La Cour de cassation vient de juger qu’un engagement de construire pris au titre de l’acquisition d’un immeuble pouvait être rempli grâce aux travaux d’un sous-acquéreur qui n’a pas repris « fiscalement » l’engagement de construire de son vendeur, à la condition que ce sous-acquéreur soit également assujetti à la TVA (Cass. com. 7 mai 2025, n° 24-11.771).

Cet arrêt était (très) attendu depuis, notamment, qu’une cour d’appel de Bordeaux avait relancé le débat (voir notre article).

A titre personnel, nous ne comprenons pas l’origine de la condition liée à l’assujettissement posée par la Cour de cassation.

Ceci étant dit, cette solution va permettre de sécuriser des opérations pour lesquelles plusieurs questions écrites avaient été déposées (voir notre article) et pour lesquelles une réponse pourra, peut-être, à présent être donnée par le ministre.

Nous pensons bien évidemment notamment aux baux à construction et aux BRS opérateurs (même si l’ensemble des baux sont concernés) mais également aux opérations de certains lotisseurs ou aménageurs pour lesquelles l’engagement de construire va être finalement rempli par un tiers (i.e. le preneur du bail, l’opérateur ou le sous-acquéreur promoteur).

A l’expérience, nous verrons si cette solution freinera ou non la reprise « fiscale » des engagements de construire.

Nous pourrons également surveiller si cette solution encouragera à nouveau la reprise « contractuelle » de l’engagement de construire du vendeur, comme cela était pratiqué avant la réforme de la TVA immobilière.

La question pendante pour avancer sur ces sujets est à présent celle de savoir si le vendeur, qui de facto conserve son engagement de construire après la vente (ce qui résulte implicitement de cet arrêt) pourra demander et obtenir des prorogations annuelles alors même que l’immeuble est vendu et que les travaux sont en cours de réalisation par le sous-acquéreur.

A suivre