CIBS – TVA sur marge – Une première réponse ministérielle est publiée
Avec l’entrée en vigueur du CIBS au 1er janvier 2027, les règles de TVA aujourd’hui présentes dans le CGI seront transférées dans le CIBS.
A cette occasion, les articles L. 231-18 & s. « formaliseront » les conditions à remplir pour soumettre la vente par un assujetti d’un terrain à bâtir (soumise de plein droit à la TVA) ou d’un immeuble ancien (soumise sur option) à la TVA sur marge.
Cette nouvelle « formalisation » s’éloignera de la rédaction de l’actuel article 268 du CGI dans la mesure où elle prendra en considération l’arrêt ICADE (voir notre article).
Pour autant cette nouvelle « formalisation » ne modifiera pas les règles.
L’arrêt ICADE doit en effet d’ores et déjà être appliqué sauf à ce que le vendeur oppose les commentaires publiés au BOFIP et dans les réponses ministérielles.
Autrement dit, il y a déjà et il y aura encore, après le 1er janvier 2027, un « choix » entre (i) aujourd’hui le CGI obligatoirement interprété à la lumière d’ICADE et le CIBS à compter du 1er janvier 2027 et (ii) le BOFIP et les réponses ministérielles.
Ce choix est précisément encadré par la réponse ministérielle Grau JO AN du 1er février 2022, N° 42486.
Cette réponse Grau méritait cependant d’être précisée.
Afin de sécuriser cette opposabilité, plusieurs questions écrites ont été déposées.
Ainsi qu’il a été indiqué au congrès des notaires de France par la DLF, la réponse sera fera en deux temps : une réponse TISSOT au Sénat (faisant suite à une question TISSOT JO SEN 9 avril 2026, n° 8332) et une réponse LIGER à l’Assemblée nationale (question Liger JO AN 9 juin 2026, n° 15881).
La réponse TISSOT vient d’être publiée (JO SEN du 1er octobre 2026).
Nous pouvons faire le point d’étape suivant.
1. « la circonstance que les dispositions de l’article 268 du CGI aient fait l’objet d’une recodification dans le CIBS n’a pas d’incidence sur l’opposabilité de la doctrine en vigueur »
2. « le Gouvernement entend procéder à la mise en conformité de la doctrine fiscale avec le droit de l’Union d’ici le premier semestre 2027« .
3. » […] même pour des livraisons effectuées par des assujettis revendeurs postérieurement à la publication des nouveaux commentaires conformes, ces derniers pourront continuer à se prévaloir de l’actuelle doctrine fiscale si l’acquisition des biens considérés est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette publication« .
4. Point particulier des concessions d’aménagement : « S’agissant tout particulièrement de la situation des concessions d’aménagement régies par un traité au sens de l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme, les sociétés publiques locales (SPL) agissant en qualité de concessionnaires (aménageurs) procèdent à l’acquisition de tout ou partie des immeubles inclus dans le périmètre de la concession. Les terrains et les biens aménagés, à la suite notamment d’opérations de réhabilitation, ont vocation à être revendus par les SPL, leur permettant ainsi de se financer. À l’instar de n’importe quel assujetti revendeur, les SPL bénéficient pleinement des commentaires qui précèdent. En cas de revente, elles resteront donc fondées à se prévaloir de la doctrine fiscale en vigueur postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales, si l’acquisition du bien concerné est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette date. En outre, dans le souci de préservation des équilibres économiques déjà exprimé par le Gouvernement, il est confirmé qu’il en ira de même des reventes de biens intervenant en application d’un traité de concession d’aménagement mentionné à l’article L.300-5 du code de l’urbanisme conclu antérieurement à la date du changement de doctrine« .
A suivre dans la réponse LIGER d’éventuelles réponses aux questions suivantes :
– non incidence de l’immobilisation chez le vendeur (en comptabilité sociale ou via les règles de l’assimilation) :
– s’agissant des conditions d’acquisition du bien par le revendeur :
* prise en compte d’une promesse unilatérale de vente et non pas seulement un compromis de vente
* non incidence d’une substitution
– en cas de détachement de parcelle, prise en compte d’un document d’arpentage ou une autorisation d’urbanisme autorisant la division future même si l’acte d’acquisition visant ces documents ne mentionne qu’un seul bien acquis.
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les points à suivre
Certains points pourraient faire l’objet d’une modification :
– La situation des vendeurs étrangers. Il est actuellement prévu qu’ils soient redevables de la TVA dans certains cas. Un retour à un acquéreur redevable pourrait être envisagé.
– Le régime des baux constitutifs de droits réels. Il ne serait plus possible de les soumettre à la TVA lorsque de tels baux concernent des logements ou des biens qui deviendront des logements (e.g. un terrain à bâtir). Un retour au régime actuel pourrait être envisagé.
– Les cessions de créances. La version actuelle du CIBS ne contient pas un article qui neutralise la cession s’agissant de l’exigibilité de la TVA, comme aujourd’hui l’article 269, 2-c) alinéa 2 du CGI. Un retour au régime actuel pourrait également être envisagé.
– Le régime de la para-hôtellerie de courte durée pourrait être modifié pour mieux cerner la condition de concurrence (art. L. 221-23, 1° CIBS).
– La notion de secteur distinct. Il est prévu par local. Le secteur par bâtiment comme il est pour le moment prévu, pourrait revenir.
– Le crédit-bail immobilier.
– Les PUV.
En tout état de cause, il est toujours possible d’appliquer le BOFIP actuel (et les réponses ministérielles), jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, ou les dispositions du CGI jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Le 257 bis
L’article 257 bis, dans son principe, survit au CIBS.
Il est repris aux articles L. 211-132 et L. 211-133.
Il y a cependant une nouveauté. L’extension aux assujettis non redevables de la TVA.
Il y aura bien sûr des conséquences heureuses ou malheureuses, selon les cas, qui seront étudiées par les conseils.
Le BOFIP pourra, quant à lui, continuer à être opposé jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP (BOI-RES-TVA-000253).
En revanche, au quotidien, cela va conduire des bailleurs exonérés de la TVA, par exemple, à établir un état de déduction de TVA alors qu’ils ne le faisaient pas jusqu’à présent.
A suivre par ailleurs l’affaire T-851/25 – Roenes qui pourrait bousculer les principes aujourd’hui appliqués.
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Immeubles anciens immobilisés « vingtièmes »
La compréhension des nouvelles règles relatives à la déduction de la TVA et aux régularisations prend du temps. L’éclatement des textes dans le CIBS ne rend pas non plus les choses simples.
En première lecture, la mécanique du transfert de « vingtièmes » ressemble à celui prévu à l’article 207, III-3 de l’annexe II au CGI.
En réalité, ce n’est pas le cas.
L’attestation de transfert disparaît.
Une mécanique plus élaborée apparaît, prévue aux articles L. 213-299, 3°, L. 213-300 et L. 214-27, 3° du CIBS.
Le vendeur reverse les « vingtièmes » de TVA (i.e. la taxe résiduelle).
L’acquéreur lui rembourse contractuellement (charge augmentative de prix pour la taxe de publicité foncière).
Mais l’acquéreur ne déduit pas. Vue de loin, c’est comme si, mais vu de près, c’est différent. L’acquéreur est, en effet, réputé supporter la taxe résiduelle avec une remise à zéro de la période de déduction qui le conduit à faire un complément de déduction s’il affecte le bien qu’il immobilise à des opérations taxables.
En pratique, cela va surtout changer l’attestation qui est remise. Nous imaginons plutôt quelque chose qui ressemble à un état des déductions 257 bis avec indication des montants de taxe résiduelle transférés et remise des factures correspondantes dans la mesure où il n’y a plus d’attestation…
On peut également relever le caractère automatique de ce transfert par rapport au caractère optionnel de l’attestation actuelle.
Le problème de la nouvelle version des textes est qu’elle ne permet plus de gérer le transfert avec un acquéreur qui place le bien en stock et qui assimilera une année plus tard (art. L. 213-302 CIBS).
Sauf nouvelle rédaction du texte, ce sera via la doctrine administrative actuelle (réponse ministérielle Louwagie JO AN 27 juin 2023, N° 5633) qui demeure opposable grâce au rescrit (BOI-RES-TVA-000253) publié le 18 février 2026 que nous pourrons, un temps, jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, continuer à réaliser un transfert dans cette situation.
A noter enfin qu’une attestation de transfert actuelle devrait pouvoir continuer à être remise tant que la partie réglementaire du CIBS n’entrera pas en vigueur (BOI-RES-TVA-000253) et , en tout état de cause, jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).