DMTO – engagement de revendre – extension du délai de 4 à 5 ans opérée en 2010 – délai de reprise
La Cour de cassation vient de rendre un arrêt intéressant concernant l’extension du délai pour revendre de 4 à 5 ans qui a été opérée par la réforme de la TVA immobilière (article 16 loi n° 2010-237 du 9 mars 2010).
Indiquons immédiatement que cet arrêt présente essentiellement un intérêt technique. Aucune conséquence immédiate en 2025 n’est à relever en ce qui concerne l’engagement de revendre.
Les faits sont les suivants.
Un engagement de revendre est pris le 2 mars 2007. La durée de l’engagement de revendre était alors de 4 ans.
La réforme de la TVA immobilière, opérée par l’article 16 de la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010, étend le délai de 4 à 5 ans.
Le bien est revendu le 31 juillet 2013, soit au-delà du délai imparti que celui-ci soit de 4 ans (2 mars 2011) ou 5 ans (2 mars 2012).
L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification le 10 décembre 2018.
L’administration fiscale soutient que l’engagement de revendre pris avant le 11 mars 2010, pour une durée de 4 ans, a bénéficié d’une extension d’un an supplémentaire et que la proposition de rectification a bien été adressée dans les temps.
On comprend immédiatement que le contribuable avait un intérêt à soutenir que le délai pour revendre demeurait de 4 ans.
La cour de cassation rappelle tout d’abord l’article 2 du Code civil selon lequel « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif« .
Elle précise ensuite que : « le principe de rétroactivité de la loi pénale plus douce, s’il s’applique à la matière fiscale, est cependant circonscrit aux seules pénalités fiscales constituant des sanctions qui présentent le caractère d’une punition et n’est ainsi pas applicable à une mesure qui n’a pas le caractère d’une peine, telle que l’allongement du délai de revente prévu l’article 1115 du code général des impôts« .
Elle ajoute que : « la loi nouvelle, qui s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, ne peut remettre en cause des obligations régulièrement nées à cette date et que la charge d’une imposition doit être appréciée au regard des conditions existant à la date du fait générateur de l’impôt« .
Elle en conclut qu’au jour du fait générateur de l’imposition (i.e. la mutation), le délai pour revendre était de quatre ans.
L’administration fiscale ne pouvait donc pas notifier une proposition de redressement au-delà du 31 décembre 2017.
LF 2025 – DMTO – Augmentation temporaire des « frais de notaires » – Art. 116 LF – achat conjoint par un unique primo-accédant
Pour mémoire, l’article 116 de la loi de finances pour 2025 permet à chaque département d’augmenter temporairement les droits de mutation dus à l’occasion de la vente d’un immeuble. A compter du 1er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, le droit départemental pourra être relevé à 5% sauf pour l’acquisition d’une résidence principale par des primo-accédants tels que définis à l’article L. 31‑10‑3 du code de la construction et de l’habitation.
Une question écrite vient d’être déposée pour connaître le régime applicable lors d’un achat conjoint lorsque seul l’un des membres du couple remplit la condition de primo-accession.
Consulter la question écrite n° 5129 Berger
Voir également notre article consacré à l’article 116 de la LF 2025
Espace DMTO – c’est reparti pour un tour !
Vous le savez tous, les DMTO vont pouvoir être augmentés par les départements grâce à l’article 116 de la loi de finances pour 2025.
Afin de se simplifier la vie, nous relançons l’espace DMTO de TAXIMMO.
L’objectif est de pouvoir suivre les augmentations de DMTO par département.
Vous pouvez consulter et vous pouvez aussi participer en envoyant la délibération de votre département 🙂
Nota du 10 avril 2025 : consulter la liste des taux sur le site impots.gouv.fr
LF 2025 – DMTO – Acquisition d’une première résidence principale – Art. 31 nonies PLF – Art. 116 LF
L’article 116 de la loi de finances pour 2025 permet à chaque département de prévoir un régime favorable en faveur de l’acquisition d’une résidence principale par des primo-accédants tels que définis à l’article L. 31‑10‑3 du code de la construction et de l’habitation.
A noter que cette situation est également exclue de l’augmentation temporaire du droit départemental (voir notre article).
Ajout d’un article 1594 F septies au CGI :
« Le conseil départemental peut, sur délibération, réduire le taux prévu à l’article 1594 D [en pratique il s’agit généralement du taux de 4,5%] ou exonérer de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement les acquisitions de biens constituant pour l’acquéreur une première propriété au sens du I de l’article L. 31‑10‑3 du code de la construction et de l’habitation
Le bénéfice de la réduction ou de l’exonération prévues au premier alinéa du présent article est subordonné à la condition que l’acquéreur prenne l’engagement d’affecter le bien exclusivement et de manière continue à l’usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition. Un décret précise les cas dans lesquels le respect de cet engagement n’est pas exigé.
L’article 1594 E du présent code est applicable aux délibérations prises en application du premier alinéa du présent article. »
Débat concernant l’amendement N° I-2245
« M. Laurent Saint-Martin, ministre. Ce sous-amendement vise à préserver le pouvoir d’achat des primo-accédants, d’une part, en les exonérant sans condition de ressources de la hausse temporaire des DMTO pour l’acquisition de leur résidence principale et, d’autre part, en permettant de manière pérenne aux départements qui le souhaitent de voter en leur faveur un taux réduit, voire une exonération, en contrepartie d’un engagement de conservation du bien à titre de résidence principale pour cinq ans. »
Sénat – première lecture – Amendement N° I-2245
Sénat – discussion à lire l’intervention de M. Pascal Savoldelli
Sénat – première lecture – Article 31 nonies (nouveau)
CMP – texte – Article 31 nonies
Assemblée nationale – Engagement de responsabilité du Gouvernement (Art.49.3)
