheteurs-revendeurs » n’est pas modifié. Ainsi, selon l’administration fiscale, l’article 257 bis ne s’applique toujours pas à la vente d’un immeuble donné en location avec TVA par un opérateur ayant inscrit l’immeuble en stock, i.e. marchands de biens ou promoteurs, à un opérateur qui va immobiliser l’immeuble et le donner en location avec TVA, e.g. foncières (voir l’actualité du 3 janvier 2018). Cette précision évitera, on l’espère, l’émission de nouveaux rescrits contraires par certains services fiscaux.

2. L’administration fiscale confirme l’application de la dispense de TVA à la revente, dès son acquisition, d’un immeuble par un crédit preneur ayant préalablement levé l’option d’achat auprès du crédit bailleur, lorsque le nouvel acquéreur poursuit l’activité de location des locaux. Il s’agit de la confirmation des décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015, n° 3750544 et n° 375055) (§ 286 du BOI-TVA-DED-60-20-10-20180103) (voir sur le sujet http://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-arrets-du-conseil-detat/)

3. L’administration fiscale confirme également l’application de la dispense de TVA au refinancement via la mise en place d’un nouveau crédit-bail, d’un immeuble donné en location avec TVA (RES N° 2018/02 (TCA) du 03 janvier 2018).

4. L’application de la dispense de TVA est également confirmée lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit-preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location taxée, entend continuer à affecter l’immeuble à une telle activité locative soumise à la TVA (RES N° 2018/02 (TCA) du 03 janvier 2018), y compris, nous comprenons, si cette continuation n’est effectuée qu’un instant de raison, l’administration précisant en effet que « Le fait que la revente n’intervienne pas le même jour que la levée d’option est sans incidence » (§ 286 du BOI-TVA-DED-60-20-10-20180103). On regrettera cette rédaction trop complexe et l’absence d’exemples pratiques.

Cette modification officielle du BOFIP apparaît en ligne avec les rescrits non publiés qui avaient donné lieu à l’article du 7 juin 2017 (http://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-par-un-investisseur-locatif-premiers-rescrits/).

Cette modification du BOFIP a également été accompagnée de l’envoi à certains opérateurs d’une lettre de l’administration fiscale leur indiquant que, compte tenu de la modification du BOFIP (crédit-bail) ou de son absence de modification (immeubles en stock), les demandes de rescrit envoyées ne feront pas l’objet d’une décision individuelle.

A noter que l’administration fiscale ne précise pas la situation des opérateurs qui auraient soumis à la TVA (de plein droit ou sur option ou encore via le transfert de « vingtièmes« ) des opérations qui, compte tenu des commentaires ci-dessus, auraient dû relever de la dispense de TVA.

28
déc
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LFR 2017 (II) – article 22 (13 sexies) – DMTO – établissements publics – exonérations

 

L’article 22 de la LFR 2017 (II) sécurise l’exonération de DMTO en ce qui concerne les opérations effectuées par les établissements publics fonciers pour le compte de l’Etat dans la mesure où celle-ci était déjà prévue par le BOFIP (BOI-ENR-DMTOI-10-80-10-20140409 § 40 et BOI-ENR-DMTOI-20-30-20120912 § 320), et étend cette exonération aux opérations effectuées pour compte propre par ces établissements (modification de l’article 1040 du CGI).

L’article 22 clarifie également le régime spécifique applicable aux établissements publics à caractère scientifique, culturel et professionnel. En plus de bénéficier de l’exonération prévue à l’article 1040 du CGI, ces derniers bénéficient d’une exonération de la contribution de sécurité immobilière (article 879 du CGI) s’agissant des transferts à titre gratuit effectués dans les conditions prévues à l’article 719-14 du code de l’éducation (modification de l’article 1040 bis du CGI).

Travaux parlementaires (sélection)

Assemblée nationale – première lecture

Assemblée nationale – première lecture – texte adopté – article 13 sexies

Sénat – première lecture – commission des finances – rapport n°158 – article 13 sexies

Sénat – première lecture – amendement n°217

Sénat – première lecture – débats – article 13 sexies

Assemblée nationale – nouvelle lecture – commission des finances – rapport n°501 – article 13 sexies

Assemblée nationale – nouvelle lecture – débats – article 13 sexies

JORF n°0303 du 29 décembre 2017 LOI n° 2017-1775 du 28 décembre 2017