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Cession simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété – droit à déduction de l’usufruitier

 

A la suite d’une décision de la CAA de Bordeaux du 10 mars 2016, n° 14BX03561, SCI Marguerite (voir notre précédent article), une hésitation est apparue quant à la possibilité pour le nu-propriétaire de transférer à l’usufruitier, la TVA ayant grevé l’acquisition de la nue-propriété lorsque le démembrement est réalisé par le promoteur qui vend l’immeuble et ceci alors même la doctrine fiscale prévoit une procédure de transfert de TVA (BOI-TVA-IMM-10-30-20160302 n° 200),

Une réponse AN Pauget, n° 17425, du 2 avril 2019 vient confirmer que la procédure de transfert est effectivement ouverte dans cette hypothèse, c’est-à-dire en cas de démembrement de propriété intervenant ab initio, sous réserve que les conditions suivantes soient réunies :
- le nouveau nu-propriétaire doit avoir lui-même la qualité d’assujetti à la TVA,
- le droit réel que constitue la nue-propriété doit être immobilisé chez son propriétaire,
- l’usufruitier, qui doit également immobiliser ses droits portant sur l’usufruit de l’immeuble, doit utiliser ce dernier pour les besoins d’opérations ouvrant droit à déduction.

La première condition soulève des difficultés de compréhension. Dans la mesure où l’administration fiscale considère, dans la doctrine fiscale précitée, que la nue-propriété ne doit pas être regardée comme étant affectée à une activité économique imposable, la question est de savoir s’il faut exercer une activité économique au titre d’un autre bien, ce qui serait pour le moins étonnant au regard de la mécanique TVA ? Ou s’agit-il plus simplement, de l’immatriculation à la TVA du nu-propriétaire au titre de la volonté d’affecter l’immeuble à une activité économique future, lorsque le démembrement aura pris fin ? S’agit-il enfin d’une immatriculation à la TVA sur une base volontaire pour des raisons purement administratives liées à l’émission de l’attestation de transfert ? Ceci méritera d’être précisé.