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Articles récents

29
déc
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TVA – indemnité résiliation versée à un bailleur

 

Une décision de la cour de justice de l’union européenne (CJUE 22 novembre 2018, C-295/17, MEO) a récemment précisé que, dans certaines circonstances, l’indemnité de résiliation versée par un client à son prestataire devait être assujettie à la TVA. La décision de la cour concerne un contrat dans le domaine des télécommunications. Toutefois, les principes dégagés nous apparaissent transposables à certains baux commerciaux.

Ainsi, selon la cour, doit être soumis à la TVA le montant prévu au contrat initial qui est perçu par un opérateur économique en cas de résiliation anticipée par son client (à son choix), ou pour un motif imputable à ce dernier (non-respect de ses obligations), d’un contrat de prestation de services prévoyant une période minimale d’engagement, lequel montant correspond au montant que cet opérateur aurait perçu pendant le reste de ladite période en l’absence d’une telle résiliation. En effet, ce montant doit être considéré comme la rémunération d’une prestation de services effectuée à titre onéreux.

Pour l’anecdote, cette prestation de services est celle qui aurait été rendue jusqu’à la fin du contrat si le client n’y avait pas mis fin, en raison d’un choix ou du non-respect de ses obligations (il ne s’agit pas d’un complément de prix relatif aux prestations déjà rendues).

A noter que la cour a également précisé que, au cas particulier, n’est pas déterminant le fait que l’objectif de ce montant forfaitaire vise à dissuader les clients de ne pas respecter la période minimale d’engagement et à réparer le préjudice que l’opérateur subit en cas de non-respect de cette période.

Est également sans incidence le fait que ledit montant soit qualifié en droit national de clause pénale.

En effet, le point déterminant est que, selon la réalité économique, le montant vise à garantir au prestataire, en principe, les mêmes revenus que ceux qu’il aurait obtenus si le contrat n’avait pas été résilié avant la fin de la période minimale d’engagement pour un motif qui est imputable au client.

Nous profitons de ce dernier article de l’année pour présenter nos voeux de bonheur à tous nos lecteurs, à ceux du premier jour et à ceux qui nous découvrent aujourd’hui, à ceux qui sont devenus nos partenaires et nos amis.

Nota du 12 septembre 2019 : sur le sujet voir également CJUE 3 juillet 2019, affaire C-242/18, Unicrédit Leasing EAD, § 71 & s.

27
déc
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TVA – société civile d’attribution (SCA) – le nouveau régime est précisé par l’administration fiscale

 

L’administration fiscale vient de préciser le nouveau régime de TVA applicable aux sociétés civiles d’attribution (SCA) dans une réponse Kamowski publiée le 25 décembre au JO de l’Assemblée nationale.

Ces précisions officielles étaient fort attendues (voir notre précédent article du 11 janvier 2016)

En effet, depuis le 1er janvier 2016, à la suite de la suppression du mécanisme de transfert du droit à déduction alors prévu à l’article 210 de l’annexe II au CGI, les professionnels n’avaient pas eu connaissance, de manière officielle, des règles à appliquer à ces sociétés.

Selon l’administration fiscale, contrairement au régime antérieur, les SCA sont désormais considérées comme des assujettis TVA lorsqu’elles effectuent une activité de promotion immobilière financée par les apports de leurs associés.

Cees apports, comme les appels de fonds ultérieurs de leurs associés, qui constituent la contrepartie des droits acquis sur l’immeuble, doivent être soumis à la TVA en application du 3° du 1 du I de l’article 257 du CGI (dispositions qui assimilent à l’immeuble auquel ils se rapportent, les parts d’intérêts et actions dont la possession assure en droit ou en fait l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immeuble ou d’une fraction d’un bien immeuble).

Corrélativement, les SCA bénéficient également d’un droit à déduction de la taxe ayant grevé leurs dépenses.

Au niveau des associés, ceux-ci sont fondés à déduire la TVA ayant grevé les apports et appels de fonds versés à la SCA dans les conditions de droit commun (des particuliers qui construisent ensemble dans le cadre d’une SCA ne le pourront pas).

Cette réponse ministérielle est d’une grande importance pratique dans la mesure où les régles de TVA applicables aux SCA sont profondément modifiées.

Dans la mesure où le nouveau régime devrait concerner les immeubles édifiés ou acquis par les SCA pour lesquels un état descriptif de division a été établi à compter du 1er janvier 2016, il est urgent d’analyser les « opérations en cours » pour les remettre sur les rails. Des risques fiscaux significatifs peuvent en effet résulter de la prise en considération de ce nouveau régime. A l’occasion de cet exercice, il sera nécessaire d’obtenir la confirmation du régime fiscal applicable en matière de TPF afin de s’assurer que le régime de la transparence demeure inchangé. La présente réponse ne traite pas en effet du cas de la prise d’un engagement de construire par la SCA nouvelle formule.

7
déc
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TVA – hôtel – location des locaux à l’exploitant

 

A l’occasion d’un litige entre un exploitant hôtelier et un bailleur s’agissant du taux de TVA à appliquer au titre de la location des murs de l’hôtel, le Conseil d’Etat rappelle que la location des locaux destinés à l’hébergement est soumise au taux réduit de la TVA prévu par l’article 279 du CGI (10%) (CE 28 novembre 2018, n° 413526, Nouvelles résidences de France)

Cette décision permet d’insister sur le caractère hybride des règles de TVA applicables à la location des murs d’un hôtel :
- Locaux destinés à l’hébergement : TVA de plein de droit au taux réduit de 10%
- Autres locaux (ex : restaurant) : TVA sur option au taux de 20%

23
oct
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DMTO – engagement de construire – situation des aménageurs et des promoteurs

 

Une question écrite a été posée afin de savoir si l’engagement de construire pris par un aménageur peut être rempli, s’agissant des parcelles faisant l’objet d’une cession, par le dépôt de la DAACT correspondant au permis de construire du promoteur sous-acquéreur, indépendamment de toute reprise « fiscale » de l’engagement de construire de l’aménageur par le promoteur (confirmation de la possibilité de prévoir un transfert contractuel de l’engagement de construire, comme cela était prévu avant la réforme de la TVA immobilière).

Dans le prolongement de cette première question, la question porte sur le point de savoir si le délai imparti à l’aménageur au titre de son propre engagement de construire, peut faire l’objet de prorogations à son initiative jusqu’à l’expiration du délai imparti au promoteur sous-acquéreur.

Question Grau n°13463

Une seconde question a été posée afin de confirmer que la reprise « fiscale » d’un engagement de construire peut être effectuée dans un acte complémentaire lorsque l’acte initiale ne la prévoit pas.

Question Grau n°13521

27
sept
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TVA – vente d’immeubles restructurés dans le cadre d’une opération « patrimoniale »

 

Une affaire de responsabilité récemment jugée par la cour d’appel de Douai (Décision du 20 septembre 2018 SCI BBAK) rappelle que les ventes d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans (les immeubles « neufs ») ne sont soumises à la TVA que si elles sont effectuées dans un « cadre professionnel », c’est-à-dire par des assujettis agissant en tant que tels.

Dans le cas contraire (vente effectuée dans un « cadre patrimonial »), la TVA n’est pas applicable et seuls les droits d’enregistrement sont dus, en principe, par l’acquéreur.

Si le principe paraît simple, sa mise en oeuvre l’est beaucoup moins.

Au cas particulier, le juge civil a considéré que, contrairement à ce que soutenait l’administration fiscale, qu’un bailleur d’immeuble à usage d’habitation (donc exonéré de la TVA), non identifié à la TVA et qui a déclaré ne pas agir en tant qu’assujetti lors de l’acquisition de l’immeuble à restructurer, n’avait pas à soumettre à la TVA la revente de l’immeuble après restructuration, sans finalement l’avoir donné en location, et tout ceci dans le cadre d’une opération unique ayant mobilisé des moyens de commercialisation limités.

La présente décision est donc une belle illustration qu’une opération unique de promotion peut être effectuée dans un cadre patrimonial, non assujetti à la TVA (il existe une tolérance au BOFIP qui permet d’assujettir à la TVA une telle opération, au choix de l’opérateur).

La pratique montre que la question du statut TVA du vendeur est souvent ignorée par les services vérificateurs qui peuvent ainsi réclamer de la TVA à des vendeurs, en réalité « non assujettis » à la taxe, dès lors que les immeubles vendus ont l’apparence d’immeubles neufs, l’analyse qualitative des travaux n’ayant pas non plus été véritablement opérée.

Cette affaire démontre également l’importance de contester avec ténacité ces redressements, la voie de la responsabilité étant fermée.

3
août
Projet de maison à la campagne

TVA – territorialité – prestations de services relatives à un immeuble – nouveau BOFIP

 

Un notaire facture une prestation de services à un client étranger.

Une société étrangère facture un service à une autre société étrangère. Le service est en relation avec un immeuble localisé en France.

Facture HT ou avec TVA française ?

La réponse à ces questions se trouve dans les règles de territorialité de la TVA.

L’administration vient de mettre à jour les commentaires inclus au BOFIP suite à l’entrée en vigueur au 1er janvier 2017 des articles 13 ter, 31 bis et 31 ter du règlement d’exécution (UE) n° 1042/2013 du Conseil du 7 octobre 2013 modifiant le règlement d’exécution (UE) n° 282/2011 en ce qui concerne le lieu de prestation des services en matière de TVA.

Ce règlement est directement applicable en France sans qu’une transposition dans le code général des impôts ne soit nécessaire, ce qui montre au passage que toutes les dispositions relatives à la TVA ne sont pas dans le code général des impôts.

Les principales précisions apportées concernent :
- la notion de bien immeuble ;
- la nature des prestations de services se rattachant à un bien immeuble pour l’application des règles en matière de TVA.

ceux qui se posent des questions de territorialité pourront lire avec intérêt les nouveaux commentaires suivants : TVA-CHAMP-10-10-40-30 et TVA-CHAMP-20-50-30 (en mode comparaison pour bien voir les nouveautés)

Article rédigé avec la participation de Marie Manuelli et Klaus Lenoble

[message personnel à tous nos lecteurs : ^_^ bonnes vacances ^_^]

 

 

1
août
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Dispense de TVA – article 257 bis – non incidence du régime de l’assimilation

 

Un rescrit a été émis par la DLF dans une affaire particulière indiquant que le régime de l’assimilation est sans incidence sur la qualification des opérateurs au regard de l’article 257 bis du CGI.

Ainsi, un acheteur-revendeur qui a inscrit en stock un immeuble achevé depuis plus de 5 ans et qui l’a donné en en location pendant plus d’un an (immeuble en stock dès lors assimilé à une immobilisation pour les seuls besoins des régularisations de TVA), ne devient pas, pour autant, un bailleur pour l’application de l’article 257 bis.

Cet acheteur-revendeur n’est donc pas en mesure de vendre l’immeuble en dispense de TVA à un bailleur qui indiquerait remplir, quant à lui, les conditions d’application posées par l’article 257 bis du CGI.

Ce rescrit complète utilement la réponse Grau du 10 juillet 2018.

Pour mémoire, le régime de l’assimilation est posé par l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI.

10
juil
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Dispense de TVA – article 257 bis – la réponse Grau est sortie !

 

La réponse GRAU (AN 10 juillet 2018, n° 7359) vient de confirmer que :
- La dispense de TVA s’applique lorsqu’un immeuble donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA est cédé par le crédit bailleur au crédit-preneur à l’occasion de la levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait lui-même l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à la TVA, entend revendre l’immeuble le jour même de la levée d’option à un nouvel acquéreur qui entend inscrire l’immeuble à son actif immobilisé et l’affecter à une activité de location soumise à la taxe. Dans cette situation, les deux ventes successives de l’immeuble bénéficient de la dispense.
- La circonstance que le crédit-preneur ou l’acquéreur in fine ait pris un engagement de revendre dans les conditions prévues à l’article 1115 du CGI ou un engagement de construire sur le fondement de l’article 1594-0 G du même code est sans incidence sur cette analyse, ces engagements en matière de droits de mutation étant, en tout état de cause, dépourvus de portée en ce qui concerne l’appréciation des conditions d’éligibilité à la dispense prévue à l’article 257 bis du CGI.
- En revanche, si le crédit-preneur revend l’immeuble à un assujetti exerçant une activité d’achat-revente d’immeubles qui décide de l’inscrire à son actif circulant (stock), l’opération ne peut pas bénéficier de la dispense.
- L’inscription de l’immeuble en stock constitue, aux fins d’application de l’article 257 bis du CGI, un élément objectif permettant de révéler l’intention de l’opérateur de ne pas affecter durablement l’immeuble en cause à une activité de location, mais de le destiner à la revente. Cette inscription relève d’une décision de gestion de l’assujetti.

En résumé :
- La revente de l’immeuble le jour même de la levée d’option relève de la dispense de TVA dès lors que le crédit-preneur et le sous-acquéreurs sont des investisseurs locatifs qui comptabilisent l’immeuble en immobilisation et soumette la location à la TVA (ceci n’est dit que pour le sous-acquéreur mais demeure valable, à notre sens, pour le crédit-preneur (voir notre article) ;
- Les engagements de revendre et de construire sont sans incidence sur la dispense de TVA. Ceci ne nous étonne pas dès lors que l’engagement de revendre a été « banalisé » et que la construction d’un nouvel immeuble n’est pas bloquante au vu des rescrits précédemment envoyés par la DLF.
- La dispense repose uniquement sur la comptabilisation de l’immeuble par les différents intervenants, étant précisé que l’administration fiscale prend le soin d’indiquer que « ce choix comptable relève d’une décision de gestion de l’assujetti« , ce que nous souhaitons comprendre comme pouvant être opposée à l’administration fiscale en cas de contrôle lorsque celles-ci sont régulières ;
- L’administration fiscale considère que la levée d’option (l’« opération ») ne relève pas de l’article 257 bis lorsque l’immeuble donné en location avec TVA est revendu à un opérateur qui l’inscrira en stock. Une solution différente aurait pu être retenue. Il n’est en effet pas absolument évident que le régime de la revente doive impacter le régime de la levée d’option.

Cette analyse confirme les rescrits obtenus et le sens que souhaitait donner l’administration fiscale à la mise à jour du BOFIP effectuée le 3 janvier 2018 (voir notre précédent article)

6
juil
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TVA – location d’immeuble et holdings

 

La cour de justice de l’union européenne vient de rappeler qu’une location d’immeuble est une activité économique qui confère la qualité d’assujetti à la TVA lorsque celle-ci présente un caractère de permanence et qu’elle est effectuée à titre onéreux. On rappelle que le fait que cette location soit exonérée n’a pas d’incidence sur l’analyse.

On se souvient également que le BOFIP prévoit une tolérance administrative permettant, sous certaines conditions, de considérer qu’une location ne confère pas une telle qualité, ce qui présente une importance particulière en cas de construction d’un nouvel immeuble ou de vente d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10-20120912 § 40 & s.).

Au cas particulier d’une société holding, la cour précise que cette location, lorsqu’elle est effectuée au profit des filiales et qu’elle est effectivement taxée à la TVA, permet à la société holding de déduire la TVA grevant les frais d’acquisition de titres des filiales locataires.

Sur un plan technique, il s’agit d’une illustration particulière du concept d’immixtion.

Point intéressant de l’arrêt. L’importance des revenus tirés de la location, rapportée à celle des revenus des titres des filiales, ne devrait pas (le passage n’est pas d’une rédaction limpide) limiter le droit à déduction de la TVA de la société holding sur les frais d’acquisition de titres (point 40).

Consulter l’arrêt Marle Participations SARL du 5 juillet 2018, C-320/17

Avec la participation de Robin Maubert, avocat

12
juin
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ANRU – QPPV – cession en viager occupé

Un rescrit publié sous la section dédiée du BOFIP précise que la vente en viager occupé du bien immobilier ne donne pas lieu au reversement de TVA au niveau du vendeur (voir à cet égard l’article 284, II du CGI), toutes les consultations autres conditions étant réputées remplies.

Consulter le rescrit publié BOI-RES-000001-20180607