7
Sep
Conversion de locaux de bureaux – conséquences TVA et DMTO
Une présentation réalisée pour l’ORIE (Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France) met en lumière la complexité des règles applicables à la conversion de locaux de bureaux en locaux d’habitation tout en rappelant les solutions permettant d’éviter que la TVA ne constitue un frein dans ces projets.
27
Juin
TVA – vente d’immeubles – reversement du prorata de loyer
La vente d’un immeuble donné en location donne généralement lieu à un reversement de prorata de loyer. En effet, le vendeur qui a encaissé le loyer au titre d’un mois ou d’un trimestre donné reverse à l’acquéreur une partie du loyer calculée prorata temporis dès lors que la vente intervient au cours de la période en cause.
Lorsque le bail est soumis à la TVA sur option ou de plein droit, la question est de savoir si ce reversement de loyer du vendeur à l’acquéreur doit ou non être soumis à la TVA.
La question n’est pas évidente et une lettre de confort a été demandée à la Direction de la Législation Fiscale en 2007.
La réponse est la suivante :
- 1. Ce reversement n’est pas la contrepartie d’un service rendu par l’acquéreur au profit du vendeur : il ne s’agit pas d’un loyer et le vendeur n’est pas le locataire de l’acquéreur ;
- 2. Dès lors que le loyer est encaissé par le vendeur, le vendeur doit reporter la totalité du loyer et la TVA correspondante sur sa déclaration de chiffre d’affaires.
- 3. Le vendeur ne doit pas réduire la TVA collectée au titre du loyer encaissé lors du reversement prorata temporis à l’acquéreur.
Pour conclure, le prorata de loyer n’est donc qu’un simple ajustement financier effectué par les parties. Ce reversement n’est pas soumis à la TVA et prend comme base de calcul le loyer hors taxe.
Ces éléments de réponse, qui sont déconnectés du régime de la vente de l’immeuble, ne nous semblent pas remis en cause par la réforme de la TVA immobilière.
A noter qu’il existe un risque de TVA facturée à tort chez le vendeur qui accepterait une facture avec TVA de l’acquéreur au titre de ce reversement. A cet égard, le Conseil d’Etat a encore récemment rappelé que le fait que le vendeur soit de bonne foi ne supprime pas ce risque (CE 21 novembre 2011 n° 316485, 9e et 10e s.-s., min. c/ Sté Tobacco Exporters International).
A titre d’information, vous trouverez ci-joint une copie de la lettre de confort reçue de la DLF le 27 août 2007.
21
Mai
Vente d’un ensemble immobilier par une société industrielle – TVA et détermination du prix net vendeur
Une société industrielle cède un ensemble immobilier composé de plusieurs parcelles. Ces parcelles sont majoritairement recouvertes de constructions achevées depuis plus de 5 ans. Le prix net vendeur est calculé sans prendre en considération la TVA.
Les lettres d’intention échangées mentionnent un prix sans aucune référence quant à son caractère hors taxes ou toutes taxes comprises.
L’analyse montre que l’ensemble immobilier est en réalité composé des éléments suivants :
- Bâtiments achevés depuis plus de 5 ans ;
- Terrains à bâtir.
Sur un plan technique, la partie du prix afférente aux terrains à bâtir doit être soumise de plein droit à la TVA. Par ailleurs, la cession des bâtiments déclenche un reversement de TVA par le vendeur à hauteur des 20èmes restant à courir. Cette TVA peut être remboursée au vendeur par l’acquéreur qui peut la déduire, sous certaines conditions.
Pour éviter toute discussion entre les parties, et au final un éventuel coût de TVA venant en déduction du prix net vendeur, le prix aurait dû être indiqué hors taxe. Par ailleurs, il était nécessaire de prévoir qu’un reversement de TVA devait être effectué par le vendeur et que le montant de la TVA correspondant devait être ajouté au prix hors taxe.
En pratique, ces points doivent donc être envisagés avant l’échange des lettres d’intention.
William Stemmer, avocat associé, Taj, société d’avocats, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
17
Mai
Dispense de TVA de l’article 257 bis –Promoteurs / marchands de biens ayant donné l’immeuble en location avec TVA dans l’attente de la vente
Plusieurs rescrits nominatifs de la Direction de la Législation Fiscale concernant la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI ont circulé ces derniers mois sous une forme anonyme. Ces rescrits ont indiqué que, sous certaines conditions, la dispense est applicable lorsqu’un promoteur ou un marchand de biens donne un immeuble en location avec TVA dans l’attente de la vente. Ces rescrits qui nous semblent tirer les conséquences de la suppression du régime des marchands de biens opérée par la réforme de la TVA immobilière, reposent sur l’idée que la dispense bénéficie aux transferts d’activité locative dès lors qu’il n’y a vente dès l’achèvement pour les promoteurs ou revente immédiate pour les marchands de biens (interprétation de l’arrêt Zita Modes rendu par la CJCE le 7 novembre 2003).
La difficulté résulte du fait que ces rescrits nominatifs, qui ne sont opposables à l’administration fiscale que par leurs destinataires, s’écartent du rescrit publié N°2006/58 du 26 décembre 2006 qui indique que la dispense n’est pas applicable à l’hypothèse de la cession d’un immeuble comptabilisé en stock qui est donné en location avec TVA dans l’attente de sa vente.
Cette différence entre rescrits publiés et rescrits nominatifs soulève évidemment des discussions délicates lors de la signature des promesses de ventes. Comment en effet s’assurer que les rescrits publiés n’auront pas été modifiés d’ici à la signature de l’acte authentique ?
Dans ce contexte très particulier, une étude critique a été écrite pour le JCP notarial et la revue option finance avec notre confrère David Colin du cabinet Winston & Strawn.
Sur un plan pratique, de nouvelles demandes de rescrits nominatifs visant à confirmer et à officialiser l’application de la dispense ont été récemment déposés par nos deux cabinets dans les hypothèses suivantes:
- Un promoteur a encaissé des loyers en TVA pendant plus de 6 mois avant la vente,
- Un marchand de biens a encaissé des loyers en TVA pendant plus d’un an avant la revente.
Dans ce dernier cas, le fait que l’immeuble soit assimilé à une immobilisation pour les seuls besoins des régularisations de TVA est un élément qui nous semble important. En effet, bien que le régime des régularisations de TVA et celui de la dispense soient deux mécanismes totalement déconnectés, ce délai minium de location d’un an pourrait constituer, à notre avis, la base d’une analyse pragmatique favorable au bénéfice de la dispense.
William Stemmer et Delphine Nicault, Cabinet TAJ, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
