21
Mai
Vente d’un ensemble immobilier par une société industrielle – TVA et détermination du prix net vendeur
Une société industrielle cède un ensemble immobilier composé de plusieurs parcelles. Ces parcelles sont majoritairement recouvertes de constructions achevées depuis plus de 5 ans. Le prix net vendeur est calculé sans prendre en considération la TVA.
Les lettres d’intention échangées mentionnent un prix sans aucune référence quant à son caractère hors taxes ou toutes taxes comprises.
L’analyse montre que l’ensemble immobilier est en réalité composé des éléments suivants :
- Bâtiments achevés depuis plus de 5 ans ;
- Terrains à bâtir.
Sur un plan technique, la partie du prix afférente aux terrains à bâtir doit être soumise de plein droit à la TVA. Par ailleurs, la cession des bâtiments déclenche un reversement de TVA par le vendeur à hauteur des 20èmes restant à courir. Cette TVA peut être remboursée au vendeur par l’acquéreur qui peut la déduire, sous certaines conditions.
Pour éviter toute discussion entre les parties, et au final un éventuel coût de TVA venant en déduction du prix net vendeur, le prix aurait dû être indiqué hors taxe. Par ailleurs, il était nécessaire de prévoir qu’un reversement de TVA devait être effectué par le vendeur et que le montant de la TVA correspondant devait être ajouté au prix hors taxe.
En pratique, ces points doivent donc être envisagés avant l’échange des lettres d’intention.
William Stemmer, avocat associé, Taj, société d’avocats, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
17
Mai
VEFA et maisons individuelles – maintien du taux de 19,6% pour les contrats enregistrés avant le 15 mars 2012 – conséquences d’une substitution
L’article 2 de la loi de finances rectificative n°2012-354 du 14 mars 2012 a prévu, sous certaines conditions, la possibilité de bénéficier du maintien du taux de 19,6% pour les appels de fonds postérieurs au 1er octobre 2012.
Lorsqu’une substitution intervient postérieurement au 15 mars 2012, la question se pose de savoir si celle-ci fait obstacle au bénéfice de ces mesures transitoires favorables.
A ce stade, on peut imaginer que l’administration ne communiquera pas sur ce sujet avant la confirmation officielle de l’augmentation du taux normal au 1er octobre 2012.
William Stemmer, avocat associé, Taj, société d’avocats, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
17
Mai
Dispense de TVA de l’article 257 bis –Promoteurs / marchands de biens ayant donné l’immeuble en location avec TVA dans l’attente de la vente
Plusieurs rescrits nominatifs de la Direction de la Législation Fiscale concernant la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI ont circulé ces derniers mois sous une forme anonyme. Ces rescrits ont indiqué que, sous certaines conditions, la dispense est applicable lorsqu’un promoteur ou un marchand de biens donne un immeuble en location avec TVA dans l’attente de la vente. Ces rescrits qui nous semblent tirer les conséquences de la suppression du régime des marchands de biens opérée par la réforme de la TVA immobilière, reposent sur l’idée que la dispense bénéficie aux transferts d’activité locative dès lors qu’il n’y a vente dès l’achèvement pour les promoteurs ou revente immédiate pour les marchands de biens (interprétation de l’arrêt Zita Modes rendu par la CJCE le 7 novembre 2003).
La difficulté résulte du fait que ces rescrits nominatifs, qui ne sont opposables à l’administration fiscale que par leurs destinataires, s’écartent du rescrit publié N°2006/58 du 26 décembre 2006 qui indique que la dispense n’est pas applicable à l’hypothèse de la cession d’un immeuble comptabilisé en stock qui est donné en location avec TVA dans l’attente de sa vente.
Cette différence entre rescrits publiés et rescrits nominatifs soulève évidemment des discussions délicates lors de la signature des promesses de ventes. Comment en effet s’assurer que les rescrits publiés n’auront pas été modifiés d’ici à la signature de l’acte authentique ?
Dans ce contexte très particulier, une étude critique a été écrite pour le JCP notarial et la revue option finance avec notre confrère David Colin du cabinet Winston & Strawn.
Sur un plan pratique, de nouvelles demandes de rescrits nominatifs visant à confirmer et à officialiser l’application de la dispense ont été récemment déposés par nos deux cabinets dans les hypothèses suivantes:
- Un promoteur a encaissé des loyers en TVA pendant plus de 6 mois avant la vente,
- Un marchand de biens a encaissé des loyers en TVA pendant plus d’un an avant la revente.
Dans ce dernier cas, le fait que l’immeuble soit assimilé à une immobilisation pour les seuls besoins des régularisations de TVA est un élément qui nous semble important. En effet, bien que le régime des régularisations de TVA et celui de la dispense soient deux mécanismes totalement déconnectés, ce délai minium de location d’un an pourrait constituer, à notre avis, la base d’une analyse pragmatique favorable au bénéfice de la dispense.
William Stemmer et Delphine Nicault, Cabinet TAJ, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
16
Mai
TVA – taux réduit – travaux portant sur les locaux à usage d’habitation – conséquences de la notion de « surface de plancher de la construction »
Une instruction du 4 mai 2012, publiée le 15, a commenté la nouvelle rédaction de l’article 279-0 bis du CGI relatif au taux réduit de 7% applicable aux travaux portant sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans.
Cette nouvelle rédaction s’inscrit dans le cadre du remplacement des notions de SHON et de SHOB par la notion unique de surface de plancher de la construction (nouvel article R*112-2 du code de l’urbanisme).
Dans le régime actuel, le taux réduit de 7% n’est pas applicable aux travaux « à l’issue desquels la surface de plancher hors oeuvre nette (SHON) des locaux existants, majorée, le cas échéant, des surfaces des bâtiments d’exploitations agricoles mentionnées au d de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme, est augmentée de plus de 10 % ».
Dans le nouveau régime, le taux réduit n’est pas applicable aux travaux « à l’issue desquels la surface de plancher des locaux existants, majorée, le cas échéant, des surfaces des bâtiments d’exploitations agricoles mentionnées au d de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme, est augmentée de plus de 10 % ».
Cette instruction apporte des premières précisions s’agissant des travaux portant sur les mezzanines, les terrasses et les vérandas.
Toutefois, la lecture de cette instruction n’est pas évidente dans la mesure où elle vient également modifier d’autres instructions et rescrits sans indiquer précisément les conséquences de ces modifications.
Pour faciliter la lecture de cette instruction, vous trouverez ci-dessous les documents auxquels elle se réfère.
Un commentaire spécifique sera également préparé avec l’aide d’un spécialiste du droit de l’urbanisme pour le JCP notarial.
William Stemmer, avocat associé, Taj, société d’avocats, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
