TVA sur marge – application de l’arrêt ICADE PROMOTION par la CAA de Bordeaux
Dans une affaire de revente de terrains à bâtir à la suite de l’acquisition d’un ensemble bâti, ayant nécessité une division parcellaire post acquisition, la CAA de Bordeaux a jugé que la TVA sur marge n’était pas applicable mais que la TVA sur prix était due.
Point intéressant de cet arrêt, qui s’agissant de la solution n’a rien de novateur : l’arrêt ICADE PROMOTION est cité et appliqué.
« Il est constant que les terrains à bâtir ainsi vendus par la société intimée formaient lors de leur acquisition par la société, une partie d’un terrain bâti. En outre, il résulte de l’instruction que l’acquisition a été effectuée auprès de non-assujettis et n’a pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée et il ne résulte d’aucun élément de l’instruction que le prix d’acquisition incorpore un montant de taxe sur la valeur ajoutée qui a été acquittée en amont par le vendeur initial. »
Consulter CAA de BORDEAUX, 5ème ch., 28/02/2022, 19BX03112, « Inédit au recueil Lebon »
Nota du 25 mars 2022 : dans le même sens :
– CAA de BORDEAUX, 5ème chambre, 28/02/2022, 19BX03111, « Inédit au recueil Lebon »
– CAA de BORDEAUX, 5ème chambre, 28/02/2022, 18BX03085, « Inédit au recueil Lebon » qui contient un passage intéressant :
« l’opération doit être regardée comme portant sur la livraison d’un terrain à bâtir pour l’application des dispositions du I de l’article 257 précité. Toutefois, il résulte de l’acte d’acquisition du 29 avril 2014 que l’acquisition initiale par la société AMVF a été effectuée auprès d’un particulier non-assujetti et n’a pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée et il ne résulte d’aucun élément de l’instruction que le prix d’acquisition incorpore un montant de taxe sur la valeur ajoutée qui aurait été acquittée en amont par le vendeur initial. Dès lors, cette cession ne peut ouvrir droit à l’application du régime de taxation sur la marge prévu à l’article 268 du code général des impôts. »
Les commentaires du BOFIP n’étaient pas opposables dans la mesure où la société ne faisait pas face à un réhaussement d’imposition mais demandait le remboursement d’une TVA qu’elle avait initialement versée. Par ailleurs, selon la CAA de Bordeaux, la société n’avait pas appliqué les commentaires du BOFIP dans la première déclaration de TVA, ce qui rendait les commentaires ensuite inopposables à l’administration (voir en sens contraire, Conseil d’État, 8ème – 3ème chambres réunies, 11/03/2022, 448818, « Inédit au recueil Lebon »)
TVA – art. 257 bis – TVA facturée à tort – personne physique – loueur en meublé – résidence de tourisme
Un arrêt rendu par la CAA de Bordeaux rappelle que les dispositions de l’article 257 bis sont obligatoires et que si la TVA est alors facturée, celle-ci est facturée à tort et ne peut pas donner lieu à un remboursement chez l’acquéreur, même si le vendeur a versé à l’Etat la TVA indiquée dans l’acte.
Au cas particulier, il s’agissait d’une vente entre personnes physiques exerçant une activité de loueur en meublé dans une résidence de tourisme.
Pour mémoire, lorsqu’une telle situation se produit, il convient de mettre en place une procédure de régularisation de TVA facturée à tort.
Consulter la CAA de BORDEAUX, 7ème ch., 10 février 2022, 20BX01000, « Inédit au recueil Lebon »
Dans le même sens, voir notre article du 31 mai 2016.
VIR – Exigibilité de la TVA sur les appels de fonds comme pour une VEFA
Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir la confirmation de la possibilité de fixer l’exigibilité de la TVA lors de l’encaissement des appels de fonds en ce qui concerne les ventes d’immeuble à rénover (VIR) et les « VEFA conventionnelles » lorsque ces contrats prévoient des travaux de second œuvre importants (la « VEFA conventionnelle » est une vente qui relève des règles de la VEFA par choix des parties).
Pour mémoire, en matière immobilière, la TVA est, en principe, exigible à la signature de l’acte authentique.
Par exception, s’agissant principalement des VEFA, il est prévu une TVA exigible à l’encaissement des appels des fonds, à concurrence des montants encaissés.
La question écrite s’inscrit dans le prolongement de la loi de finances pour 2022 qui a prévu de retenir l’exigibilité de la TVA, s’agissant des livraisons de bien, lors de l’encaissement des acomptes, à concurrence des montants encaissés. Pour mémoire, cette modification, qui résulte d’une mise en conformité du droit français avec le droit de l’Union, entre en vigueur le 1er janvier 2023 (voir notamment l’article suivant).
L’idée est ici d’obtenir la confirmation du Ministre de la possibilité d’appliquer, sans attendre, les nouvelles règles dans un cas particulier, celui de la « VIR » ou de la « VEFA conventionnelle » lorsqu’elles comportent des travaux importants de second oeuvre.
S’il est, en tout état de cause, possible d’appliquer le droit de l’Union, sans confirmation de l’administration fiscale, la question écrite vise ici également à confirmer un autre point technique, à savoir que la « livraison TVA » intervient pour ces deux types de contrats lors de l’« achèvement des travaux » et non pas lors de la signature de l’acte authentique et que les sommes encaissés auparavant s’analysent bien comme des acomptes.
Une telle analyse a déjà été retenue par l’administration centrale s’agissant des VEFA dans des rescrits non publiés et il nous semble qu’elle pourrait être retenue pour les VIR et les VEFA conventionnelles lorsqu’elles prévoient des travaux de second œuvre importants.
Cette confirmation permettra notamment de conclure des VIR de logements locatifs sociaux dans des conditions clarifiées (pour mémoire, notre article récent sur ce sujet)
Consulter la question écrite n° 26997 de Mme Viviane Artigalas publiée dans le JO Sénat du 03/03/2022 – page 1072
Nota du 22 mars 2022 : dans le même sens, voir également QE Grau AN N° 44980 du 22 mars 2022.
Nota du 13 septembre 2022 : réponse apportée le 13 septembre 2022
TVA sur marge – réponse ministérielle sécurisant temporairement le régime de la TVA sur marge (suite de l’arrêt Icade Promotion)
A la suite de l’arrêt Icade Promotion, une question écrite avait été déposée afin de sécuriser le régime de la TVA sur marge s’agissant des opérations en cours (voir notre article du 9 novembre 2021).
L’idée était de pouvoir continuer à appliquer les commentaires de l’administration fiscale tant que celle-ci ne les modifie pas alors que certains de ces commentaires peuvent être contraires à la solution rendue dans l’affaire Icade Promotion.
La réponse ministérielle du 1er février 2022 apporte la réponse souhaitée.
« Après que le juge national aura tranché le litige national en cours, en concertation avec les acteurs du secteur de l’immobilier, l’administration tirera les conséquences de cet arrêt de la Cour par une mise à jour de ses commentaires publiés au Bulletin officiel des finances publiques – impôt (BOFiP-I) sous la référence BOI-TVA-IMM-10-20-10. À cet égard, aussi longtemps que cette mise à jour n’est pas intervenue, les assujettis revendeurs bénéficient pleinement de la garantie prévue par les dispositions de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales (LPF). Cette garantie permet au contribuable de bonne foi de se prévaloir de l’interprétation faite par l’administration d’un texte, même contraire au droit de l’Union tel que précisé par la jurisprudence de la CJUE. En outre, cette garantie interdit à l’administration fiscale de remettre en cause l’application par un redevable d’un texte fiscal effectuée conformément à l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapportées à la date des opérations en cause (avis « Monzani » n° 353782 du Conseil d’État du 8 mars 2013). Enfin, le Gouvernement entend préciser que cette mise à jour de la doctrine fiscale n’aura pas vocation à remettre en cause les équilibres économiques des opérations en cours. Ainsi, dans le cadre de la revente d’un bien immobilier intervenant postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales tirant les conséquences de la jurisprudence de la CJUE, l’assujetti revendeur pourra continuer à se prévaloir de l’actuelle doctrine fiscale si son acquisition du bien considéré est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette publication. »
En clair, les commentaires de l’administration fiscale demeurent opposables s’agissant des ventes qui interviendront avant la mise à jour du BOFiP-I. Le fait que ces commentaires puissent être contraires au droit de l’Union est sans incidence.
Point important. Les commentaires demeurent opposables lorsque les ventes interviennent après la mise à jour du BOFiP-I si l’acquisition du bien est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à la mise à jour.
Selon nos informations, la notion d’assujetti revendeur qui est visée dans la réponse ministérielle vise tout assujetti susceptible d’appliquer le régime de la TVA sur marge. En conséquence, est sans incidence sur la portée de la réponse ministérielle, le fait que l’immeuble vendu ait été comptabilisé en stock ou en immobilisation.
Enfin, n’oublions pas que les commentaires de l’administration fiscale peuvent ne pas être appliqués, les opérateurs préférant appliquer la solution rendue par la CJUE dans l’affaire Icade Promotion.
Les clauses fiscales pourront idéalement être rédigées de telle manière qu’elles permettent de bien comprendre les « règles » (commentaires de l’administration ou règles de droit) appliquées.
Consulter la réponse ministérielle Grau N°42486 AN 1er février 2022.
