2014 : augmentation des droits sur les ventes d’immeubles
A compter de 2014, le taux maximal des droits de mutation sur les ventes d’immeubles pourrait augmenter et passer de 5,09% à 5,80%.
Une prochaine loi de finances pourrait en effet autoriser les départements à relever le plafond de perception des droits de mutation de 3,8% à 4,5%. Cette autorisation serait valable pour une durée de deux ans (2014 et 2015).
Pour mémoire, le taux maximal des droits de mutation sur les ventes d’immeubles est aujourd’hui calculé comme suit :
– un droit départemental : 3,8 %
– une taxe communale : 1,2 %
– un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement : 2,37 % du droit départemental
Soit un total de 5,09 %.
Ce taux maximal concerne notamment les ventes d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans ainsi que les ventes d’immeubles entre particuliers.
Le Conseil d’Etat valide le principe de la double imposition des crédit-preneurs au titre des impôts locaux assis sur la valeur ajoutée
Le Conseil d’Etat a confirmé, dans une décision récente du 10 juin 2013 (CE 9˚ et 10˚ s-s-r., 10 juin 2013, n˚ 351 657) que les redevances de crédit-bail ne pouvaient pas être déduites de la valeur ajoutée servant à la détermination de la cotisation minimale de taxe professionnelle (et actuellement de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises -CVAE), alors même que les biens pris en crédit-bail sont donnés en sous-location à des utilisateurs finaux.
La Haute juridiction a validé la position de l’administration fiscale qui a refusé, pour la détermination de la valeur ajoutée servant au calcul de la cotisation minimale de taxe professionnelle, la déduction des loyers afférents à des matériels informatiques pris en crédit-bail par une société et donnés en sous-location.
Le contribuable se prévalait, au cas particulier, de la situation de double imposition induite par la position du Service dans la mesure où (i) il ne pouvait pas déduire les redevances de crédit-bail versées au crédit-bailleur et, dans le même temps, (ii) il devait retenir dans ses produits les loyers qui lui étaient versés par les sous-locataires. Les arguments avancés en défense tendaient à souligner la différence de traitement avec les contribuables qui choisissaient de recourir à des locations simples et qui bénéficiaient, à ce titre, d’un régime de neutralité fiscale dans la mesure où, en contrepartie de l’imposition des sous-loyers perçus, il étaient autorisés à déduire les loyers versés au bailleur principal.
Le Conseil d’Etat a considéré qu’un crédit-preneur et un locataire de longue durée ne pouvaient être regardés comme étant dans une situation juridiquement et économiquement analogue et, par suite, comparable. Ainsi, le loyer versé, dans le cadre d’un crédit-bail, a pour contrepartie non seulement la disposition du bien, mais aussi le droit d’opter pour son acquisition au terme du crédit, constituant ainsi une modalité de financement du bien. En revanche, dans le cadre d’une location simple, le loyer a pour seule contrepartie la disposition du bien mais ne permet pas d’acquérir un élément de patrimoine.
Cette règle, particulièrement pénalisante, reste aujourd’hui valable pour la détermination de la valeur ajoutée servant d’assiette à la liquidation de la CVAE. La double imposition qui en est issue trouve, désormais, son fondement dans le texte de l’article 1586 sexies du CGI et n’est donc susceptible d’être évitée que par le biais d’une évolution législative.
Cela étant souligné, il convient d’observer que l’entrée dans le champ d’application de la Contribution Economique Territoriale (CET) des activités de location et de sous-location nue d’immeubles à usage professionnel s’est accompagnée par la mise en place de plusieurs dispositifs d’atténuation de la charge fiscale des contribuables exerçant, à titre principal ou accessoire, de telles activités. Ainsi, les sociétés qui prennent en crédit-bail des immeubles nus professionnels et les donnent en sous-location peuvent, sous certaines conditions, bénéficier de plusieurs dispositifs tels l’écrêtement ou le lissage pour atténuer leur charge fiscale liée à la CET. Si le dispositif du lissage s’étend jusqu’à l’horizon 2019, le mécanisme de l’écrêtement des pertes prend fin en 2013. Les réclamations devront, pour ce dernier, être déposées au plus tard le 31 décembre 2013 (pour la CET 2012) et le 31 décembre 2014 (pour la CET 2013).
Pascale Prince et Soufiane Jemmar, avocats, TAJ société d’avocats, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
Marchands de biens – transformation d’un local non affecté à l’habitation en logement – TVA et autres taxes
Il s’agit d’une problématique complexe aux conséquences fiscales multiples. Néanmoins, le nombre croissant d’opérations tend à montrer qu’il s’agit d’un sujet d’actualité.
Le sujet peut être appréhendé de plusieurs façons possibles. Nous proposons de commencer par la qualification TVA des travaux de transformation dès lors qu’il s’agit d’un point fiscal crucial et qu’une analyse similaire sera également menée sur un plan juridique pour déterminer si la revente prendra, le cas échéant, la forme d’une VEFA ou d’une vente d’immeuble à rénover (VIR).
S’agissant de la fiscalité, les travaux de transformation doivent être analysés selon des critères spécifiques posés par l’article 257, I-2-2° du CGI. Selon leur importance, les travaux pourront être considérés comme conduisant à un immeuble neuf, au sens de la TVA, alors même qu’il n’y aura pas démolition et reconstruction.
A ce stade, il convient de garder à l’esprit que les critères posés par le CGI sont d’une lecture délicate dans la mesure où, d’une part, les mots peuvent avoir un sens différent du langage courant (i.e. le mot « façade ») ou encore parce que certaines subtilités conduisent à limiter les cas dans lesquels les travaux conduisent à un immeuble neuf (i.e. le critère de second œuvre des « planchers non porteurs »).
Lorsque les travaux conduisent à un immeuble neuf, les conséquences sont les suivantes :
- L’achat du local non affecté à l’habitation peut donner lieu à un engagement de construire afin de réduire les droits d’enregistrement de 5.09% à un droit fixe de 125 EUR,
- La TVA (au taux normal de 19,6% puis 20% à partir du 1er janvier 2014) grevant les travaux est récupérable par le marchand de biens,
- La vente du logement est, en principe, soumise au taux normal de la TVA et l’acquéreur bénéficie des « frais de notaire réduits », soit des droits d’enregistrement de 0.715% au lieu de 5.09%.
Au regard de la TVA et des droits d’enregistrement, il s’agit de la fiscalité applicable à la promotion immobilière.
Cette fiscalité est favorable lorsque l’acquéreur du logement est récupérateur de TVA (hypothèse correspondant à certaines formules de location). En revanche, lorsque l’acquéreur du logement ne récupère pas la TVA, ce qui correspond au cas le plus fréquent, il s’agit d’une fiscalité assez lourde puisque la TVA vient amputer le profit du marchand de biens.
Lorsque les travaux ne conduisent pas à un immeuble neuf, les conséquences fiscales sont les suivantes :
- L’achat du local non affecté à l’habitation peut donner lieu à un engagement de revendre afin de réduire les droits d’enregistrement de 5.09% à 0.715% (la différence avec un droit fixe de 125 EUR est minime),
- La TVA grevant les travaux n’est pas récupérable par le marchand de biens et constitue un coût qui peut, le cas échéant, être réduit lorsque ces travaux bénéficient du taux de réduit de la TVA, aujourd’hui fixé à 7%,
- La vente du logement n’est, en principe, pas soumise à la TVA. L’acquéreur ne bénéficie pas des « frais de notaire réduits » et paye des droits d’enregistrement au taux de 5.09%.
Prenons l’exemple chiffré suivant pour mettre en lumière les différences entre ces deux hypothèses.
Hypothèse 1 : les travaux conduisent à un immeuble neuf
· Achat du local : 1 000 000 EUR
· Droits sur l’acquisition : 125 EUR si un engagement de construire est pris
· Travaux : 400 000 EUR HT (TVA récupérable)
· Revente : 1 800 000 EUR TTC soit 1 505 016 EUR HT
· Acquéreur : 10 760 EUR « frais de notaire réduits », soit 0.715% de droits d’enregistrement
· Profit avant impôt sur le bénéfice : 104 891 EUR
Hypothèse 2 : les travaux ne conduisent pas à un immeuble neuf
· Achat du local : 1 000 000 EUR
· Droits sur l’acquisition : 7 150 EUR si un engagement de revendre est pris
· Travaux : 478 400 EUR : 400 000 EUR x 1.196 ou un coût moindre si le taux réduit de la TVA est applicable
· Revente : 1 800 000 EUR (non soumis à la TVA)
· Acquéreur : 86 531 EUR
· Profit avant impôt sur le bénéfice : 314 450 EUR diminuée à 227 919 EUR si le marchand de biens souhaite offrir les droits d’enregistrement
Cette simulation chiffrée part du postulat que l’acquisition du local non affecté à l’habitation n’est pas soumise à la TVA, de plein droit ou sur option, ou n’est pas accompagnée d’un transfert de TVA sur immobilisation. Ceci est un élément important qui doit être vérifié en amont, au moment de la qualification fiscale des travaux, afin ne pas remettre en cause la rentabilité de l’opération à raison d’une TVA non récupérable sur l’acquisition .
On notera par ailleurs que s’agissant de la transformation d’un local non affecté à l’habitation en logement, le régime de TVA favorable de l’hypothèse 2 peut également être associé, sous certaines conditions, à d’autres régimes incitatifs en faveur de l’investissement tels que le « Duflot » ou le « Malraux », ou en faveur de l’accession tels que le PTZ+.
Pour conclure, il nous semble également important de porter une attention particulière à d’autres sources d’économies et de gérer en temps utiles (i.e. dès le début des travaux et jusqu’à leur achèvement) les conséquences fiscales (i) du changement de destination et (ii) des travaux en ce qui concerne la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux et la taxe foncière. Un suivi des montants dus au titre de la taxe d’aménagement devra également être réalisé.
Taximmo est au Congrès de la FPI
L’équipe de taximmo est présente au Congrès de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.
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– William Stemmer : wstemmer@taj.fr
