TVA – défaut de mention de la marge hors taxe et du taux de la TVA dans l’acte de vente – TVA non récupérable par l’acquéreur
Dans un arrêt du 5 avril 2012, la CAA de Lyon a jugé que la TVA sur marge qui apparaît dans un acte authentique n’est pas récupérable par l’acquéreur lorsque l’acte ne comporte pas la mention du taux de la TVA et de la marge hors taxe.
Même si la solution retenue est d’une (trop) grande sévérité, cet arrêt donne néanmoins l’occasion de faire un point sur les conditions formelles du droit à déduction de la TVA.
A cet égard, la déduction de la TVA requiert notamment la détention d’une facture originale comportant l’ensemble des mentions obligatoires prévues par l’article 242 nonies A de l’annexe II au CGI.
Lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’un immeuble, l’acte notarié qui comporte ces mentions, constitue indéniablement une « facture » au sens de la TVA et justifie le droit à déduction de la TVA.
Une difficulté apparaît lorsque l’une des mentions obligatoires vient à manquer.
En effet, en théorie, c’est l’effet domino. Le document qui ne contient pas toutes les mentions obligatoires n’est plus une facture au sens de la TVA et un tel document ne permet plus le droit à déduction.
Toutefois, traditionnellement, le Conseil d’Etat et l’administration fiscale retiennent une analyse plus souple afin d’éviter ce scénario catastrophe lorsqu’il apparaît disproportionné avec la gravité des manquements en cause.
A titre d’exemple, le Conseil d’Etat juge, de manière constante, que la mention d’un prix « 100 TTC incluant une TVA à 19,60% » est suffisante alors même que le montant de la TVA, qui constitue une mention obligatoire, n’est pas indiqué.
De son côté, l’administration fiscale précise que la seule omission ou inexactitude de l’une des mentions obligatoires devant figurer sur la facture n’affecte pas nécessairement sa validité pour l’exercice du droit à déduction, dès lors que l’opération est justifiée dans sa réalité et qu’elle satisfait par ailleurs aux autres conditions posées pour l’exercice du droit à déduction.
Dans ce contexte, la sévérité de la CAA de Lyon est inhabituelle.
Le juge a relevé deux mentions manquantes : le taux de la TVA et la marge hors taxe.
S’agissant de la marge hors taxe, l’article 242 nonies A n’exige pourtant pas une telle mention et se contente de viser le prix hors taxe. Il est cependant possible que le juge français ait lu le CGI à la lumière de l’article 226 de la directive TVA qui vise, quant à lui, la « base d’imposition ». La marge est en effet une base d’imposition particulière.
La rédaction de l’article 242 nonies A ainsi que les tolérances rappelées ci-dessus n’ont toutefois pas convaincu la CAA de Lyon qui a préféré confirmer le rejet d’une TVA de 26 000 euros.
Même si cette décision devait être infirmée par le Conseil d’Etat, [nota postérieur à la publication de l’article : l’arrêt est définitif et ne sera pas soumis au contrôle du Conseil d’Etat], l’existence d’un redressement et sa confirmation par les juges du fond font réfléchir et incitent au strict respect des mentions obligatoires prévues par l’article 242 nonies A de l’annexe II au CGI… et plus encore en indiquant systématiquement la marge hors taxe !
En pratique, la marge hors taxe pourra figurer sous la clause fiscale ou sous la clause prix de l’acte authentique.
Pour mémoire, vous trouverez ci-dessous un lien vers les dispositions de l’article 242 nonies A précité.
TVA – cession d’un immeuble au cours de la période de transformation en immeuble neuf
TVA – arrêt DTZ C-259/11 – courtage immobilier et cession de parts de sociétés détenant des immeubles
Un arrêt DTZ rendu par la Cour de justice de l’Union européenne le 5 juillet 2012 (aff. 259/11) donne l’occasion de rappeler le régime de TVA applicable à l’activité de courtage immobilier.Cette activité est taxée à la TVA lorsqu’elle porte sur un immeuble localisé en France.En revanche, cette activité est exonérée de la taxe lorsqu’elle porte sur des parts de société, y compris lorsqu’il s’agit de sociétés immobilières.
Ce principe connaît toutefois une exception. Il s’agit des parts de sociétés d’attribution. De manière générale, ces parts suivent en effet le régime de TVA de l’immeuble auquel elles se rapportent. Ceci vaut tant pour leur cession que pour l’activité de courtage les concernant.
L’arrêt rendu le 5 juillet 2012 (point 32) vient bousculer cette conception traditionnelle.
Selon cet arrêt, ce régime dérogatoire pourrait également être appliqué aux parts des autres sociétés propriétaires et exploitantes d’immeubles lorsque le cédant détient directement ou indirectement 100 % des parts.
Pourrait ainsi être concernée la cession de la totalité des parts d’une SCI donnant en location un immeuble.
Même si cette décision crée un malaise certain, il faut cependant reconnaître qu’elle trouve un écho dans les travaux préparatoires de la directive TVA.
Ces travaux montrent en effet que le texte en cause, transposé « mot pour mot » en droit français, est un texte large dont la portée dépasse le seul cas des sociétés d’attribution.
Si cette analyse devait être confirmée, cette décision aurait donc des conséquences pratiques nombreuses tant au niveau du régime de TVA applicable à la cession de ces parts qu’au niveau de l’activité de courtage les concernant. Il conviendra toutefois d’apprécier la mesure exacte de ces changements à l’aune des commentaires que pourrait faire l’administration fiscale ou d’une réaction du législateur.
Une analyse détaillée sera par ailleurs prochainement publiée dans la semaine juridique édition notariale.
Bail à construction – cession du terrain par le bailleur au profit du preneur – absence de résiliation anticipée en matière de droits d’enregistrement
Un arrêt du 12 juin 2012 de la chambre commerciale de la Cour de cassation apporte d’intéressantes précisions concernant le régime des droits d’enregistrement applicable au bail à construction.
La Cour de cassation a en effet jugé que la cession du terrain, objet du bail à construction, par le bailleur au profit du preneur, n’entraîne pas la résiliation anticipée du bail mais son extinction par confusion en la personne du preneur des qualités de bailleur et de preneur.
Partant, aucun transfert de propriété ne se produit entre le patrimoine du preneur et celui du bailleur et l’assiette des droits d’enregistrement dus au titre de la cession du terrain n’inclut pas la valeur des constructions.
A noter que, dans cette affaire, le terrain avait été cédé quelques jours avant le terme d’un contrat qui prévoyait, par ailleurs, une indemnité de résiliation au profit du preneur pour tenir compte des additions de constructions édifiées par ce dernier pendant la durée du bail.
En raison de la cession du terrain, l’indemnité n’avait pas été versée et l’administration soutenait que le montant de cette indemnité avait été payée par compensation et devait donc être inclus dans l’assiette des droits d’enregistrement dus au titre de la cession du terrain.
Cette analyse n’a donc pas été retenue par la Cour de cassation.
Pour comparer, on rappellera la position divergente retenue par l’administration fiscale et le Conseil d’Etat s’agissant de l’imposition des revenus fonciers chez le bailleur. En effet, selon l’administration fiscale, une telle cession produit, sur le plan fiscal, les mêmes effets qu’une résiliation amiable tacite du bail et déclenche, le cas échéant, une taxation chez le bailleur au titre des revenus fonciers (Rép. Min. Houpert n° 11997, J.O. Sénat 10 juin 2010, p. 1462).
