CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les points à suivre
Certains points pourraient faire l’objet d’une modification :
– La situation des vendeurs étrangers. Il est actuellement prévu qu’ils soient redevables de la TVA dans certains cas. Un retour à un acquéreur redevable pourrait être envisagé.
– Le régime des baux constitutifs de droits réels. Il ne serait plus possible de les soumettre à la TVA lorsque de tels baux concernent des logements ou des biens qui deviendront des logements (e.g. un terrain à bâtir). Un retour au régime actuel pourrait être envisagé.
– Les cessions de créances. La version actuelle du CIBS ne contient pas un article qui neutralise la cession s’agissant de l’exigibilité de la TVA, comme aujourd’hui l’article 269, 2-c) alinéa 2 du CGI. Un retour au régime actuel pourrait également être envisagé.
– Le régime de la para-hôtellerie de courte durée pourrait être modifié pour mieux cerner la condition de concurrence (art. L. 221-23, 1° CIBS).
– La notion de secteur distinct. Il est prévu par local. Le secteur par bâtiment comme il est pour le moment prévu, pourrait revenir.
– Le crédit-bail immobilier.
– Les PUV.
En tout état de cause, il est toujours possible d’appliquer le BOFIP actuel (et les réponses ministérielles), jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, ou les dispositions du CGI jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
DMTO – Art. 1594-0 G, A-I du CGI – engagement de construire – construction par un tiers (suite)
La Cour de cassation vient de juger qu’un engagement de construire pris au titre de l’acquisition d’un immeuble pouvait être rempli grâce aux travaux d’un sous-acquéreur qui n’a pas repris « fiscalement » l’engagement de construire de son vendeur, à la condition que ce sous-acquéreur soit également assujetti à la TVA (Cass. com. 7 mai 2025, n° 24-11.771).
[Nota du 6 juin 2025 : Voir en sens contraire, Cass. com. 28 mai 2025, n° 24-13.572 : « Ayant constaté que onze parcelles avaient été cédées à une société qui n’a pas repris cet engagement et onze autres à des particuliers non assujettis à la TVA, l’arrêt en déduit exactement que, concernant ces 22 parcelles, la société Ferme Quirin ne pouvait, conserver le bénéfice de l’exonération prévue par le texte précité« ].
Cet arrêt était (très) attendu depuis, notamment, qu’une cour d’appel de Bordeaux avait relancé le débat (voir notre article).
A titre personnel, nous ne comprenons pas l’origine de la condition liée à l’assujettissement posée par la Cour de cassation.
Ceci étant dit, cette solution va permettre de sécuriser des opérations pour lesquelles plusieurs questions écrites avaient été déposées (voir notre article) et pour lesquelles une réponse pourra, peut-être, à présent être donnée par le ministre.
Nous pensons bien évidemment notamment aux baux à construction et aux BRS opérateurs (même si l’ensemble des baux sont concernés) mais également aux opérations de certains lotisseurs ou aménageurs pour lesquelles l’engagement de construire va être finalement rempli par un tiers (i.e. le preneur du bail, l’opérateur ou le sous-acquéreur promoteur).
A l’expérience, nous verrons si cette solution freinera ou non la reprise « fiscale » des engagements de construire.
Nous pourrons également surveiller si cette solution encouragera à nouveau la reprise « contractuelle » de l’engagement de construire du vendeur, comme cela était pratiqué avant la réforme de la TVA immobilière.
La question pendante pour avancer sur ces sujets est à présent celle de savoir si le vendeur, qui de facto conserve son engagement de construire après la vente (ce qui résulte implicitement de cet arrêt) pourra demander et obtenir des prorogations annuelles alors même que l’immeuble est vendu et que les travaux sont en cours de réalisation par le sous-acquéreur.
A suivre
DMTO – Art. 1594-0 G, A-I du CGI – engagement de construire – construction par un tiers
L’achat d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est, en principe, soumis aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO) au taux de 5,80% dans la plupart des départements (voir Espace DMTO) ou de 6,40% en Ile de France pour certains types de locaux (voir l’article 1599 sexies du CGI).
Lorsque l’acquéreur de l’immeuble est un assujetti à la TVA, celui-ci peut prendre un engagement de construire dans l’acte d’acquisition (voir l’article 1594-0 G, A-I du CGI). Dans ce cas, seul un droit fixe de 125 EUR est dû lors de l’acquisition de l’immeuble (article 691 bis du CGI). L’engagement de construire doit ensuite être rempli dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition de l’immeuble, sous réserve de l’obtention de prorogations annuelles (article 1594-0, A-IV du CGI) et sous réserve de la suspension de délai qui est intervenue dans le cadre des mesures COVID-19.
Depuis l’instauration du BOFIP et l’entrée en vigueur du nouveau régime de TVA immobilière, la question est de savoir si l’engagement de construire peut être rempli par un tiers à l’acquéreur assujetti. Cette situation peut se rencontrer dans le cadre d’un bail à construction, d’un bail réel solidaire (BRS) ou d’un bail plus classique, ou encore, en cas de revente de l’immeuble.
Le BOFIP n’a pas repris une réponse ministérielle qui donnait une réponse positive à cette question, à savoir la réponse ministérielle Sallé publiée au JO AN, 14 juin 1969, n° 4451.
Des questions écrites ont donc été déposées par des députés afin d’obtenir à nouveau cette confirmation. La dernière en date est la question déposée le 12 juillet 2022, n° 61 par Mme Véronique Louwagie.
La CA de Bordeaux (CA Bordeaux, 4e ch. com., 29 nov. 2023, n° 21/06718) vient de juger que l’engagement de construire pouvait être rempli par un tiers sous-acquéreur, y compris, comme dans l’affaire jugée, lorsque celui-ci n’a pas la qualité d’assujetti à la TVA.
La motivation est la suivante : « il est sans incidence […] que les travaux aient été exécutés par un tiers à l’acquéreur engagé assujetti, l’article 1590-0 G du code général des impôts ne l’exigeant pas »
En pratique, cette décision est bien évidemment intéressante.
Cependant, en cas de revente de l’immeuble par celui qui a pris un engagement de construire, il est bien souvent préférable, lorsque cela est possible, de demander à l’acquéreur de reprendre l’engagement de construire qui a été pris par le vendeur. Bien évidemment, cela n’est possible que si l’acquéreur est assujetti à la TVA et que s’il donne son accord, celui-ci n’ayant aucune obligation à cet égard.
En revanche, dans le cas où les travaux seront exécutés par le preneur d’un bail (d’un bail à construction par exemple), il peut être prudent lorsque l’enjeu est important de demander un rescrit pour sécuriser la situation, l’administration fiscale ayant précédemment donné une réponse positive à cette question dans des affaires individuelles.
Nota du 11 avril 2024 : voir en sens contraire CA Colmar, 2e ch., 16 fév. 2024, n° 22/00944
Nota du 14 avril 2024 : à noter également un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la CA de Bordeaux
Nota du 13 mai 2025 : consulter l’arrêt de la Cour de cassation (Cass. com. 7 mai 2025, n° 24-11.771).
DMTO – travaux effectués par le locataire
Selon leur importance, les travaux effectués sur un immeuble ancien peuvent conduire à un immeuble neuf au regard de la TVA et des DMTO. La qualification fiscale des travaux présente notamment un enjeu lors de l’achat de l’immeuble ancien à restructurer (125 € de DMTO au lieu de 5,80% / 6,40% si un engagement de construire peut être rempli) et lors de la revente de l’immeuble après travaux (0,715% au lieu de 5,80% / 6,40% si la revente est faite par un assujetti agissant en tant que tel).
Une question écrite vient d’être publiée afin d’obtenir la confirmation que les travaux effectués par le locataire doivent être pris en considération pour l’analyse. Nouvelle question publiée le 14 novembre 2017.
Une réponse ministérielle Sallé publiée au JO AN, 14 juin 1969, n° 4451, apportait une réponse positive. Toutefois, cette réponse n’a pas été reprise au BOFIP.
Nous suivrons avec attention à la réponse qui sera apportée à cette question dans la mesure où elle présente une grande importance pratique pour les locaux commerciaux et les locaux de bureaux.
Nouvelle question n° 403 du 8 octobre 2024
