Crédit-bail immobilier – Levée d’option suivie d’une revente par une foncière – écritures comptables chez le crédit-preneur
Lorsque le crédit-preneur est un investisseur locatif, la levée d’option dans le cadre un contrat de crédit-bail immobilier donne lieu au traitement comptable suivant :
- Cession immédiate à un nouveau crédit-bailleur (refinancement) : la levée d’option ne fait pas perdre la qualité d’investisseur locatif et l’immeuble acquis doit être inscrit en immobilisation même si l’immeuble doit être immédiatement revendu ;
- Cession immédiate à un tiers : dans l’hypothèse où l’immeuble a été exploité par le crédit-preneur dans le cadre d’une gestion locative « long terme » jusqu’à la levée d’option, l’analyse devrait être la même.
A noter que le fait que la levée d’option soit assortie d’un engagement de revendre ne devrait pas changer l’analyse.
Ces commentaires permettent d’avoir la vision comptable de la situation récemment traitée par le Conseil d’Etat en matière de transfert d’universalité (257 bis du CGI). A cet égard, voir nos articles suivants :
https://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-arrets-du-conseil-detat/
Article rédigé en collaboration avec le département des sociétés foncières du cabinet EXPONENS
Transfert d’universalité – TVA facturée à tort – application à l’hôtellerie
Une décision de la cour administrative d’appel de Nantes montre que l’administration fiscale peut effectuer des redressements chez l’acquéreur au titre d’une TVA facturée à tort (i.e. rejet de la TVA déductible) lorsqu’elle estime que la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis aurait dû être appliquée.
Sur le fond, dans une affaire où la TVA a été facturée alors que l’administration considérait que la dispense devait être appliquée, le juge ne suit pas l’administration fiscale sur l’application de l’article 257 bis, ce qui est heureux pour le contribuable concerné, mais ce qui pose problème dans la mesure où la pratique aurait conduit à une telle application sur la base des solutions émises par la DLF.
Au cas particulier, en simplifiant, il s’agissait d’une société d’exploitation hôtelière qui avait cédé les murs à une société A et le fonds hôtelier à une société B à laquelle la société A donnait en location les murs.
Dans cette hypothèse, toutes les autres conditions étant réputées remplies, les rescrits émis par la DLF laissent à penser que la cession des murs aurait bénéficié de la dispense dans la mesure où cette cession permettait au cessionnaire de poursuivre une activité économique proche de celle du cédant, à savoir une activité locative soumise à la TVA, l’activité hôtelière étant également considérée comme une activité locative au regard de la TVA (sous réserve de la problématique de l’occupation partielle au titre du restaurant qui a également fait l’objet de rescrits nominatifs confirmant l’application de la dispense).
L’application de l’article 257 bis du CGI pouvait également être envisagée dans la mesure où l’activité hôtelière qui était exercée par l’entreprise cédante, était reprise « ensemble » via deux sociétés appartenant au même groupe acquéreur.
La décision de la CAA de Nantes rappelle les difficultés de délimitation du périmètre d’application de la dispense de TVA s’agissant de la question de savoir ce que l’on entend par « partie d’entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome ». Ceci étant dit, dans la mesure où l’article 257 bis présente un caractère obligatoire lorsque les conditions sont remplies et que ce dispositif ne constitue pas un cadeau fait au contribuable, l’administration fiscale pourrait utilement publier la grille de lecture qu’elle entend retenir de ce dispositif. Ceci renforcerait indéniablement la sécurité juridique des transactions.
Dispense de TVA – état des droits à déduction – acquisition de sociétés immobilières
Lorsque la vente d’un immeuble relève de la dispense de TVA, le transfert des droits à déduction entre le vendeur et l’acquéreur doit être formalisé et documenté.
Nous avons proposé un formulaire pour aider les professionnels, afin qu’une documentation TVA correcte puisse être annexée à l’acte d’acquisition (https://taximmo.fr/category/formulaire-257-bis/).
La bonne pratique consiste à également utiliser ce formulaire en cas d’acquisition d’une société immobilière (principalement lorsque l’immeuble est donné en location avec TVA). L’acquéreur des parts aura ainsi une parfaite connaissance de la TVA à régulariser au titre de l’immeuble et sera en mesure, le cas échéant, de préparer la documentation nécessaire en cas de vente de l’immeuble soumise à l’article 257 bis du CGI.
Dispense de TVA – demandes de rescrit déposées à la suite des décisions du 23 novembre 2015
Nous avons déposé les demandes de rescrit suivantes afin de demander à l’administration fiscale les suites qu’elle entend donner aux décisions du 23 novembre 2015, sur lesquelles nous vous avons déjà alertées (voir notre article) :
– vente par un marchand de biens d’un immeuble donné en location avec TVA à un investisseur long terme ;
– levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) lorsqu’elle précède la revente de l’immeuble accompagnée du transfert de l’activité locative soumise à TVA à un investisseur long terme ;
– levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) immédiatement suivie de la revente de l’immeuble à un autre crédit-bailleur aux fins de la mise en place d’une cession-bail, par un opérateur qui a donné en location avec TVA l’immeuble et qui entend continuer cette location après l’opération ;
– idem mais l’opération est précédée de l’achat de la position de crédit-preneur.
