Dispense de TVA – Article 257 bis – suites (civiles) des arrêts du 23 novembre 2015
Un arrêt récemment rendu par la CA de Metz concerne les suites civiles de l’une des affaires qui a donné lieu aux arrêts rendus par le Conseil d’Etat le 23 novembre 2015 en matière de dispense de TVA s’agissant d’une levée d’option suivie d’une revente, le même jour, de l’immeuble dans le cadre d’un transfert d’activité locative (voir sur le sujet, notre dernier article).
L’arrêt de la CA de Metz est riche d’enseignements.
Tout d’abord, le vendeur de l’immeuble (i.e. le crédit-bailleur) a également été redressé en raison du défaut de conservation de l’immeuble par l’acquéreur. La jurisprudence nous livre donc un exemple de redressement de TVA chez le vendeur en raison de la revente rapide par l’acquéreur. Ce risque de redressement fiscal qui n’est pas particulier au crédit-bail, est transposable à toutes les ventes soumises à la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI et justifie toute l’attention que nous portons à la rédaction des clauses TVA dans les actes notariés. On notera que le crédit-bailleur n’a pas, contrairement à l’acheteur-revendeur, porté le litige TVA devant les tribunaux. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le Conseil d’Etat n’a ensuite tranché que le régime applicable à la revente.
Ensuite, second enseignement, l’analyse fiscale ne semble pas totalement prise en considération par le juge civil. Il est en effet reproché au notaire de l’acquéreur-revendeur un manquement à son obligation de conseil en n’ayant pas inclus dans l’acte de revente, une clause prévoyant la répercussion d’une TVA en cas de remise en cause de la dispense, alors même que nous savons que le Conseil d’Etat a expressément confirmé que la dispense de TVA était applicable à cette revente. Au final, dans les faits, une telle clause s’avère donc sans objet et inutile.
Dernier point, le notaire est appelé en garantie concernant les conséquences dommageables supportées par l’acquéreur-revendeur. Le point de vue du fiscaliste serait que ces conséquences pourraient vraisemblablement ne pas inclure la TVA due par l’acquéreur-revendeur au crédit-bailleur dans la mesure où cette TVA pourrait être récupérable par cet acheteur-revendeur (i.e. récupération d’une TVA sur la déclaration de TVA). En effet, dans la mesure où l’achat de l’immeuble via la levée d’option est liée à la revente d’une activité locative taxable à la TVA, soumise à l’article 257 bis du CGI, la TVA versée au crédit-bailleur devrait donc pouvoir être déduite par l’acheteur-revendeur et faire l’objet, le cas échéant, d’une demande de remboursement de crédit de TVA.
Consulter l’arrêt de la CA de Metz : CA_METZ_2016_12_08_N_1403444_TAXIMMO
Crédit-bail immobilier – Levée d’option suivie d’une revente par une foncière – écritures comptables chez le crédit-preneur
Lorsque le crédit-preneur est un investisseur locatif, la levée d’option dans le cadre un contrat de crédit-bail immobilier donne lieu au traitement comptable suivant :
- Cession immédiate à un nouveau crédit-bailleur (refinancement) : la levée d’option ne fait pas perdre la qualité d’investisseur locatif et l’immeuble acquis doit être inscrit en immobilisation même si l’immeuble doit être immédiatement revendu ;
- Cession immédiate à un tiers : dans l’hypothèse où l’immeuble a été exploité par le crédit-preneur dans le cadre d’une gestion locative « long terme » jusqu’à la levée d’option, l’analyse devrait être la même.
A noter que le fait que la levée d’option soit assortie d’un engagement de revendre ne devrait pas changer l’analyse.
Ces commentaires permettent d’avoir la vision comptable de la situation récemment traitée par le Conseil d’Etat en matière de transfert d’universalité (257 bis du CGI). A cet égard, voir nos articles suivants :
https://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-arrets-du-conseil-detat/
Article rédigé en collaboration avec le département des sociétés foncières du cabinet EXPONENS
Dispense de TVA – demandes de rescrit déposées à la suite des décisions du 23 novembre 2015
Nous avons déposé les demandes de rescrit suivantes afin de demander à l’administration fiscale les suites qu’elle entend donner aux décisions du 23 novembre 2015, sur lesquelles nous vous avons déjà alertées (voir notre article) :
– vente par un marchand de biens d’un immeuble donné en location avec TVA à un investisseur long terme ;
– levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) lorsqu’elle précède la revente de l’immeuble accompagnée du transfert de l’activité locative soumise à TVA à un investisseur long terme ;
– levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) immédiatement suivie de la revente de l’immeuble à un autre crédit-bailleur aux fins de la mise en place d’une cession-bail, par un opérateur qui a donné en location avec TVA l’immeuble et qui entend continuer cette location après l’opération ;
– idem mais l’opération est précédée de l’achat de la position de crédit-preneur.
257 bis – CBI – levée d’option suivie d’une revente rapide – arrêts du Conseil d’Etat
Dans deux arrêts du même jour, le Conseil d’Etat confirme l’application de la dispense de TVA en cas de revente rapide à la suite d’une levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier lorsque le crédit-preneur donnait en sous-location l’immeuble objet de l’opération.
Cette décision doit encore être analysée pour déterminer son exacte portée.
Cependant, dans la mesure où cette décision est contraire à certains rescrits émis par la DLF, nous espérons un commentaire de l’administration indiquant :
– la portée exacte que l’administration entend donner à cet arrêt ;
– le neutralisation de la TVA facturée à tort dans les opérations où la dispense n’a pas été appliquée ;
– l’analyse à retenir à l’occasion de la recherche de l’opération de référence en cas de vente soumise à la TVA sur option, afin de déterminer si la TVA est due sur le prix ou sur la marge.
Nous reviendrons sur cet arrêt après analyse des conclusions.
