TVA sur marge – TAB – détachement de parcelles post acquisition – décision de CAA après PROMIALP
Interprétant l’article 268 du CGI à la lumière de l’article 392 de la directive TVA, à l’instar du Conseil d’Etat dans l’affaire PROMIALP, la CAA de Bordeaux vient de juger, dans une affaire SARL J2D Invest, que la TVA sur marge ne s’applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, quand le terrain sur lequel le bâtiment qui y est édifié a fait l’objet d’une division en deux lots dont un terrain à bâtir.
Dans cette affaire, les terrains à bâtir vendus par la société J2D Invest provenaient d’un ensemble immobilier à usage d’habitation comprenant deux appartements avec dépendances bâties et non bâties qu’elle avait acquis, et dont la division parcellaire en deux lots, dont un terrain à bâtir qui lui-même avait été divisé en trois lots, a eu lieu postérieurement à cette acquisition.
Cette situation apparaît donc différente de celle de l’affaire PROMIALP dans laquelle le bâtiment qui était édifié sur le terrain à bâtir revendu avait fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur.
Si, comme nous le comprenons, le terrain objet du litige n’était pas construit lors de l’acquisition par la société J2D Invest, l’analyse retenue par la CAA de Bordeaux n’est pas évidente dans la mesure où elle repose sur le postulat que la qualification de terrain à bâtir au moment de l’acquisition dépend du timing de la division cadastrale. Une telle analyse qui n’est pas fondée sur les critères objectifs de qualification d’un terrain à bâtir au sens de la TVA, à savoir « de l’herbe dans une zone constructible du PLU » devra en effet être confirmée (voir sur ce point, nos précédents articles concernant l’affaire PROMIALP et l’état des lieux avant cette décision).
On se souviendra également que la réponse aux questions préjudicielles qui viennent d’être renvoyées par le Conseil d’Etat dans l’affaire Icade Promotion Logement devra être également prise en considération si la présente affaire faisait l’objet d’un pourvoi devant le Conseil d’Etat.
L’affaire tranchée par la CAA de Bordeaux est véritablement le point difficile de la condition d’identité et nous suivrons, le cas échéant, ses rebondissements avec intérêt.
Consulter l’arrêt CAA Bordeaux 16 juin 2020, N° 18BX02231, société J2D Invest
Pour mémoire, notre tableau de synthèse post PROMIALP (la présente affaire correspond à la ligne 13 du tableau)
TVA sur marge – questions préjudicielles renvoyées par le CE à la CJUE
Dans le cadre d’un contentieux intéressant l’ancien régime de TVA immobilière, le Conseil d’Etat renvoie deux questions préjudicielles à la Cour de justice de l’Union européenne, qui pourraient avoir des conséquences sur le régime actuellement applicable.
Ces deux questions sont sous-tendues par l’idée selon laquelle le régime de la TVA sur marge ne serait pas applicable lorsque l’acquisition du terrain objet de l’opération n’a pas été soumise à la TVA (exemple : achat auprès d’un particulier ou en exonération de TVA) ou lorsque le terrain a fait l’objet d’une division ou de travaux permettant leur desserte par divers réseaux (voirie, eau potable, électricité, gaz, assainissement, télécommunications).
Transposée dans le régime actuellement applicable, cette thèse conduirait à penser que le lotisseur qui achèterait, sans TVA, un terrain auprès d’un particulier, d’un ancien agriculteur ou d’une commune, pour le diviser et/ou effectuer les travaux susvisés, ne pourrait pas bénéficier de la TVA sur marge et serait donc en TVA sur le prix.
Cette thèse peut-elle prospérer ?
Dans un précédent article, nous avons rappelé l’état des travaux préparatoires des dispositions communautaires qui permettent aux Etats membres de prévoir un régime de TVA sur marge.
Au demeurant, ces questions sont posées à propos d’une législation contenant de nombreuses incompatibilités avec le droit communautaire (ancien régime applicable avant le 11 mars 2010).
Ces éléments ne nous mettent donc pas à l’abri d’une décision, en tout ou partie, surprenante ou négative de la CJUE pour le régime actuellement applicable.
Les deux questions posées sont les suivantes.
1°) L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit-il être interprété comme réservant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons d’immeubles dont l’acquisition a été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit d’opérer la déduction de cette taxe ? Ou permet-il d’appliquer ce régime à des opérations de livraisons d’immeubles dont l’acquisition n’a pas été soumise à cette taxe, soit parce que cette acquisition ne relève pas du champ d’application de celle-ci, soit parce que, tout en relevant de son champ, elle s’en trouve exonérée ?
2°) L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit-il être interprété comme excluant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons de terrains à bâtir dans les deux hypothèses suivantes :
– lorsque ces terrains, acquis non bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir ;
– lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots ou la réalisation de travaux permettant leur desserte par divers réseaux (voirie, eau potable, électricité, gaz, assainissement, télécommunications) ?
Consulter la décision Icade Promotion Logement, n° 416727, 25 juin 2020.
TVA sur marge – tableau de synthèse à l’usage des rédacteurs d’actes
Ce tableau de synthèse permet de faire le point à la suite de la modification du BOFIP, de la décision PROMIALP et des différentes réponses ministérielles.
Pour mémoire, lorsque la solution découle du BOFIP ou des réponses ministérielles, la clause fiscale de l’acte visera la référence utilisée.
Télécharger le tableau de synthèse (nouvelle version en date du 6 juillet 2020, incluant RGMB (v4))
TVA sur marge : condition d’identité – reprise de l’arrêt du Conseil d’Etat au BOFIP
L’administration fiscale vient de commenter la décision Promialp (CE 27 mars 2020, n° 428234, Promialp) (voir notre article précédent).
Commentaire à minima.
Reprise du considérant de principe et renvoi au BOFIP qui traite de la distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti.
Ce commentaire pose les difficultés suivantes :
– Il n’est pas fait référence aux réponses ministérielles qui ont traité du sujet. Ceci nous semble cependant indispensable pour indiquer si elles sont ou non rapportées et pour préciser comment, à présent, il convient de comprendre la condition d’identité dans sa composante juridique et dans sa composante physique.
– La condition d’identité serait-elle à présent définie par un simple renvoi aux critères TVA de distinction entre terrain à bâtir et immeubles bâtis. Un commentaire plus développé aurait permis de le confirmer et de comprendre pourquoi il n’est pas fait référence à la notion de terrain d’assiette qui est traitée dans une autre partie du BOFIP (BOI-TVA-IMM-10-10-10-40-2013010).
– La lecture « confinée » de ces nouveaux commentaires laisse à penser que le régime de TVA sur marge ne concerne dorénavant que les biens inscrits en stock en comptabilité alors que l’affaire Promialp ne portait pas sur ce point et que, jusqu’à présent, l’administration fiscale appliquait ce régime aux biens également inscrits en immobilisation.
Nous savons que le contentieux n’est pas terminé et que les juridictions auront encore l’occasion de préciser les contours des conditions d’application de la TVA sur marge. Dans ce contexte, on est désolé de constater que ce commentaire ne nous aide pas beaucoup 🙁
