LF 2025 – DMTO – Acquisition d’une première résidence principale – Art. 31 nonies PLF – Art. 116 LF
L’article 116 de la loi de finances pour 2025 permet à chaque département de prévoir un régime favorable en faveur de l’acquisition d’une résidence principale par des primo-accédants tels que définis à l’article L. 31‑10‑3 du code de la construction et de l’habitation.
A noter que cette situation est également exclue de l’augmentation temporaire du droit départemental (voir notre article).
Ajout d’un article 1594 F septies au CGI :
« Le conseil départemental peut, sur délibération, réduire le taux prévu à l’article 1594 D [en pratique il s’agit généralement du taux de 4,5%] ou exonérer de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement les acquisitions de biens constituant pour l’acquéreur une première propriété au sens du I de l’article L. 31‑10‑3 du code de la construction et de l’habitation
Le bénéfice de la réduction ou de l’exonération prévues au premier alinéa du présent article est subordonné à la condition que l’acquéreur prenne l’engagement d’affecter le bien exclusivement et de manière continue à l’usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition. Un décret précise les cas dans lesquels le respect de cet engagement n’est pas exigé.
L’article 1594 E du présent code est applicable aux délibérations prises en application du premier alinéa du présent article. »
Débat concernant l’amendement N° I-2245
« M. Laurent Saint-Martin, ministre. Ce sous-amendement vise à préserver le pouvoir d’achat des primo-accédants, d’une part, en les exonérant sans condition de ressources de la hausse temporaire des DMTO pour l’acquisition de leur résidence principale et, d’autre part, en permettant de manière pérenne aux départements qui le souhaitent de voter en leur faveur un taux réduit, voire une exonération, en contrepartie d’un engagement de conservation du bien à titre de résidence principale pour cinq ans. »
Sénat – première lecture – Amendement N° I-2245
Sénat – discussion à lire l’intervention de M. Pascal Savoldelli
Sénat – première lecture – Article 31 nonies (nouveau)
CMP – texte – Article 31 nonies
Assemblée nationale – Engagement de responsabilité du Gouvernement (Art.49.3)
LF 2025 – DMTO – Augmentation temporaire de la taxe départementale – Art. 31 nonies PLF – Art. 116 LF
L’article 116 de la loi de finances pour 2025 permet à chaque département d’augmenter temporairement les droits de mutation dus à l’occasion de la vente d’un immeuble (ou d’un terrain à bâtir).
A compter du 1er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, le droit départemental de 3,80% qui a déjà été très majoritairement augmenté à 4,5% depuis la loi de finances pour 2014 (voir notre article et l’espace DMTO) pourra encore être relevé à 5% sauf pour l’acquisition d’une résidence principale par des primo-accédants tels que définis à l’article L. 31‑10‑3 du code de la construction et de l’habitation.
A noter que la signature d’une promesse antérieurement à l’augmentation des droits ne permet pas de bénéficier de l’ancien taux.
En pratique, il conviendra également de vérifier l’augmentation et les modalités d’entrée en vigueur, département par département. L’espace DMTO que nous avions créé en 2015 pourra à nouveau servir notamment si de bonnes âmes nous transmettent les délibérations 🙂 . Le site de l’administration fiscale devrait également régulièrement annoncer les augmentations.
Si cette augmentation est votée par un département, le montant des droits (hors CSI de 0,10% du prix TTC et émoluments du notaire) sera ainsi calculé.
– Immeuble neuf dont la vente est soumise à TVA (e.g. vente par un promoteur) : droit départemental de 0,70% sur le prix HT et prélèvement de 2,14%, soit un taux global de 0,71498% sur le prix HT
(Idem terrain à bâtir dont la vente est soumise à la TVA sur le prix)
– Immeuble ancien (hors acquisition d’une résidence principale par des primo-accédants) : droit départemental de 5% sur le prix (HT) et prélèvement de 2,37%, droit communal de 1,2% sur le prix (HT ) soit un taux global de 6,3185% sur le prix (HT) auquel peut encore s’ajouter la taxe additionnelle de 0,6% sur le prix (HT) pour certains locaux (e.g. bureaux) en île de France
(Idem terrain à bâtir dont la vente n’est pas soumise à la TVA ou est soumise à la TVA sur marge – hors taxe additionnelle de 0,6%)
– Immeuble ancien – acquisition d’une résidence principale par des primo-accédants : droit départemental de 4,5% sur le prix (HT) et prélèvement de 2,37%, droit communal de 1,2% sur le prix (HT ) soit un taux global de 5,80665% sur le prix (HT)
(A suivre pour les terrains à bâtir acquis pour la construction d’une résidence principale par des primo-accédants)
Le montant des droits pourra toujours être réduit à 125 EUR si l’acquéreur, assujetti à la TVA, prend un engagement de construire dans les 4 ans (article 1594-0 G, A-I du CGI) ou à 0,71498% du prix (HT) si cet acquéreur prend un engagement de revendre dans les 5 ans de l’acquisition (ou 2 ans, selon les cas) (article 1115 du CGI).
Article 116, II de la LF 2025 :
« II. – A. – Par dérogation à l’article 1594 D du code général des impôts, les conseils départementaux peuvent relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement prévu au même article 1594 D au‑delà de 4,50 %, sans que ce taux excède 5 %, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
B. – Le A du présent II ne s’applique pas lorsque le bien acquis constitue pour l’acquéreur une première propriété au sens du I de l’article L. 31‑10‑3 du code de la construction et de l’habitation et qu’il est destiné à l’usage de sa résidence principale.
III. – Les délibérations des conseils départementaux prises en application du A du II du présent article s’appliquent dans les conditions suivantes :
1° Les délibérations notifiées selon les modalités prévues au III de l’article 1639 A du code général des impôts au plus tard le 15 avril 2025 ou entre le 1er décembre 2025 et le 15 avril 2026 s’appliquent aux actes passés et aux conventions conclues à compter du premier jour du deuxième mois suivant la notification ;
2° Les délibérations notifiées selon les modalités prévues au même III entre le 16 avril 2025 et le 30 novembre 2025 s’appliquent aux actes passés et aux conventions conclues à compter du 1er janvier 2026 ;
3° Les délibérations notifiées selon les modalités prévues audit III entre le 16 avril 2026 et le 30 novembre 2026 s’appliquent aux actes passés et aux conventions conclues à compter du 1er janvier 2027 ;
4° Les délibérations notifiées selon les modalités prévues au même III entre le 16 avril 2027 et le 30 novembre 2027 s’appliquent aux actes passés et aux conventions conclues à compter du 1er janvier 2028.
IV. – Pour les actes passés et les conventions conclues à compter du 1er avril 2028, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement voté par les conseils départementaux ayant pris des délibérations en application du A du II du présent article est celui en vigueur le 31 janvier 2025. »
Objet de l’amendement N° I-1214 rect. quater
« Comme l’a annoncé le Premier Ministre à Angers aux Assises des Départements, cet amendement permet, pour les conseils départementaux qui le souhaitent, de relever le plafond des DMTO (droits de mutation à titre onéreux) de 4,5% à 5% pendant une période provisoire de trois ans.
La situation des Départements s’est singulièrement dégradée, qui plus est avec la disparition de leurs recettes fiscales, ce qui grève le financement de leurs missions : entretenir et développer les routes, maintenir le maillage territorial des services publics – collèges, EPHAD, soutenir l’implantation de professionnels de santé – ou encore les projets des communes. Cette situation soulève des questions fondamentales sur la répartition des compétences et des ressources entre l’État et les collectivités territoriales et pose la question de la libre administration des Départements.
Ils ont pris en charge des dépenses décidées par l’État et peu voire pas compensées (près de 3 Md€), ils ont fait face à l’augmentation importante de leurs dépenses sociales (estimée à environ 5% rien que pour l’année 2024), ils ont vu le reste à charge des allocations individuelles de solidarité (APA, PCH, RSA) bondir à 12 milliards d’euros, là où il n’était « que » de 6,3 Md€ en 2012. De plus, la dynamique de ces dépenses sera inéluctablement amenée à se renforcer, notamment en raison du vieillissement de la population.
Le relèvement des plafonds des taux de DMTO constitue le seul levier fiscal que pourraient actionner les Départements confrontés à une équation budgétaire impossible.
L’impact serait modeste pour les acquéreurs, d’autant que la baisse des taux d’intérêt en cours permet de réduire le coût des achats immobiliers. »
Débat concernant l’amendement N° I-2245
« M. Laurent Saint-Martin, ministre. Ce sous-amendement vise à préserver le pouvoir d’achat des primo-accédants, d’une part, en les exonérant sans condition de ressources de la hausse temporaire des DMTO pour l’acquisition de leur résidence principale et, d’autre part, en permettant de manière pérenne aux départements qui le souhaitent de voter en leur faveur un taux réduit, voire une exonération, en contrepartie d’un engagement de conservation du bien à titre de résidence principale pour cinq ans. »
Sénat – première lecture – Amendements N° I-736, N° I-1214 rect. quater, N° I-1582 rect., N° I-2245, N° I-2008 rect.
Sénat – discussion à lire l’intervention de M. Pascal Savoldelli
Sénat – première lecture – Article 31 nonies (nouveau)
CMP – texte – Article 31 nonies
Assemblée nationale – Engagement de responsabilité du Gouvernement (Art.49.3)
DMTO – engagement de revendre – opérations de découpe – délai spécial de 2 ans
L’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est, en principe, soumise aux droits de mutation à titre onéreux au taux plein (i.e. en principe 5,80665% sauf dans certains départements, voir l’espace DMTO, auxquels s’ajoutent classiquement les émoluments du notaire et la CSI de 0,10% (ancien salaire du conservateur), et enfin, s’agissant des locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage situés en Ile-de-France une taxe additionnelle de 0,6% prévue à l’article 1599 sexies du CGI, le tout formant les « frais de notaire » ).
Lorsque l’acquisition est effectuée par un assujetti à la TVA, celui-ci peut notamment prendre un engagement de revendre afin de « réduire » les droits de mutation à titre onéreux à 0,71498% (auxquels s’ajoutent toujours les émoluments du notaire et la CSI).
En principe, l’acquéreur assujetti doit avoir revendu l’immeuble dans les cinq ans de son acquisition (attention au cas particulier dans lequel le vendeur précédent a également pris un engagement de revendre puisque, dans ce cas, le délai du vendeur précédent s’impose à l’acquéreur ainsi qu’il ressort du deuxième alinéa de l’article 1115 du CGI).
Contrairement à ce qui est indiqué, par erreur, dans de nombreuses matrices d’actes, l’engagement de revendre n’est pas prorogeable. La seule exception concerne l’aménageur de ZAC (article 1594-0 G, A-IV bis du CGI).
Une autre exception, temporelle, concerne les engagements de revendre qui ont couru pendant le premier confinement, puisqu’ils bénéficient, dans le meilleur des cas, d’une prorogation automatique de 104 jours (voir nos articles).
A noter enfin que, malgré la crise qui frappe actuellement le marché de l’immobilier, le législateur n’a pas (encore) prévu une prorogation automatique du délai de l’engagement de revendre, comme cela avait été fait pour les biens acquis avant le 1er janvier 1993 jusqu’au 31 décembre 1998 (article 66 de la loi de finances rectificative pour 1992 (92-1476 du 31 décembre 1992) puis article 17 de la loi de finances rectificative pour 1995 (95-1347 du 30 décembre 1995)) (pour mémoire, voir également la réponse LACHAUD JO AN 2 novembre 2004, N° 45133)
En ce qui concerne les opérations de découpe, les opérations portant sur des locaux de bureaux ou des locaux commerciaux ne dérogent pas à ce qui vient d’être rappelé.
En revanche, les opérations portant sur des locaux d’habitation sont pénalisées. Le délai de cinq ans est en effet ramené à deux ans.
Ainsi, l’article 1115 du CGI dispose que : « Pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ou celui prévu à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l’application de l’engagement de revendre visé au premier alinéa est ramené à deux ans. »
Dans un arrêt remarqué du 7 juillet 2015, la Cour de cassation avait retenu une approche libérale de laquelle il résultait qu’il fallait que le lot soit revendu occupé pour que le délai de 2 ans s’applique. Ainsi, la situation de l’immeuble lors de l’acquisition n’était pas prise en considération (Com. 7 juillet 2015, pourvoi n° 13-23.366 Bull. 2015, IV, n° 51) (voir notre article sur le sujet).
Pour mémoire un extrait de cet arrêt : « l’arrêt [attaqué] retient que ni le fait de se placer sous le régime de l’article 1115 du code général des impôts, ni la division de l’immeuble par lots n’ont déclenché en eux-mêmes le droit de préemption des locataires qui occupaient les appartements au moment de l’acquisition de l’immeuble par la société ; qu’ayant constaté que les reventes litigieuses avaient porté sur des lots alors libres de toute occupation, la cour d’appel en a exactement déduit que le délai applicable était celui de quatre ans [délai applicable à l’époque des faits] »
Dans un arrêt du 14 février 2024, la Cour de cassation est venue nuancer cette approche favorable. Ainsi, même si les lots sont finalement revendus inoccupés, le délai de deux ans demeure applicable lorsque le droit de préemption des locataires a été déclenché par la notification des offres de vente après division de l’ensemble en lots de copropriété. Dans cette hypothèse, le délai de 2 ans a comme point de départ, non pas la date de notification des offres, mais bien la date d’acquisition de l’immeuble destiné à une opération de découpe (Com. 14 février 2024, pourvoi n° 22-17.541 Publié au bulletin).
257 bis et TPF – pour les experts – PLF 2023
Deux amendements ont été déposés pour répondre aux questions posées par le groupe TVA en matière de TPF.
Ces amendements en profitent pour demander la légalisation de la tolérance doctrinale qui permet de soumettre au taux réduit de la TPF (0,71498%) les cessions d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans (et les cessions de TAB en principe taxées sur le prix) lorsqu’elles bénéficient de la dispense de TVA prévue à l’article 257 bis.
Consulter les amendements I-2636 et I-2780
Pour mémoire, la tolérance doctrinale prévue au § 120 du BOI-ENR-DMTOI-10-40 publiée le 1er juin 2016
« Il est admis que l’application de la dispense de TVA prévue à l’article 257 bis du CGI ne fasse pas obstacle à l’application des dispositions du A de l’article 1594 F quinquies du CGI lorsque la transmission porte sur un immeuble achevé depuis cinq ans au plus, voire sur des terrains à bâtir attachés à l’universalité transmise. »
