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Posts from the ‘Commerces’ Category

15
nov
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DMTO – travaux effectués par le locataire

Selon leur importance, les travaux effectués sur un immeuble ancien peuvent conduire à un immeuble neuf au regard de la TVA et des DMTO. La qualification fiscale des travaux présente notamment un enjeu lors de l’achat de l’immeuble ancien à restructurer (125 € de DMTO au lieu de 5,80% / 6,40% si un engagement de construire peut être rempli) et lors de la revente de l’immeuble après travaux (0,715% au lieu de 5,80% / 6,40% si la revente est faite par un assujetti agissant en tant que tel).

Une question écrite vient d’être publiée afin d’obtenir la confirmation que les travaux effectués par le locataire doivent être pris en considération pour l’analyse.

Une réponse ministérielle Sallé publiée au JO AN, 14 juin 1969, n° 4451, apportait une réponse positive. Toutefois, cette réponse n’a pas été reprise au BOFIP.

Nous suivrons avec attention à la réponse qui sera apportée à cette question dans la mesure où elle présente une grande importance pratique pour les locaux commerciaux et les locaux de bureaux.

10
juin
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TVA – Résiliation anticipée d’un bail – indemnité versée à un locataire – taxation à nouveau confirmée

 

La CAA de Paris vient de confirmer que l’indemnité versée pour obtenir la libération des locaux dans le cadre d’une résiliation anticipée d’un bail, est taxable à la TVA (CAA de paris,  1er Juin 2016 n°15PA01120).

Cette décision applique les principes dégagés dans la décision CATLEYA du Conseil d’Etat (CE, 27 Février 2015, n°368661, SCI CATLEYA).

A noter que le litige était né de la remise en cause chez le bailleur de la déduction de la TVA grevant l’indemnité versée au locataire au motif que la TVA avait été facturée à tort.

Il convient de rappeler que dans le cadre d’un rescrit, l’administration aurait conclu au caractère taxable de ce type d’indemnité dès lors que le bail était lui-même soumis à la TVA. La décision de la CAA de Paris ne fait pas mention de cette analyse au même titre que la décision CATLEYA.

Article rédigé avec la participation d’Antoine SERVAJEAN

8
jan
charlie

Livraison à soi-même – suppression partielle – article 32 (article 17 du projet de loi) de la loi de simplification de la vie des entreprises – publication de la loi

 

Depuis le 22 décembre 2014, date d’entrée en vigueur de la loi de simplification de la vie des entreprises, certaines livraisons à soi-même ne sont plus taxables à la TVA. En effet, en raison d’une incompatibilité avec le droit communautaire, l’article 32 de la loi susvisée a supprimé certains cas de taxation de livraison à soi-même.

On rappelle que la livraison à soi-même est un mécanisme correcteur qui repose sur une fiction de vente à soi-même. Plusieurs cas de taxation sont prévus par le code général des impôts.

En matière immobilière, les cas les plus fréquents sont les constructions d’immeubles neufs et les travaux commandés par les assujettis qui affectent ces biens à leur entreprise (usage propre ou exploitation locative). Il existe également des cas spécifiques de taxation dans le cadre de la politique sociale du logement.

L’article 32 de la loi de simplification de la vie des entreprises supprime la taxation des livraisons à soi-même résultant de la construction d’un immeuble neuf ou de la réalisation de travaux lorsque la TVA relative à ce bien est récupérable à 100% par l’assujetti qui fait construire l’immeuble ou par celui qui fait réaliser les travaux.

 

 Tableaux synthétiques (hors politique sociale du logement)

 

 

Dans la mesure où nous comprenons que certains cas de livraison à soi-même n’étaient pas conformes avec le droit communautaire, les futurs commentaires administratifs pourraient utilement indiquer les règles à suivre, s’agissant des régularisations, en cas d’oubli / erreur de taxation d’une livraison à soi-même qui apparaît, à présent, non conforme. L’administration fiscale pourrait ainsi préciser s’il faut ou non reconstituer, a posteriori, un montant de TVA initiale comme si la livraison à soi-même avait été correctement taxée ?

Cette réforme est d’une grande importance pratique dans la mesure où les documentations remises par les entreprises à l’occasion des ventes d’immeubles reposent notamment sur la taxation des livraisons à soi-même.

Au-delà de la mise en conformité avec le droit communautaire, on pourrait se demander si une telle réforme constitue une véritable simplification pour les entreprises. Certes, des cas de taxation de livraisons à soi-même sont supprimés. La contrepartie de cette suppression est toutefois une organisation comptable permettant de suivre, dépense par dépense, la TVA relative à un immeuble immobilisé. La lecture directe du bilan ne permet pas, en effet, d’effectuer ce suivi en raison de la comptabilisation par composants. Cette organisation doit également être mise en place en sachant que le délai de régularisation est de vingt années en matière immobilière et que cette documentation peut être auditée et transmise, à l’occasion d’une vente, par les conseils de l’acheteur lorsque la vente relève des dispositions de l’article 257 bis du CGI ou déclenche un reversement de « vingtièmes » de TVA.

Les entreprises qui demeurent concernées par les livraisons à soi-même ont également intérêt à conserver les documents relatifs à la taxation de la livraison à soi-même (déclaration fiscales et documents de calcul) pendant une période tout aussi longue.

On ne peut donc pas véritablement parler de simplification. A partir du 22 décembre 2014, deux systèmes vont coexister avec des contraintes propres pour suivre des montants de TVA pendant vingt ans.

 
10
nov
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Livraison à soi-même – Suppression partielle – Article 17 du projet de loi relatif à la simplification de la vie des entreprises – adoption par le Sénat

 

Le Sénat vient d’adopter, en première lecture, l’article 17 modifié par un amendement rédactionnel.
 
Pour mémoire, cet article vise à supprimer les livraisons à soi-même s’agissant des assujettis en mesure de récupérer 100% de la TVA grevant l’investissement.
 
Nous renvoyons nos lecteurs à notre article du 9 juillet (adoption par l’Assemblée Nationale en première lecture) et à notre article du 22 juillet (conséquences pratiques de cette suppression).

22
juil
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Livraison à soi-même – Projet de suppression partielle – Premier point sur les conséquences pratiques

 

L’article 17 du projet de loi relatif à la simplification de la vie des entreprises prévoit de supprimer l’obligation de déclarer une livraison à soi-même à l’occasion de la fabrication d’un bien par un assujetti lorsque celui-ci est en mesure de récupérer 100% de la TVA relative à ce bien (voir notre article du 9 juillet).

Dans la mesure où cette livraison à soi-même permet aujourd’hui de fixer les bases de calcul des potentielles régularisations de TVA, nous nous sommes interrogés sur les conséquences pratiques de cette suppression.

A cette fin, nous avons travaillé sur l’exemple de la page 171 du rapport de la commission spéciale de l’Assemblée Nationale.

« Une entreprise C achète un terrain auprès d’un particulier pour 50.000 € (sans TVA) et construit elle-même un immeuble pour 50.000 € HT (dépenses de construction grevées de TVA à 20 %, soit 10 000 €, qu’elle a pu déduire). Elle affecte cet immeuble à une activité qui ouvre droit intégralement à déduction de la TVA. »

Comparons à présent le régime actuel et le nouveau régime.

Régime actuel

L’entreprise C devrait déclarer une LASM. Avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit le dépôt de la DAACT, cette entreprise reportera une LASM sur sa déclaration de TVA CA3. Sur cette déclaration, l’entreprise collectera et déduira une TVA à 20% sur le montant total de l’opération (50.000 € de terrain + 50.000 € HT de travaux soit 100.000 €). Elle collectera et déduira donc 20 000 EUR de TVA (20% de 100.000 €).

Dans la mesure où cette entreprise récupère 100% de la TVA relative à cet immeuble, cette déclaration ne déclenchera aucun coût de TVA. En revanche, comme il est rappelé dans le rapport de la commission spéciale, la déclaration de cette LASM n’est pas compatible avec le droit communautaire qui s’impose, en matière de TVA, aux Etats membres.

Sur un plan pratique, cette entreprise pourrait utilement comptabiliser cette LASM dans des subdivisions dédiées des comptes de TVA (4456 TVA déductible et 4457 TVA collectée) de telle manière qu’elle puisse facilement disposer d’une trace de cette déclaration dans son livre journal (comme indiqué ci-dessus, cette déclaration peut être en effet effectuée plus de deux ans après l’achèvement de l’immeuble). Par ailleurs, cette entreprise pourrait également conserver une copie de la déclaration de TVA sur laquelle la LASM a été reportée ainsi qu’une copie du document de travail qui montre le calcul de l’assiette imposable de la LASM (i.e. le prix de revient de l’immeuble tel qu’il ressort des règles de TVA). Dans la mesure où le délai de régularisation de TVA en matière immobilière est de 20 ans, le délai de conservation de ces documents devrait être adapté.

La déclaration de TVA sur laquelle la LASM a été déclarée servira de base de calcul aux régularisations de TVA ultérieures. En revanche, c’est la date d’achèvement de l’immeuble (i.e. qui ne correspond pas nécessairement avec le dépôt de la DAACT qui constitue toutefois le fait générateur et l’exigibilité de la LASM !) qui servira de point de départ du délai de régularisation (i.e. 20 ans pour un immeuble).

A noter qu’il n’existe en France aucune déclaration de TVA spécifique qui serait déposée annuellement qui permettrait de suivre les montants de TVA « régularisables » au titre d’un immeuble. Les entreprises doivent donc se préparer pour organiser leur propre suivi.

Ceci étant dit, développons l’exemple ci-dessus :

L’entreprise C a achevé l’immeuble le 1er  juillet 2012 (pour faire simple, cette date correspond également au dépôt de la DAACT) et a immobilisé le bien. La LASM a été reportée sur la déclaration de TVA d’octobre 2014 déposée le 20 novembre 2014 (i.e. dans les délais). L’entreprise C revend l’immeuble le 1er mars 2020 (cession exonérée de la TVA sans option, éventuellement concernée par la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI – voir ci-dessous).

L’entreprise devra calculer un reversement dans les conditions suivantes :

  • Montant de TVA : 20.000 € (montant repris de la déclaration de TVA sur laquelle la LASM a été déclarée)
  • Point de départ : 1er juillet 2012 (date d’achèvement de l’immeuble)
  • Point d’arrivée : 1er mars 2020 (date de vente)
  • 20èmes consommés : 9 (chaque année commencée compte pour une année entière)
  • 20èmes à reverser : 11 (20-9)
  • Montant de TVA à reverser (régularisation globale) : 11.000 €

Ce reversement de TVA de 11.000 € ne constituera pas nécessairement un coût pour l’entreprise C. En effet, si l’immeuble est acquis par une autre entreprise, l’entreprise Z, elle-même récupératrice de TVA et qui immobilise le bien, l’entreprise C pourra émettre une attestation de 11.000 € qui permettra à l’entreprise Z de récupérer cette TVA (ce reversement de TVA, pour être exact). En pratique, l’entreprise Z versera à l’entreprise C une somme correspondant au nominal de l’attestation, ce qui permet à l’entreprise C de ne supporter aucune rémanence de TVA au titre de la vente.

Sur un plan formel, l’entreprise C remettra avec cette attestation le mode de calcul du reversement et, dans le meilleur des cas, une copie de la déclaration de la LASM avec son document de travail (la déclaration de TVA CA3 ne permet pas à elle-seule de connaître  le calcul du prix de revient TVA de l’immeuble, ce qui oblige de conserver de manière extracomptable la trace de ce calcul). Ces documents peuvent, en effet, être ultérieurement demandés par le service des impôts lors du dépôt de la demande de remboursement de la TVA d’acquisition de l’immeuble par l’entreprise Z.

Dans l’hypothèse où la vente par l’entreprise C à l’entreprise Z relève du régime de transfert d’universalité (i.e. dispense de l’article 257 bis du CGI, régime très fréquent, en pratique lorsque l’immeuble est détenu par des investisseurs), la vente ne déclenche aucun reversement mais, en contrepartie, l’entreprise Z « continue la personne » de l’entreprise C notamment à raison des régularisations de la TVA déduite par l’entreprise C. L’entreprise C doit donc remettre à l’entreprise Z une documentation exhaustive lui permettant, le cas échant, de procéder au calcul des régularisations.

Le transfert de cette documentation n’est pas encadré par l’administration fiscale et ne donne lieu au dépôt d’aucun formulaire. Cette documentation comprend généralement un tableau de synthèse et les pièces ayant permis son établissement.

Dans l’exemple ci-dessus, l’entreprise C remettra le tableau de synthèse accompagné de la déclaration de la LASM (éventuellement accompagné du document de travail permettant de comprendre le calcul du prix de revient). Dans cet exemple, la charge de travail pour l’entreprise C est assez réduite. La difficulté est, en revanche, de retrouver l’existence de la LASM et la copie de la déclaration (d’où l’intérêt d’utiliser des subdivisions dédiées des comptes 4456 et 4457 et de conserver au dossier permanent une copie de la CA3 sur laquelle la LASM a été reportée).

Nouveau régime

Nous comprenons que, dans ce cas, l’entreprise C ne devrait pas déclarer de LASM.

La TVA grevant l’immeuble serait alors de 10.000 € (TVA grevant les 50.000 € HT de travaux) et non pas 20.000 €, en raison de l’absence de LASM.

La revente le 1er mars 2020 donnera lieu au reversement suivant :

  • Montant de TVA : 10.000 €
  • Point de départ : 1er juillet 2012
  • Point d’arrivée : 1er mars 2020
  • 20èmes consommés : 9
  • 20èmes à reverser : 11 (20-9)
  • Montant de TVA à reverser (régularisation globale) : 5.500 €

Pour procéder à ce calcul, tout dépendra de l’organisation comptable de l’entreprise. Toutefois, nous comprenons, que l’entreprise devra, de manière extra-comptable, conserver au dossier permanent la liste des charges grevées de TVA qui donneront lieu à une production immobilisée, ce qu’elle devrait, en tout état de cause, déjà faire pour justifier du fichier des immobilisations. Demeure ensuite la problématique de la conservation de ces éléments pendant le délai de 20 ans.

En effet, ni la lecture directe du bilan (dans lequel l’immeuble devrait être enregistré sous forme de composants) ni la lecture de l’écriture de production immobilisées ne permettront de connaître a postériori le montant des dépenses grevées de TVA qui doit être suivi pendant 20 ans au titre des régularisations. En tant qu’acquéreur averti, l’entreprise Z, face à ce document extracomptable, qui n’est pas validé par l’administration fiscale, et qui n’a donné lieu à aucun dépôt de formulaire spécifique, devrait demander la liste des pièces qui supportent ce document.

L’enjeu est, au-delà du risque fiscal lors du calcul d’un éventuel reversement de TVA, la qualité de la documentation fiscale qui sera remis à l’acquéreur lorsque la vente est couverte par l’article 257 bis du CGI (transfert d’universalité / dispense). En effet, à défaut d’être en mesure de produire une documentation correcte, un risque fiscal sera relevé par les conseils de l’acquéreur avec les conséquences que cela peut comporter notamment s’agissant du prix de vente de l’immeuble.

Conclusion sur la comparaison des deux régimes

Au lieu de produire la déclaration de TVA sur laquelle la LASM a été déclarée, l’entreprise C devra constituer, lors de la construction de l’immeuble, un dossier reprenant les pièces permettant de justifier les montants grevés de TVA. En effet, l’analyse de la comptabilité ne permet pas, selon notre compréhension, de connaître, en lecture directe, les éléments servant au calcul de la régularisation. Cette organisation comptable est déjà mise en place pour le suivi du fichier des immobilisations. En pratique, cette réforme n’alourdit donc pas les obligations des entreprises.

On ne parle donc pas réellement de simplification sauf en qui concerne l’absence de dépôt de la déclaration CA3 reprenant la LASM qui, en cas d’oubli, peut donner lieu à une pénalité de 5% sur le montant de TVA « supplémentaire » généré par la LASM (dans l’exemple ci-dessus, il s’agirait des 10.000 € de TVA calculés sur le terrain de 50.000 €, soit une pénalité potentielle de 500 €), ce qui est une nouveauté intéressante.

A notre sens, mais nous savons que ce sentiment n’est pas partagé, la simplification serait de prévoir un formulaire officiel annuel de suivi des régularisations qui aurait pour objectif d’éviter à l’entreprise de conserver pendant 20 ans les documents extracomptables nécessaires au suivi des régularisations. Ce formulaire comprendrait également un volet pour détailler le prix de revient de l’immeuble en cas de LASM (ce que ne permet pas la déclaration de TVA CA3). Enfin, la copie de la déclaration déposée au titre de l’année de la cession pourrait être remise à l’acquéreur de l’immeuble soit pour valider l’attestation de transfert du reversement de TVA soit pour accompagner le transfert des informations lorsque la vente est couverte par la dispense de TVA. Notre analyse repose simplement sur l’alignement des obligations déclarations déclaratives avec les règles de fond prévues par le code. La difficulté ne naît pas des obligations déclaratives mais des règles de suivi des régularisations.

Remarques

1. Travaux immobilisés sur l’immeuble post acquisition / achèvement

        • Régime actuel : l’entreprise C devrait déclarer une LASM de travaux sans délai à compter de la mise en service des travaux immobilisés et suivre sur le montant de TVA correspondant un délai de régularisation de 20 ans. Plusieurs délais de 20 sont donc à suivre au titre d’un même immeuble.
        • Nouveau régime : l’entreprise C ne déclarera pas de LASM de travaux. Cette entreprise devra suivre de manière extracomptable la liste des dépenses grevées de TVA qui ont donné lieu à une production immobilisée. Plusieurs délais de 20 ans seront également à suivre. Nous tirons donc le même constat que pour la production d’un immeuble neuf.

2. Point particulier du remplacement d’une composante comptable de l’immeuble :

Nous comprenons que la TVA ne connaît pas la notion de composante comptable. Le remplacement d’une composante conduit donc à suivre une augmentation d’immobilisation de la même manière que pour les travaux immobilisés vus ci-dessus mais sans tenir compte de la sortie de l’ancienne composante (nous n’avons pas connaissance d’une position de l’administration qui infirmerait cette analyse). La TVA relative à cette ancienne composante semble, en effet, liée à l’immeuble dans son ensemble et non pas à une composante spécifique.

        • Régime actuel : l’entreprise C devrait déclarer une LASM de travaux et suivre un délai de régularisation de 20 ans à compter de la mise en service des travaux immobilisés. L’entreprise C devrait continuer à suivre la TVA d’origine sur la construction de l’immeuble sans tenir compte du remplacement.
        • Nouveau régime : l’entreprise C ne déclarera pas de LASM de travaux. Cette entreprise devra suivre de manière extracomptable la liste des dépenses grevées de TVA qui ont donné lieu à une production immobilisée. Aucun retraitement à opérer s’agissant de la sortie comptable de la composante remplacée.

3. Détermination du régime applicable :  le nouveau régime conduit à suivre deux régimes différents selon que l’entreprise C récupère 100% de la TVA au titre de l’immeuble (pas de LASM) ou 99% au plus (LASM). Le pourcentage de récupération de TVA au titre de l’immeuble peut être connu plusieurs mois après l’achèvement des travaux. Même si ce cas devrait être isolé, certaines entreprises peuvent ignorer, lors de la construction de l’immeuble, si elles devront déclarer une LASM ou non. En pratique, dans la mesure où les entreprises ont plus de 2 années pour déclarer la LASM, ceci ne devrait pas poser de difficulté. On pourrait peut-être résoudre le problème autrement en prévoyant une tolérance administrative permettant aux 100% récupérateurs de déclarer des LASM. Mais une telle tolérance apparaît, en apparence, en contradiction avec l’objet même de la réforme.

 

 

9
juil
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Livraison à soi-même – Suppression partielle – Article 17 du projet de loi relatif à la simplification de la vie des entreprises

 

L’article 17 du projet de loi vise à supprimer l’obligation de déclarer la livraison à soi-même d’immeubles neufs ou de travaux lorsque la TVA relative à ce bien ou à ce service est récupérable à 100% par celui qui fait construire l’immeuble ou qui fait réaliser les travaux.

Une livraison à soi-même d’immeubles neufs continuera à devoir être déclarée dans le cadre de la politique sociale du logement ou, plus généralement, lorsque le constructeur n’est pas en mesure de récupérer 100 % de la TVA relative à cet immeuble.

Ainsi, à titre d’exemple, ne seront plus soumis à la déclaration de la livraison à soi-même d’immeubles neufs, les promoteurs ou les bailleurs d’immeubles intégralement soumis à la TVA.

En revanche, les bailleurs qui ne sont pas intégralement soumis à la TVA (sauf à bénéficier de la tolérance doctrinale aujourd’hui prévue au BOFIP), les cliniques, les exploitants d’EHPAD, les écoles, notamment, demeureront soumis à cette obligation, y compris lorsque l’immeuble est vendu dans les deux ans qui suivent son achèvement (ce qui constitue un cas nouveau de taxation de livraison à soi-même par rapport au régime actuel)

En ce qui concerne la livraison à soi-même de travaux, il en est de même sous réserve des commentaires doctrinaux qui permettent aux non-récupérateurs ainsi qu’aux marchands de biens de ne pas déclarer ces opérations.

S’agissant des modalités de taxation des livraisons à soi-même d’immeubles neufs, on notera que l’article 17 du projet de loi maintient un fait générateur au dépôt de la DAACT et une date limite de liquidation au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’achèvement de l’immeuble. Les difficultés soulevées par les règles actuelles laissaient pourtant à penser une évolution sur ces deux points (i.e. retour au critère de l’habitabilité s’agissant du fait générateur de la livraison à soi-même et diminution du délai limite de liquidation).

En ce qui concerne l’entrée en vigueur, le projet prévoit que le nouveau régime serait applicable aux livraisons à soi-même dont le fait générateur interviendrait à compter de après la publication de la loi (amendement CS 72 adopté par la commission spéciale).

En supprimant l’obligation de déclarer une livraison à soi-même chez les 100 % récupérateurs de TVA, le législateur cherche à simplifier les obligations des assujettis. Nous reviendrons prochainement sur les documents que les entreprises devront à présent établir en interne afin d’être en mesure de calculer d’éventuelles régularisations de TVA ou d’établir la documentation à remettre à l’acheteur lors d’une vente relevant de la dispense prévue par l’article 257 bis pour vérifier si, en pratique, cette réforme constitue une véritable simplification.

Autres points de détails : nous surveillerons (i) le lien entre la déclaration n° 940 et l’engagement de construire chez les 100% récupérateurs et (ii) le timing de l’option à la TVA des baux de locaux nus à usage professionnel en cours de construction.

Pour conclure, à ce stade de l’analyse, il convient de rappeler que la taxation d’une livraison à soi-même chez un 100 % récupérateur soulevait une question de compatibilité avec le droit communautaire.

 

Assemblée nationale – rapport de la commission spéciale – p. 169 & s. (exposé clair et pédagogique incluant des exemples chiffrés)

Assemblée nationale – adoption en première lecture – p. 15

 

Texte consolidé
Article 257
I. – Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent.
[...]
3. Sont également soumises à la taxe sur la valeur ajoutée :
1° Les livraisons à soi-même de travaux immobiliers mentionnés au IV de l’article 278 sexies et à l’article 278 sexies A réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A ;
2° Les livraisons à soi-même d’immeubles mentionnés au II de l’article 278 sexies réalisées hors d’une activité économique au sens de l’article 256 A par toute personne dès lors assujettie à ce titre.

II. – Les opérations suivantes sont assimilées, selon le cas, à des livraisons de biens ou à des prestations de services effectuées à titre onéreux.

1. Sont assimilés à des livraisons de biens effectuées à titre onéreux :

1° Le prélèvement par un assujetti d’un bien de son entreprise pour ses besoins privés ou ceux de son personnel ou qu’il transmet à titre gratuit ou, plus généralement, qu’il affecte à des fins étrangères à son entreprise, lorsque ce bien ou les éléments le composant ont ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée. Toutefois, ne sont pas visés les prélèvements effectués pour les besoins de l’entreprise pour donner des cadeaux de faible valeur et des échantillons. Le montant à retenir pour l’imposition des prélèvements correspondant aux cadeaux de faible valeur est fixé par arrêté. Cette limite s’applique par objet et par an pour un même bénéficiaire ;

2° L’affectation par un assujetti aux besoins de son entreprise d’un bien produit, construit, extrait, transformé, acheté, importé ou ayant fait l’objet d’une acquisition intracommunautaire dans le cadre de son entreprise lorsque l’acquisition d’un tel bien auprès d’un autre assujetti, réputée faite au moment de l’affectation, ne lui ouvrirait pas droit à déduction complète ;

[...]

Article 266

6. En ce qui concerne les livraisons à soi-même de travaux immobiliers mentionnées au 1° du 3 du I de l’article 257, la taxe sur la valeur ajoutée est assise sur le prix de revient total des travaux.

Article 269

1 Le fait générateur de la taxe se produit :

[...]

b. Pour les livraisons à soi-même d’immeubles neufs taxées en application du 2° du 1 du II de l’article 257, au moment où le dépôt à la mairie de la déclaration prévue par la réglementation relative au permis de construire est exigé ;

[...]

d) Pour les livraisons à soi-même de travaux immobiliers mentionnées au 1° du 3 du I de l’article 257, au moment de l’achèvement de l’ensemble des travaux.
Toutefois, par dérogation au précédent alinéa, le fait générateur de la taxe intervient au dernier jour de chaque trimestre pour les livraisons à soi-même de travaux d’entretien effectués au cours de ce trimestre.

Article 270

[...]

II.-La liquidation de la taxe exigible au titre des livraisons à soi-même d’immeubles neufs lorsqu’elles sont imposables taxées en application du 2° du 1 du II de l’article 257 peut être effectuée jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l’achèvement de l’immeuble. Elle est déclarée sur la déclaration mentionnée à l’article 287 dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat.

 

16
mai
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Baux soumis à la TVA – reddition de charges 2013 – quel taux de TVA appliquer ?

 

Lorsque le bail est soumis à la TVA, de plein droit ou sur option, le remboursement des charges et des réparations locatives est, en principe, également soumis à la TVA.

En raison du changement du taux normal de TVA (de 19,60% à 20%) , intervenu au 1er janvier 2014, la question se pose de savoir si les redditions de comptes « 2013 » qui sont effectuées en 2014 doivent être soumises au taux de 19,60% ou au taux de 20%.
A notre sens, le taux de 19,60% devrait être applicable.
 

En effet, l’ancien taux demeure applicable aux opérations dont le fait générateur intervient jusqu’au 31 décembre 2013, peu importe la date d’encaissement des sommes correspondantes (en ce sens, article 68 de la loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012). Dans la mesure où ces charges et réparations ont été effectuées en 2013 ou sont « rattachables » aux loyers 2013, le fait générateur devrait donc être fixé en avant le 1er janvier 2014.

 

10
avr
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Baux soumis à la TVA sur option – publication des commentaires administratifs

 

L’administration fiscale vient de commenter au BOFIP le changement de date d’effet de l’option à la TVA formulée au titre des locations de locaux nus à usage professionnel (art. 260, 2° du CGI). Pour mémoire, le décret n° 2014-44 du 20 janvier 2014, qui a modifié l’article 194 de l’annexe II au CGI, prévoit désormais que l’option produit effet à compter du 1e jour du mois au cours duquel elle est formulée (voir sur ce point notre article du 22 janvier) .

Le BOI-TVA-CHAMP-50-10-20140404 prend donc acte de cette modification.

Ces commentaires présentent un intérêt en ce qu’ils continuent de prévoir que :
- l’option peut être formulée alors même que celui qui opte n’est pas encore propriétaire de l’immeuble ou n’en a pas encore la jouissance (§ 230),
- l’option peut être transférée à l’occasion d’une substitution ou d’une transmission d’universalité (§ 240).

 

22
jan
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Baux soumis à la TVA sur option – effet de la lettre d’option au premier jour du mois de l’envoi


Contrairement à une idée répandue, les baux à usage professionnel ne sont pas, par principe, soumis à la TVA de plein droit (article 261 D, 2° du CGI). En fait, sauf cas particuliers, il est nécessaire de formuler une lettre d’option auprès de l’administration fiscale (article 260, 2° du CGI). En cas d’oubli, la location demeure exonérée de la TVA et la TVA facturée au locataire n’a aucune valeur (« TVA facturée à tort »), ce qui prive le bailleur du droit de récupérer la TVA sur les dépenses grevant l’immeuble et le locataire de la déduction de la TVA grevant le loyer.

Depuis le décret n° 2010-1075 du 10 septembre 2010, la date d’effet de la lettre d’option a été reportée au 1er jour du mois suivant celui au cours duquel l’option est formulée (effet au 1er janvier 2014 d’une lettre d’option envoyée au cours du mois de décembre 2013) alors qu’auparavant l’administration fiscale admettait que l’option produise son effet au 1er jour du mois au cours duquel elle était formulée (voir Documentation de Base 3 A 513 n°1) (effet au 1er janvier N d’une lettre d’option envoyée au cours du mois de janvier N)

Le décret n° 2014-44 du 20 janvier 2014 publié au JO du 22 permet de revenir au régime antérieur dès lors qu’il prévoit que l’option produit à nouveau effet à compter du 1e jour du mois au cours duquel elle est formulée.

En raison des modalités d’entrée en vigueur de ce décret, le nouveau régime s’applique aux options formulées à compter de demain, jeudi 23 janvier. En revanche, toutes les options formulées depuis le 1er janvier jusqu’à aujourd’hui continuent à produire effet au 1er février (alors qu’une option formulée demain produira effet au 1er janvier :-).

Ce retour au régime antérieur est une simplification évidente.

Le régime mis en place par le décret du 10 septembre 2010 a toutefois eu des effets positifs pratiques qu’il serait dommage d’oublier :

  • L’envoi d’une lettre d’option avant l’achat de l’immeuble permet de joindre la lettre en annexe de l’acte : cette option ne se perd donc pas et la dispense de TVA de l’article 257 bis, lorsqu’elle est applicable, est sécurisée. Il apparaît donc opportun de continuer à opter, notamment pour cette raison, avant la signature de l’acte authentique.
  • L’instruction 3 A-8-10  qui a commenté ce régime a officialisé la possibilité de transférer la lettre d’option à l’occasion d’une vente soumise à la dispense de TVA de l’article 257 bis. Dans certains dossiers, cette possibilité présente encore un avantage certain.

 

17
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Vente d’un immeuble donné en location – régime de TVA du « prorata de loyer » reversé à l’acquéreur

 

Pour mémoire, le régime de TVA applicable au reversement de prorata de loyer a déjà donné lieu à un article le 27 juin 2012.
A l’époque, nous avions indiqué que le prorata de loyer, qui est reversé à l’acquéreur par le vendeur de l’immeuble donné en location, ne devait inclure aucune TVA, y compris lorsque le bail était soumis à la taxe.

En effet, le vendeur demeure redevable de la TVA sur l’intégralité du loyer qu’il a encaissé auprès du locataire (TVA à l’encaissement) ou facturé (en cas d’option pour les débits). Autrement dit, l’acquéreur ne devient pas redevable de la TVA sur la partie du loyer qui lui est reversée par le vendeur, du seul fait du reversement. Par ailleurs, dans la mesure où l’acquéreur ne rend aucun service au vendeur en contrepartie de ce reversement, cette somme n’a pas à être soumise à la taxe.

Cette analyse a été confirmée, à plusieurs reprises, par la Direction de la Législation Fiscale (DLF) et notamment dans une lettre du 27 août 2007.
Des rumeurs circulent toutefois régulièrement concernant un éventuel changement d’interprétation de l’administration centrale et, encore récemment, certains prétendaient avoir eu connaissance d’un nouveau rescrit de la DLF qui aurait infirmé l’analyse rappelée ci-dessus.

Après vérifications, il apparaît cependant que ces rumeurs sont infondées et que les derniers rescrits qui ont pu être envoyés par la DLF retiennent une solution identique.