257 bis – Vente d’un immeuble loué en TVA par un marchand ou un promoteur à une foncière – la CAA de Lyon relance le débat
La CAA de Lyon vient de juger que la dispense de TVA était applicable à la vente d’un immeuble donné en location avec TVA lorsque l’acheteur continue l’activité locative soumise à la taxe même si le vendeur avait comptabilisé l’immeuble en stock.
Jusqu’à présent l’administration fiscale a toujours refusé l’application de la dispense dans une telle hypothèse, précisant que l’immeuble donné en location avec TVA doit être immobilisé tant par le vendeur que par l’acquéreur.
Cette position a été réaffirmée en 2018 à l’occasion du commentaire au BOFIP des décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 concernant la revente d’un immeuble donné en location avec TVA à la suite de la levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (voir notre article du 8 janvier 2018 concernant la modification du BOFIP et l’article 30 novembre 2015 concernant ces deux décisions)
Ce nouvel épisode n’est pas étonnant dans la mesure où les décisions du Conseil d’Etat précitées, lues à la lumière des conclusions du rapporteur public, ouvriraient, selon certains commentateurs, une brèche permettant de supporter au cas particulier une dispense de TVA. Selon cette lecture, la dispense s’appliquerait à l’achat d’un immeuble donné en location avec TVA par par un acquéreur qui aurait l’intention de poursuivre de manière pérenne cette location y compris lorsque le vendeur a inscrit l’immeuble en stock.
Ceci étant dit, les décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 traitaient d’une hypothèse de revente de l’immeuble post levée d’option dans le cadre d’un CBI, ce qui constitue une hypothèse bien particulière dans la mesure où :
– on ne devient pas un marchand de biens en débouclant son financement avant la vente de l’immeuble qu’on a donné en location de manière pérenne (voir notre article du 17 juin 2016);
– le contrat de crédit-bail revêt une nature particulière au regard de la TVA qui pourrait conduire, selon la cour de justice de l’union européenne, à considérer que la levée d’option ne produit pas d’effet, la « livraison » TVA étant intervenue lors de la conclusion du contrat de crédit-bail (voir notre article en date du 1er juillet 2020).
A suivre donc avec intérêt.
A notre sens, il est encore trop tôt pour changer les pratiques.
Consulter l’arrêt de la CAA de Lyon du 01/04/2021, n° 19LY00379, SARL Bati Conseil Rénovation
Nota du 30 juin 2021 : arrêt définitif.
Dispense de TVA – article 257 bis – frais de cession d’immeuble
La CAA de Paris vient de confirmer que la TVA grevant les frais de cession d’immeuble est récupérable au titre des frais généraux lorsque la cession bénéficie de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI (donc récupération intégrale si tous les loyers de l’immeuble étaient taxés à la TVA).
La Cour prend le soin d’indiquer que l’incorporation ou non au prix de cession est sans incidence.
Solution évidente régulièrement rappelée par les cours administratives d’appel (voir notamment notre précédent article).
Redressement néanmoins confirmé en première instance par le tribunal administratif de Paris.
CAA Paris 21 mars 2019, n°18PA02009, Aberdeen Asset Management Deutschland AG
Dans le même sens, voir CAA de Lyon du 01/04/2021, n° 19LY00379, SARL Bati Conseil Rénovation
Dispense de TVA – article 257 bis – frais de cession d’immeuble
La CAA de Versailles vient de juger qu’est déductible la TVA grevant des dépenses d’intermédiation engagées par un vendeur au titre de la cession d’un immeuble immobilisé donné en location avec TVA lorsque cette cession est soumise au régime de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI.
Le juge de Versailles prend soin de préciser qu’il est sans incidence, à cet égard, que le produit de la cession de l’immeuble ait été immédiatement distribué.
Un service de contrôle de l’administration fiscale tentait de soutenir que cette TVA n’était pas récupérable dans la mesure où la cession n’était pas soumise à la TVA, en raison de l’application de la dispense de TVA, et qu’au demeurant, cette récupération était bloquée dans la mesure où la cession présentait un caractère patrimoniale en raison de la distribution du produit de cession.
Ce service tentait ainsi de transposer le régime de TVA applicable aux cessions de titres par les sociétés holdings (décision du Conseil d’Etat dans l’affaire PFIZER HOLDING FRANCE), aux cessions d’immeubles soumises à la dispense de TVA.
La solution – évidente – rappelée avec clarté par la CAA de Versailles permettra, nous l’espérons, de mettre fin à ce type de redressement que nous pouvons parfois rencontrer.
CAA Versailles 10 octobre 2017, n° 16VE00567, SCI ASSURECUREUIL PIERRE 4
Frais de cession d’immeuble – récupération de la TVA
L’administration fiscale vient de modifier ses commentaires concernant la récupération de la TVA grevant les frais de cession d’immeuble en reprenant à son compte un arrêt de la CAA de Lyon du 15 mars 2012, Nº 11LY01195.
Il ressort de ces commentaires que cette récupération ne fait pas de doute lorsque la cession de l’immeuble est soumise à TVA, de plein droit ou sur option.
En revanche, lorsque la cession de l’immeuble est exonérée, la question est plus délicate. Sous certaines conditions, il est encore possible de récupérer la TVA grevant les frais de cession si l’immeuble a été affecté à une activité soumise à la TVA (la location soumise à la TVA sur option, par exemple).
A cet égard, au-delà de la question de savoir sur qui pèse la charge de la preuve, les deux conditions cumulatives suivantes sont à remplir :
– la non incorporation des frais dans le prix de cession de l’immeuble,
– la non utilisation du produit de la cession à des fins purement patrimoniales.
Le processus de détermination du prix de vente d’un immeuble immobilisé, donné en location par des investisseurs, permet généralement de démontrer que les frais de cession ne sont pas répercutés dans le prix de vente.
En revanche, le caractère patrimonial, peut soulever des difficultés chez certains opérateurs. En effet, selon l’administration fiscale et le juge français, il y aurait une opération à caractère patrimonial dès lors que le produit de la cession a été distribué.
A noter que la nouvelle instruction n’envisage pas expressément le cas des ventes relevant de la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI.
