PLF 2014 – Instauration de l’autoliquidation de la TVA dans le secteur du bâtiment – Art. 16 (suite)
Nota du 13/12/2013 : les députés ont adopté l’article 16 du PLF 2014 en seconde lecture le 12/12/2013
- les travaux de construction, y compris ceux de réparation, de nettoyage, d’entretien, de transformation et de démolition effectués en relation avec un bien immobilier,
- lorsqu’il sont réalisés par une entreprise sous-traitante au sens de l’article 1er de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975,
- pour le compte d’un preneur assujetti à la TVA.
PLF 2014 – instauration d’une TVA à 5,5% en faveur des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements – Art. 7 ter (nouveau)
Nota du 19/12/2013 : adopté ce jour en dernière lecture – devient l’article 9.
Nota du 13/12/2013 : Les députés ont adopté le 12/12/2013 un amendement n°408 afin d’étendre le taux de 5.5% aux travaux induits par les travaux de rénovation énergétique
Les députés ont adopté un article 7 ter (nouveau) issu de l’amendement N°-I-280 (Rect) qui prévoit de soumettre au taux réduit de la TVA les travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements achevés depuis plus de deux ans.
Le nouvel article 278-0 ter prévoit que le taux de TVA de 5,5% – et non pas le taux de 5% ainsi qu’il ressort de l’article Article 6 bis (nouveau) que les députés ont adopté jeudi de la semaine dernière et qui abroge le passage du taux de 5,5% au taux de 5% à compter du 1er janvier 2014 – bénéficie aux travaux qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
- porter sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans,
- porter sur la pose, l’installation et l’entretien des matériaux et équipements mentionnés au 1. de l’article 200 quater du CGI, sous réserve que ces matériaux et équipements respectent des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales fixés par arrêté du ministre chargé du budget,
- ne pas concourir, sur période de deux ans au plus, à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA,
- ne pas augmenter, sur cette même période, la surface de plancher des locaux existant de plus de 10%.
Les modalités d’application de ces dispositions sont inspirées du taux intermédiaire (10% à compter du 1er janvier 2014) qui est prévu par l’article 279-0 bis du CGI en faveur de certains travaux dans les locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans.
Le taux de 5,5% s’appliquerait aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1er janvier 2014.
PLF 2014 – Instauration de l’autoliquidation de la TVA dans le secteur du bâtiment – Art. 16
L’article 16 du PLF 2014 prévoit un mécanisme d’autoliquidation de la TVA dans le secteur du bâtiment. Ce mécanisme serait codifié au 2 nonies de l’article 283 du CGI.
Cette mesure a pour objectif de mettre fin à une possibilité de fraude à la TVA dans le secteur du bâtiment, caractérisé par un nombre important d’entreprises sous-traitantes éphémères. Il s’agit de supprimer les schémas dans lesquels un sous-traitant facture de la TVA à son donneur d’ordres, sans jamais la reverser au Trésor public, alors que le donneur d’ordres, le plus souvent de bonne foi, déduit la TVA que lui a facturée son sous-traitant.
L’article 283, 2 nonies serait rédigé comme suit : « Pour les travaux de construction, y compris ceux de réparation, de nettoyage, d’entretien, de transformation et de démolition effectués en relation avec un bien immobilier par une entreprise sous-traitante au sens de l’article 1er de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 pour le compte d’un preneur assujetti, la taxe est acquittée par le preneur ».
De manière générale, les conséquences de l’autoliquidation sont les suivantes :
– le fournisseur du bien ou le prestataire de services émet une facture pour le montant hors taxes uniquement, à l’exclusion de la TVA,
– le client assujetti à la TVA ne paye que ce montant hors taxe et déclare la TVA due au Trésor au titre de cette opération sur sa propre déclaration de TVA,
– le client déduit la TVA dans les conditions de droit commun.
Il s’agit donc d’une exception au principe selon lequel la TVA est due par celui qui réalise l’opération (i.e. le vendeur du bien ou le prestataire de services).
Au cas particulier, le PLF 2014 limiterait cette nouvelle application du mécanisme de l’autoliquidation (i) à certaines prestations portant sur un immeuble (ii) lorsqu’elles sont réalisées par une entreprise sous-traitante (iii) pour le compte d’un preneur assujetti à la TVA.
L’autoliquidation ne s’appliquerait donc pas aux prestations rendues par l’entreprise principale au maître d’ouvrage.
Autre point important. L’autoliquidation concernerait des situations dans lesquelles :
– le sous-traitant et l’entreprise principale sont toutes les deux françaises (i.e. opérations domestiques),
– le sous-traitant et l’entreprise principale sont toutes les deux étrangères.
– le sous-traitant est français et l’entreprise principale étrangère.
Dans ces deux dernières hypothèses, nous comprenons que l’entreprise principale devrait alors s’immatriculer à la TVA française pour procéder à l’autoliquidation au titre des travaux réalisés par le sous-traitant étranger ou français, même s’il n’est pas prévu, en l’état actuel du projet, de modifier l’article 286 ter du CGI qui prévoit les cas d’immatriculation à la TVA française.
Marchands de biens – transformation d’un local non affecté à l’habitation en logement – TVA et autres taxes
Il s’agit d’une problématique complexe aux conséquences fiscales multiples. Néanmoins, le nombre croissant d’opérations tend à montrer qu’il s’agit d’un sujet d’actualité.
Le sujet peut être appréhendé de plusieurs façons possibles. Nous proposons de commencer par la qualification TVA des travaux de transformation dès lors qu’il s’agit d’un point fiscal crucial et qu’une analyse similaire sera également menée sur un plan juridique pour déterminer si la revente prendra, le cas échéant, la forme d’une VEFA ou d’une vente d’immeuble à rénover (VIR).
S’agissant de la fiscalité, les travaux de transformation doivent être analysés selon des critères spécifiques posés par l’article 257, I-2-2° du CGI. Selon leur importance, les travaux pourront être considérés comme conduisant à un immeuble neuf, au sens de la TVA, alors même qu’il n’y aura pas démolition et reconstruction.
A ce stade, il convient de garder à l’esprit que les critères posés par le CGI sont d’une lecture délicate dans la mesure où, d’une part, les mots peuvent avoir un sens différent du langage courant (i.e. le mot « façade ») ou encore parce que certaines subtilités conduisent à limiter les cas dans lesquels les travaux conduisent à un immeuble neuf (i.e. le critère de second œuvre des « planchers non porteurs »).
Lorsque les travaux conduisent à un immeuble neuf, les conséquences sont les suivantes :
- L’achat du local non affecté à l’habitation peut donner lieu à un engagement de construire afin de réduire les droits d’enregistrement de 5.09% à un droit fixe de 125 EUR,
- La TVA (au taux normal de 19,6% puis 20% à partir du 1er janvier 2014) grevant les travaux est récupérable par le marchand de biens,
- La vente du logement est, en principe, soumise au taux normal de la TVA et l’acquéreur bénéficie des « frais de notaire réduits », soit des droits d’enregistrement de 0.715% au lieu de 5.09%.
Au regard de la TVA et des droits d’enregistrement, il s’agit de la fiscalité applicable à la promotion immobilière.
Cette fiscalité est favorable lorsque l’acquéreur du logement est récupérateur de TVA (hypothèse correspondant à certaines formules de location). En revanche, lorsque l’acquéreur du logement ne récupère pas la TVA, ce qui correspond au cas le plus fréquent, il s’agit d’une fiscalité assez lourde puisque la TVA vient amputer le profit du marchand de biens.
Lorsque les travaux ne conduisent pas à un immeuble neuf, les conséquences fiscales sont les suivantes :
- L’achat du local non affecté à l’habitation peut donner lieu à un engagement de revendre afin de réduire les droits d’enregistrement de 5.09% à 0.715% (la différence avec un droit fixe de 125 EUR est minime),
- La TVA grevant les travaux n’est pas récupérable par le marchand de biens et constitue un coût qui peut, le cas échéant, être réduit lorsque ces travaux bénéficient du taux de réduit de la TVA, aujourd’hui fixé à 7%,
- La vente du logement n’est, en principe, pas soumise à la TVA. L’acquéreur ne bénéficie pas des « frais de notaire réduits » et paye des droits d’enregistrement au taux de 5.09%.
Prenons l’exemple chiffré suivant pour mettre en lumière les différences entre ces deux hypothèses.
Hypothèse 1 : les travaux conduisent à un immeuble neuf
· Achat du local : 1 000 000 EUR
· Droits sur l’acquisition : 125 EUR si un engagement de construire est pris
· Travaux : 400 000 EUR HT (TVA récupérable)
· Revente : 1 800 000 EUR TTC soit 1 505 016 EUR HT
· Acquéreur : 10 760 EUR « frais de notaire réduits », soit 0.715% de droits d’enregistrement
· Profit avant impôt sur le bénéfice : 104 891 EUR
Hypothèse 2 : les travaux ne conduisent pas à un immeuble neuf
· Achat du local : 1 000 000 EUR
· Droits sur l’acquisition : 7 150 EUR si un engagement de revendre est pris
· Travaux : 478 400 EUR : 400 000 EUR x 1.196 ou un coût moindre si le taux réduit de la TVA est applicable
· Revente : 1 800 000 EUR (non soumis à la TVA)
· Acquéreur : 86 531 EUR
· Profit avant impôt sur le bénéfice : 314 450 EUR diminuée à 227 919 EUR si le marchand de biens souhaite offrir les droits d’enregistrement
Cette simulation chiffrée part du postulat que l’acquisition du local non affecté à l’habitation n’est pas soumise à la TVA, de plein droit ou sur option, ou n’est pas accompagnée d’un transfert de TVA sur immobilisation. Ceci est un élément important qui doit être vérifié en amont, au moment de la qualification fiscale des travaux, afin ne pas remettre en cause la rentabilité de l’opération à raison d’une TVA non récupérable sur l’acquisition .
On notera par ailleurs que s’agissant de la transformation d’un local non affecté à l’habitation en logement, le régime de TVA favorable de l’hypothèse 2 peut également être associé, sous certaines conditions, à d’autres régimes incitatifs en faveur de l’investissement tels que le « Duflot » ou le « Malraux », ou en faveur de l’accession tels que le PTZ+.
Pour conclure, il nous semble également important de porter une attention particulière à d’autres sources d’économies et de gérer en temps utiles (i.e. dès le début des travaux et jusqu’à leur achèvement) les conséquences fiscales (i) du changement de destination et (ii) des travaux en ce qui concerne la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux et la taxe foncière. Un suivi des montants dus au titre de la taxe d’aménagement devra également être réalisé.
