TVA – urbanisme transitoire – une question écrite a été déposée pour sécuriser le régime
Une question écrite vient d’être déposée afin de sécuriser le régime de TVA applicable à l’urbanisme transitoire.
Il s’agit des mises à disposition d’immeubles dans l’attente de leur démolition ou de leur restructuration. Ces mises à disposition sont le plus souvent effectuées à titre gratuit auprès d’occupants qui ne sont pas en mesure de payer un loyer de marché (associations, artistes, personnes morales de droit public, etc.), ces derniers pouvant prendre à leur charge tout ou partie des charges dites locatives. Les propriétaires (qui ont généralement inscrit l’immeuble en stock dans leur comptabilité sociale), évitent, à cette occasion, de supporter des frais de gardiennage et peuvent également participer à toute une série d’actions solidaires et positives pour notre société.
La question vise à confirmer :
– qu’il n’y a pas d’atteinte au droit à déduction de la TVA du propriétaire qui met à disposition l’immeuble (TVA d’acquisition, TVA relative aux frais et aux charges),
– qu’aucune livraison ou prestation n’est à taxer en raison de cette mise à disposition (livraison ou prestation de service à soi-même),
– que cette mise à disposition permet d’assimiler le bien en stock à une immobilisation (régime de l’assimilation qui permet notamment de récupérer une TVA de régularisation payée lors de l’acquisition lorsque le bien acquis est inscrit en stock chez l’acquéreur).
Nous remercions Madame Véronique Louwagie, députée de la deuxième circonscription de l’Orne, vice-présidente de la Commission des Finances, d’avoir accepté de déposer cette question que nous avons préparée, afin de pouvoir sécuriser, au bénéfice de tous, cette problématique. Nous remercions également Monsieur Olivier Henno, sénateur du Nord, d’avoir accepté de déposer une question similaire pour relayer cette problématique devant le Sénat.
Consulter la QE Louwagie n° 380 publiée le 26 juillet 2022.
Nota du 15 novembre 2022 : réponse favorable publiée le 15 novembre 2022
Nous profitons également de cette actualité pour remercier Monsieur Romain Grau de nous avoir accompagnés dans cette tâche pendant la législature précédente :
– régime de l’assimilation TVA – immeubles en stock
– sécurisation du régime de TVA sur marge
– précision apportée au régime du démembrement TVA
– modalités d’application de l’option TVA par local des locations
– dispense de TVA applicable à une opération de revente post levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail
Nous souhaitons un bel été à nos lecteurs et des vacances bien méritées 😊
DMTO – engagement de construire – prorogations annuelles – réponse tacite
Les assujettis à la TVA ont la possibilité de prendre un engagement de construire lors de l’acquisition d’un immeuble afin de réduire les droits de mutation à 125 euros.
L’acheteur a alors un délai de quatre ans, à compter de son acquisition, pour remplir l’engagement de construire (sauf reprise de l’engagement de construire du vendeur, auquel cas le délai de l’acheteur court à compter de l’acquisition par le vendeur et non pas de sa propre acquisition).
Lorsqu’au terme du délai de quatre ans, l’engagement de construire n’est pas rempli, l’acheteur a la possibilité de demander des prorogations annuelles.
En application des dispositions de l’article 1594-0 G, A-IV du CGI, « l’absence de notification d’un refus motivé de l’administration dans les deux mois de la réception de la demande vaut acceptation« .
Selon les services en charge de la demande de prorogation, les pratiques sont différentes. Certains services répondent de manière expresse y compris pour adresser une réponse positive, d’autres utilisent plus facilement le système de la réponse tacite.
Selon nos informations, le PCRP centre qui s’occupe des arrondissements suivants à Paris : 1er, 2nd, 3ème, 4ème, 9ème et 10ème arrondissements, a indiqué ne plus envoyer de réponses expresses positives même si les acheteurs en font la demande.
TAB – TVA sur marge – condition d’identité – terrain d’assiette d’un bâtiment
En ce qui concerne le contentieux de la TVA sur marge et la condition d’identité, dans sa composante juridique, le Conseil d’Etat vient de préciser que pour qu’un terrain et un bâtiment situés sur une même parcelle cadastrale puissent être distingués d’un point de vue de TVA (i.e. un terrain à bâtir, d’une part, et un bâtiment et son terrain d’assiette, d’autre part), il est nécessaire que le document d’arpentage qui procède à la division effective des parcelles soit antérieur à l’acte d’achat.
Au cas particulier, seule la déclaration préalable de division et la décision de non opposition étaient antérieures à l’acte d’acquisition par l’acheteur-revendeur qui souhaitait appliquer la TVA sur marge sur la revente du terrain à bâtir.
La bénéfice de la TVA sur marge a ainsi été refusé le Conseil d’Etat.
A noter que ces précisions interviennent en dehors des commentaires de l’administration fiscale, c’est-à-dire en interprétant le droit. Les commentaires de l’administration fiscale ont en effet été publiés postérieurement aux années en litige, ce qui ne permettait pas de les invoquer.
Si nous devions comparer la solution retenue par le Conseil d’Etat et celle admise par l’administration fiscale, nous pourrions constater que l’analyse du Conseil d’Etat rejoint celle de l’administration fiscale initialement exprimée dans Rép. min. n° 94061 : JOAN, 30 août 2016, De la Raudière ou Rép. min. n° 91143 : JOAN, 30 août 2016, Carré.
Cela étant, l’administration fiscale s’était ensuite montrée plus libérale dans des réponses postérieures en admettant la prise en considération d’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées, obtenu préalablement à l’acquisition par l’acheteur-revendeur (Rép. min. n° 96679 : JOAN, 20 sept. 2016, Bussereau ou Rép. min. n° 94538 : JOAN, 20 sept. 2016, Savary).
A noter que ces réponses n’évoquaient pas la déclaration préalable de division.
Consulter CE 17 juin 2022, n° 443893, « Inédit au recueil Lebon »
Consulter également notre tableau récapitulatif mis à jour
Nota du 5 octobre 2022 : la CAA TOULOUSE, 1ère ch., 29/09/2022, n°21TL00804 retient une analyse plus sévère que le Conseil d’Etat en exigeant un achat séparé du bâtiment et du terrain et en refusant de prendre en considération des documents d’arpentage effectuant une division cadastrale dressés antérieurement aux acquisitions. Ici encore, il s’agissait d’opérations qui ont eu lieu avant la publication des réponses ministérielles rappelées ci-dessus.
TVA – 257 bis – Dispense de TVA – Décision ubuesque du Conseil d’Etat
Pour mémoire, l’article 257 bis prévoit que les opérations relevant de ce régime sont « dispensées de TVA » alors que l’article 19 de la directive TVA, que l’article 257 bis est sensé transposer, prévoit, quant à lui, que les opérations bénéficiant de ce régime, « n’existent pas »…
Derrière cette différence de vocabulaire, les idées sont les mêmes. (i) Absence de taxation et de régularisation de TVA. (ii) Le cessionnaire est réputé continuer la personne du cédant, peu importe la date d’achèvement de l’immeuble ou encore que l’opération aurait été, à défaut de 257 bis, exonérée ou taxable à la TVA.
Dans une décision pour le moins surprenante du Conseil d’Etat (CE 31 mai 2022, n° 451379, SA Anciens établissements Georges Schiever et fils), on apprend que :
– L’article 257 bis est mal rédigé et n’a pas correctement repris l’article 19 de la directive TVA qu’il est sensé transposer ;
– Les dispositions françaises ne peuvent pas être « complétées » en les interprétant à la lumière de la directive TVA pour leur donner le sens qu’elles sont sensées avoir ;
A cet égard, la lecture stricte retenue par le Conseil d’Etat est pour le moins frustrante dans la mesure où le Conseil d’Etat a pu, dans d’autres contentieux, compléter le texte français afin d’y ajouter des conditions qui figuraient uniquement dans la directive TVA (pour mémoire, la condition d’identité dans le contentieux de la TVA sur marge)
– L’article 257 bis, dans sa version actuelle, ne peut « dispenser » que des opérations « soumises » à la TVA (on comprend en réalité « taxées » à la lecture des conclusions du rapporteur public) ;
– Cependant, le BOFIP opposable (ndlr : en phase avec la directive TVA sur ce point) permet néanmoins d’appliquer le 257 bis même lorsque la vente de l’immeuble est exonérée…
Pour ceux qui ne lisent que le BOFIP, tout se complique 😊 (et pour les autres aussi !) En effet, le Conseil d’Etat fait une analyse en droit et ensuite sur la base du BOFIP opposable et chaque analyse aboutit, au cas particulier, à une solution différente.
En droit : on comprend que le 257 bis ne s’appliquerait qu’à des opérations taxables (de plein droit ou sur option). En revanche, les opérations exonérées (ou hors champ) ne sont pas concernées.
En opposabilité : le 257 bis s’applique aux opérations taxables et exonérées.
Concrètement, cela veut dire quoi ?
1/ En pratique, le 257 bis sur les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans n’est finalement pas obligatoire ! On pourrait avoir une exonération avec un transfert de vingtièmes de TVA
2/ Il est préférable de viser le BOFIP et le rescrit publié RES N° 2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006 si on veut appliquer le 257 bis sur ces ventes
3/ Cette décision génère un sentiment d’insécurité juridique totalement inutile tant au niveau du vendeur que de l’acheteur et soulève une foule de questions sans réponse et sans intérêt (que nous n’osons même pas poser dans cet article)…
Au final, cette décision crée beaucoup d’agacements et, au-delà, une telle zizanie qu’une modification législative s’avère nécessaire afin de rapidement remettre de l’ordre dans la matière et continuer à appliquer l’article 257 bis comme auparavant.
Nota du 11 octobre 2022 : un amendement a été déposé pour réécrire l’article 257 bis dans la loi de finances pour 2023
Nota du 6 juin 2024 : pour comparer Cour administrative d’appel de Douai, 4ème Chambre, 22 mai 2024, 23DA00846 (pappers.fr) qui vérifie l’application de l’article 257 bis du CGI en se référant à la jurisprudence communautaire.
