Dispense de TVA – état des droits à déduction – acquisition de sociétés immobilières
Lorsque la vente d’un immeuble relève de la dispense de TVA, le transfert des droits à déduction entre le vendeur et l’acquéreur doit être formalisé et documenté.
Nous avons proposé un formulaire pour aider les professionnels, afin qu’une documentation TVA correcte puisse être annexée à l’acte d’acquisition (https://taximmo.fr/category/formulaire-257-bis/).
La bonne pratique consiste à également utiliser ce formulaire en cas d’acquisition d’une société immobilière (principalement lorsque l’immeuble est donné en location avec TVA). L’acquéreur des parts aura ainsi une parfaite connaissance de la TVA à régulariser au titre de l’immeuble et sera en mesure, le cas échéant, de préparer la documentation nécessaire en cas de vente de l’immeuble soumise à l’article 257 bis du CGI.
Dispense de TVA – demandes de rescrit déposées à la suite des décisions du 23 novembre 2015
Nous avons déposé les demandes de rescrit suivantes afin de demander à l’administration fiscale les suites qu’elle entend donner aux décisions du 23 novembre 2015, sur lesquelles nous vous avons déjà alertées (voir notre article) :
– vente par un marchand de biens d’un immeuble donné en location avec TVA à un investisseur long terme ;
– levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) lorsqu’elle précède la revente de l’immeuble accompagnée du transfert de l’activité locative soumise à TVA à un investisseur long terme ;
– levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) immédiatement suivie de la revente de l’immeuble à un autre crédit-bailleur aux fins de la mise en place d’une cession-bail, par un opérateur qui a donné en location avec TVA l’immeuble et qui entend continuer cette location après l’opération ;
– idem mais l’opération est précédée de l’achat de la position de crédit-preneur.
Dispense de TVA – vacance de l’immeuble au moment de la cession – l’administration fiscale officialise sa position
L’administration fiscale vient d’officialiser sa position s’agissant de la vacance de l’immeuble au moment de la cession.
L’administration a en effet confirmé dans une réponse ministérielle Gérard datée du 8 mars 2016 que la dispense de TVA devait être appliquée lorsque le cédant était en mesure de démontrer qu’il recherche activement un locataire.
L’administration précise que la vacance des locaux cédés peut se justifier notamment par la conjoncture du marché immobilier, un changement de locataire, par des travaux ou à l’issue d’un sinistre, sans que l’intention de louer le bien en TVA n’ait été remise en cause.
En conséquence, la durée de la période de vacance ne constitue pas un critère d’appréciation au sens de l’article 257 bis du CGI, seule l’intention démontrée de louer le bien étant retenue en cas de vacance. De même, les circonstances ayant motivé le départ du locataire ne sont pas, à elles seules, de nature à remettre en cause l’application du dispositif.
Cette réponse ministérielle est en ligne avec les rescrits précédemment obtenus et ne vient pas modifier la pratique qui consiste, dans le meilleur des cas, à réunir les mandats de recherche de locataires.
Dispense de TVA – Une vente relève-t-elle de la dispense lorsqu’il n’y a plus de TVA à régulariser au titre de l’immeuble ?
La vente relève effectivement de la dispense de TVA et un formulaire 257 bis doit être remis à l’acheteur. Ce formulaire inclura les justifications de cette absence de TVA à régulariser.
Indiquer que la dispense est applicable permet :
– à l’acheteur de déterminer le régime de TVA applicable à la revente de l’immeuble : lors de la revente de l’immeuble, l’acquisition en cause ne pourra pas servir de référence si l’acheteur entent soumettre la revente à la TVA sur option. Il conviendra donc de remonter à une acquisition précédente.
– au vendeur de déterminer le régime de TVA applicable aux frais engagés au titre de la vente : la récupération de la TVA grevant les frais engagés au titre de la vente est facilitée lorsque la dispense est applicable et que la location était soumise à la TVA.
