Vendeur étranger non établi en France – qui doit la TVA sur la vente d’un immeuble de bureaux ?
La question n’est pas fréquente pour deux raisons : (i) de nombreuses ventes ne donnent pas lieu au paiement de la TVA en raison de l’application de la dispense prévue par l’article 257 bis du CGI et (ii) les vendeurs étrangers non établis ne sont pas légions car, bien souvent, l’immeuble est détenu par une société française.
En principe, lorsqu’une vente est soumise à la TVA, de plein droit ou sur option, le redevable de la taxe est le vendeur. L’acheteur doit donc un prix incluant la TVA . Le vendeur reverse cette TVA à l’administration fiscale via sa déclaration de chiffre d’affaires. De son côté, s’il en a le droit, l’acquéreur récupère via sa propre déclaration la TVA versée au vendeur.
Ce principe supporte toutefois une exception notable. Lorsque le vendeur n’est pas établi en France au sens de la TVA, ou lorsque son établissement ne participe pas à la réalisation de la vente, le redevable de la TVA est l’acheteur assujetti s’il dispose d’un numéro de TVA français.
Il s’agit d’un cas d’autoliquidation non pas lié à la nature de l’opération (comme celui qui vient d’être mis en place dans le secteur du bâtiment) mais à la qualité des parties.
Dans ce cas, l’acquéreur ne verse au vendeur qu’un prix hors TVA. Celui-ci effectue un jeu d’écritures spécifique sur sa déclaration de chiffre d’affaires mais ne dépose aucune demande de remboursement de crédit de TVA. Ce cas d’autoliquidation est donc a priori une bonne nouvelle.
Point important. Lorsque le vendeur étranger est immatriculé à la TVA française à raison des loyers qu’il facture (i.e. en cas d’option), cette seule immatriculation ne constitue pas un établissement stable au sens de la TVA et le mécanisme d’autoliquidation est donc applicable.
Nécessité d’un contrôle TVA « renforcé » des factures fournisseurs
Plus que jamais, ceux qui sont en mesure de récupérer la TVA grevant leurs dépenses, doivent s’assurer que leurs fournisseurs sont autorisés à leur facturer cette taxe.
Un arrêt récent de la cour de justice de l’union européenne (6 février 2014, c-424/12) vient en effet de rappeler les principes suivants :
– Lorsque la TVA doit être auto-liquidée par le client, la TVA qui est facturée par le fournisseur est une TVA facturée à tort, qui est non récupérable par le client.
– Le client pourra se voir réclamer cette TVA par l’administration fiscale même si celui-ci n’est plus en mesure de se retourner contre son fournisseur en raison, notamment, de la faillite de celui-ci.
– Le fait que, dans un premier temps, l’administration ait autorisé le remboursement de cette TVA au client ne lui confère aucune garantie.
Pour mémoire, lorsque la TVA est auto-liquidée par le client, le fournisseur émet une facture pour le seul montant hors TVA, dans la mesure où la taxe correspondante est directement déclarée par le client sur sa propre déclaration de chiffre d’affaires.
L’auto-liquidation n’est pas un cadeau fait aux entreprises. Il s’agit en réalité d’un mécanisme anti-fraude qui permet à l’administration fiscale d’éviter qu’un fournisseur indélicat ne conserve la TVA versée par le client.
Sont notamment concernés :
– Les fournisseurs étrangers non établis en France ;
– Les fournisseurs étrangers qui sont établis en France mais dont l’établissement stable ne participe pas à l’opération effectuée par le siège ;
– Les fournisseurs français et étrangers dans certains secteurs d’activité. À cet égard, on se souvient que la loi de finances pour 2014 a mis en place un mécanisme d’auto-liquidation dans le secteur du bâtiment.
Ce mécanisme est source de nombreuses difficultés pratiques.
Lorsque l’auto-liquidation est correctement appliquée, des services vérificateurs tentent de redresser des fournisseurs étrangers en recherchant un établissement stable français « participant ».
Au contraire, lorsque la TVA est facturée, des services vérificateurs remettent en cause la TVA récupérée par des clients. Ceux-ci doivent alors être conscients qu’un tel redressement peut-être opéré à la suite de la constatation, par le service vérificateur, du défaut de reversement par le fournisseur. Un tel redressement, s’il est accepté, ne se traduira donc pas par un simple effet timing mais bien par un coût définitif de TVA.
Dans un tel contexte, une vigilance accrue est donc de mise.
TVA – vente d’immeuble par un assujetti étranger – autoliquidation – fin programmée de la tolérance du répondant (suite et fin)
L’instruction ci-jointe, publiée ce matin, vient officiellement d’annoncer la suppression de la tolérance du répondant au 1er octobre 2012.
TVA – vente d’immeuble par un assujetti étranger – autoliquidation – fin programmée de la tolérance du répondant
Depuis le 11 mars 2010, lorsque la TVA est due au titre d’une vente d’immeuble, le redevable de la taxe est, en principe, le vendeur.
La notion de « vendeur redevable » est une notion technique qui peut être traduite de la manière suivante :
- L’acquéreur versera au vendeur un prix qui comprend la TVA ;
- Le vendeur reportera la TVA due au titre de la vente sur la déclaration de chiffre d’affaires de la période en cause. Il s’agit de la TVA collectée ;
- Le vendeur imputera sur cette TVA collectée la TVA déductible de la même période qui a grevé ses dépenses ;
- Si le montant de la TVA collectée est supérieur au montant de la TVA déductible, le vendeur versera à l’Etat le solde. Il s’agit de la TVA nette due ;
Ce principe du « vendeur redevable » comprend, toutefois, une exception notable.
Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle les deux conditions cumulatives suivantes sont remplies : (i) le vendeur est un assujetti non établi en France et (ii) l’acquéreur est un assujetti agissant en tant que tel (exemple : un bailleur étranger assujetti à la TVA vend un immeuble à une entreprise utilisatrice). En effet dans ce cas, c’est l’acquéreur qui est redevable de la TVA qui est due de plein droit ou sur option.
Les parties qui ne souhaitent pas entrer dans ce système d’« acquéreur redevable » ou d’ « autoliquidation » ont la possibilité de mettre en place, d’un commun accord, un système de répondant qui permet alors au vendeur, via un répondant fiscal accrédité, de déclarer et acquitter la TVA au nom et pour le compte de l’acquéreur. En pratique, même si la technique est totalement différente, cela ressemble alors beaucoup au « vendeur redevable ».
Cette tolérance du répondant a toutefois été condamnée par la Cour de Justice de l’Union européenne dans un arrêt du 15 décembre 2011.
Jusqu’à présent, l’administration n’a pas encore officiellement communiqué sur le sujet et, sur un plan technique, cette tolérance, qui est prévue par l’instruction 3 A-9-06, pourrait encore être mise en place.
Selon un projet d’instruction non officiel en circulation, il apparaît cependant que cette tolérance serait supprimée à compter du 1er octobre 2012. Par prudence, il est donc nécessaire de revoir les dossiers en cours pour lesquels les parties envisageaient de recourir à cette tolérance.
Dans le secteur immobilier, cette tolérance concerne également les bailleurs non établis dont les loyers sont soumis de plein droit à la TVA. On pense notamment à certaines locations à des exploitants hôteliers ou à des exploitants de résidences para-hôtelières ou des résidences de tourisme.
