LF 2022 – Art. 32 (9 ter) – Vente d’immeuble à rénover (VIR) de logements locatifs sociaux – taux réduit de la TVA
Jusqu’à présent, la VIR de logements locatifs sociaux pouvait poser, dans certains dossiers, un problème de TVA.
Classiquement, la VIR peut être exonérée de la TVA (vente d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans) et lorsque les conditions sont remplies, le vendeur peut demander l’application des taux réduits de la TVA (10% ou 5,5%) qui bénéficient aux travaux portant sur des locaux d’habitation (articles 279-0 bis et 278-0 bis A du CGI), étant précisé que cette TVA est alors non récupérable.
La VIR peut également être soumise à la TVA, sur option du vendeur. Dans ce cas, la TVA est calculée, selon les cas, sur le prix ou sur la marge mais au taux de 20%. En échange, le vendeur peut récupérer la TVA supportée sur les dépenses encourues au titre de l’opération.
Cette taxation au taux de 20% peut se révéler problématique lorsque, par exemple, à l’occasion de la restructuration d’un immeuble, le vendeur découvre que l’intégralité des planchers de l’immeuble déterminent la résistance et la rigidité de l’ouvrage et que la rénovation de 100% des autres éléments de second œuvre ne permet pas de produire un immeuble neuf, le taux de 10% de 5,5% dont il pensait bénéficier sur la vente en l’état futur d’achèvement, n’étant alors plus applicable.
A titre de comparaison, les opérations concernant le bail réel solidaire (vente d’immeuble à l’OFS ou cession de droits réels à l’occupant) demeurent dans ce cas soumises au taux de 5,5% (voir articles 278 sexies, III-4° et 278 sexies-0 A du CGI).
A l’occasion de la précédente loi de finances (LF 2021), deux amendements avaient été adoptés par le Sénat afin de corriger la situation, mais en vain (voir notre article sur le sujet).
L’article 32 de la LF 2022 franchit le pas en permettant de soumettre à la TVA au taux réduit de 5,5% (TVA déclenchée sur option du vendeur) les VIR de logements locatifs sociaux dans deux cas :
– Cas 1 : la VIR est financée par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) ou un prêt locatif à usage social (PLUS),
– Cas 2 : la VIR est financée par un prêt locatif social (PLS) sous réserve que, dans ce cas, les travaux consistent en une transformation en logements locatifs sociaux de locaux à usage autre que d’habitation.
Le taux de 5,5% s’applique aux livraisons pour lesquelles le fait générateur de la TVA et la décision d’accorder un prêt locatif social sont intervenus à compter du 1er janvier 2022. Cette entrée en vigueur pourrait être utilement clarifiée par l’administration en indiquant que le fait générateur des VIR est réputé intervenir à l’achèvement des travaux, peu importe l’importance de ces travaux, ce qui signifierait que le changement de taux concerne des opérations en cours s’agissant des financements PLAI et PLUS.
Nota du 14 janvier 2022 : une demande de précision concernant les modalités d’entrée en vigueur a été envoyée à la Direction de la Législation Fiscale par l’Union Sociale pour l’Habitat.
Consulter l’article 32 de la LF 2022
Consulter les amendements n° 286 et n° 879 adoptés en nouvelle lecture par l’Assemblée nationale
LF 2022 – Art. 32 (9 ter) – TVA à 10% – logements locatifs intermédiaires – aménagements
L’article 32 modifie deux des conditions d’application du taux de 10% prévu à l’article 279-0 bis A du code général des impôts.
Première modification. S’agissant du pourcentage de logements locatifs sociaux d’une commune, celui-ci passe de 35% à 25% (article 279-0 bis A, II-A).
Pour mémoire, la version actuelle.
« […] les terrains des logements à construire sont situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, sur le territoire d’une commune comptant déjà plus de 35 % de logements locatifs sociaux, au sens de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, au sens du 8° du I de l’article 278 sexies du présent code. »
Pour une première approche du pourcentage de 25%, le site internet suivant peut être utilisé https://www.ecologie.gouv.fr/sru/
Seconde modification. Lorsque le destinataire de la livraison ou, en cas de démembrement de la propriété, l’usufruitier, est une personne morale visée à l’article 279-0 bis A, I-2°-c), la détention intégrale du capital par des personnes passibles de l’impôt sur les sociétés devra être appréciée « directement ou indirectement ».
Ces modifications s’appliquent aux livraisons de logements pour lesquels le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2022. Toutefois, pour les ventes en l’état futur d’achèvement, elles s’appliquent aux livraisons de logements pour lesquels l’acte de vente ou, le cas échéant, le contrat préliminaire, est signé à compter de cette même date.
Consulter l’amendement n°II-3534 adopté en première lecture par l’Assemblée nationale
Consulter l’amendement n°899 adopté en nouvelle lecture par l’Assemblée nationale
Baux soumis à TVA sur option – une réponse ministérielle confirme l’option par local
Une réponse ministérielle Grau (AN) du 16 novembre 2021 (n°38389) valide l’option par local à la suite de la décision du Conseil d’Etat SCI EMO en date du 9 septembre 2020 (n°439143).
En substance, il est possible d’opter par local à condition que la lettre d’option mentionne de façon expresse, précise et non équivoque, les locaux nus à usage professionnel faisant l’objet de l’option.
Aucune division juridique de l’immeuble n’est exigée pour procéder à une option par local.
Point délicat dans la réponse. L’option est déclinée au niveau du bail. Ainsi l’option couvre nécessairement tous les locaux concernés par le bail. Autrement dit, il n’est pas possible de découper, au sein d’une seule opération de location de locaux nus à usage professionnel, lesquels de ces locaux sont dans l’option ou pas.
En ce qui concerne le droit à déduction, l’administration fiscale confirme que l’option par local ne remet pas en cause la règle selon laquelle l’immeuble qui fait l’objet d’une option, même partielle, constitue un secteur distinct d’activité au regard de la TVA. A cet égard, l’administration prend le soin d’indiquer un exemple de calcul de « prorata » (coefficient de taxation forfaitaire) pour bien expliquer la conséquence de ce principe.
Enfin, point important, « pour les options en cours à la date de l’arrêt du Conseil d’État (CE) pour lesquelles court la période de neuf années civiles mentionnées à l’article 194 de l’annexe II au code général des impôts (CGI), les bailleurs sont fondés, sous réserve d’en informer l’administration, à en limiter la portée dans le respect des principes rappelés ci-dessus sans que cette limitation n’ait une incidence sur le décompte et le terme de cette période. »
L’administration répond ainsi à l’ensemble des questions que nous avions posées dans la question Grau du 20 avril 2021.
TVA – démembrement de propriété – précisions apportées par deux réponses ministérielles
L’administration fiscale considère que lorsque la propriété d’un immeuble donne lieu à un démembrement, la nue-propriété doit être regardée comme n’étant pas affectée à une activité économique, ce qui met le nu-propriétaire dans l’impossibilité de récupérer la TVA qu’il supporte à cette occasion ou le contraint à régulariser une TVA précédemment déduite (BOI-TVA-IMM-10-30 § 190 & s.).
Afin d’éviter ce coût de TVA, l’administration fiscale a prévu, par tolérance, un système de transfert de TVA à l’usufruitier lors du démembrement et un autre système de reconstitution sur la tête du nu-propriétaire de la TVA restant à suivre lors de l’extinction de l’usufruit.
Un arrêt de la CAA de Bordeaux du 10 mars 2016, n° 14BX03561, SCI Marguerite a mis en lumière que le système de transfert n’était pas applicable en cas démembrement ab initio.
A la suite de cet arrêt, une réponse ministérielle Pauget en date du 2 avril 2019 (n° 17425) a confirmé le bénéfice de la tolérance administrative en cas de démembrement ab initio sous réserve que le nu-propriétaire ait la qualité d’assujetti à la TVA.
A la suite de cette réponse Pauget, deux points devaient être précisés : (i) le bénéfice de la tolérance à l’extinction de l’usufruit en cas de démembrement ab initio et (ii) l’exigence de la qualité d’assujetti du nu-propriétaire.
La réponse Grau (AN) du 16 novembre 2021 (n°39881) confirme le bénéfice de la tolérance à l’extinction de l’usufruit en cas de démembrement ab initio dans le cas où le nu-propriétaire avait la qualité d’assujetti lors du démembrement. Cette réponse rappelle également l’application de l’article 257 bis du CGI à cette occasion, en cas de transfert d’une activité locative entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
La réponse Canévet (Sen) du 11 novembre 2021 (n°24228) précise, quant à elle, comment il convient d’apprécier la qualité d’assujetti chez le nu-propriétaire en cas de démembrement ab initio. Ainsi, l’administration exige que le nu-propriétaire doit avoir cette qualité au titre d’une activité qu’il réalise antérieurement à l’acquisition de la nue-propriété. Ainsi, tel n’est pas le cas d’une SCI créée ad hoc uniquement pour l’acquisition de la nue-propriété en question.
Ces deux réponses ministérielles ajoutent également que cette qualité d’assujetti à la TVA du nu-propriétaire est une condition applicable, dans toutes les situations de démembrement, et pas seulement en cas de démembrement ab initio, ce qui revient à exiger une condition supplémentaire pour le bénéfice des tolérances doctrinales prévues au BOFIP.
