LF 2025 – taxe d’aménagement et TABIF – taxation de la transformation en logements – Art. 31 quater PLF – Art. 111 LF
Mauvaise nouvelle pour les opérateurs.
Les opérations de transformation en logements pour lesquelles la délivrance de l’autorisation d’urbanisme interviendra à compter du lendemain de la promulgation la loi de finances pour 2025, seront soumises à la part communale de la taxe d’aménagement.
Aucune mesure de tolérance pour les demandes déposées avant la promulgation de la LF pour 2025.
Le système repose sur un principe de taxation (article 1635 quater B du CGI) sauf délibération contraire des organes délibérants (article 1635 quater E du CGI).
Un abattement spécifique de 50% est prévu (article 1635 quater I du CGI) non cumulable avec les deux abattements existants en faveur de l’habitation.
Cette taxation nouvelle résulte d’un amendement N° I-1104 rect. ter adopté en première lecture par le Sénat, devenu l’article 111 de la LF 2025.
Aspect positif de ce texte. Une exonération temporaire sous condition de la taxe annuelle de l’article 231 ter du CGI.
Les conditions : (i) locaux vacants au 1er janvier de l’année d’imposition (ii) engagement de transformation en logements à respecter dans les 4 ans à compter de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme (iii) déclaration préalable ou demande de permis de construire déposée en N-1.
En cas de non respect de l’engagement de transformation, « sauf circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté de l’opérateur », paiement de la taxe qui aurait été due ainsi qu’une majoration de 25%.
Entrée en vigueur au 1er janvier 2025 aux opérations de transformation pour lesquelles la délivrance de l’autorisation d’urbanisme intervient à compter de cette date.
TVA – crise du logement
A noter le dépôt le 11 avril 2024 d’une proposition de loi portant mesures d’urgence visant à faire face à la crise du logement à l’Assemblée nationale.
L’article 8 de ce texte propose d’ouvrir aux investisseurs individuels le taux de TVA de 10 % pour la construction de logements intermédiaires (modification de l’article 279-0 bis A du CGI pour ajouter les personnes physiques aux personnes morales comme destinataires des livraisons de logements).
A noter également le rapport à venir le 30 avril prochain de la Mission d’information relative à la crise du logement au Sénat, dont nous recommandons fortement le visionnage des différentes auditions.
A suivre, par ailleurs, la question écrite déposée par Romain Daubié (question N° 15559). Pour mémoire, Romain Daubié est l’auteur de la proposition de loi visant à faciliter la transformation des bureaux en logements qui a été adoptée en première lecture le 7 mars 2024 par l’Assemblée nationale et dont l’étude par le Sénat devrait commencer le 7 mai. Cette proposition de loi prévoirait notamment, la soumission à la taxe d’aménagement, sur décision des collectivités locales, des opérations de transformation des bureaux en logement (art. 2 et 3) et exonérerait de la taxe annuelle bureau les « locaux à usage de bureaux qui font l’objet d’un projet de transformation en logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire au cours de l’année précédant la déclaration de la taxe » (art. 3 bis A (nouveau)).
Enfin, le projet de loi concernant le logement devrait, quant à lui, être déposé au Sénat le 17 juin prochain.
Taxe d’aménagement – pas de « netting » en cas de reconstruction
Pour mémoire, la taxe d’aménagement est assise sur la surface de la construction créée à l’occasion de toute opération de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de bâtiments.
Dans une décision « Mentionnée aux tables du recueil Lebon », le Conseil d’Etat rappelle que doit être regardée comme une reconstruction, une opération comportant la construction de nouveaux bâtiments à la suite de la démolition totale des bâtiments existants. Dans ce cas, la taxe d’aménagement est assise sur la totalité de la surface de la construction nouvelle, sans qu’il y ait lieu d’en déduire la surface supprimée (CE 25 mars 2021, 431603)
Cette situation est à bien distinguer de la notion d’agrandissement (l’analyse de la décision du 25 mars 2021 dans la base ariane fait une indication en ce sens).
En effet, dans une autre décision également « Mentionnée aux tables du recueil Lebon » relative à l’ancienne taxe locale d’équipement, le Conseil d’Etat avait jugé que devait être regardée comme un agrandissement une opération ayant pour conséquence, déduction faite, le cas échéant, de la SHON supprimée, l’augmentation nette de la SHON d’un bâtiment préexistant (CE 10 mai 2017, n° 393485).
En clair, en cas d’agrandissement, la surface supprimée est déductible de la surface créée. En cas de reconstruction, seule la surface créée est prise en compte.
Nota du 14/04/2021 : consulter les conclusions du rapporteur public
Nota : voir également sur le sujet Conseil d’État, 8ème – 3ème chambres réunies, 31/03/2022, 460168
