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Posts from the ‘TVA sur marge’ Category

25
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TVA sur marge – Point d’étape

 

Rappelons que, depuis la réforme de la TVA immobilière, le régime de TVA sur marge concerne potentiellement tous les acteurs de l’immobilier, aménageurs, promoteurs, foncières aussi bien que les « marchands ». Les récents arrêts de CAA et réponses ministérielles (sur ce sujet voir notamment nos deux articles du 7 septembre 2016 et du 17 septembre 2019), n’ont pas répondu à toutes les questions relatives aux conditions d’application de ce régime, ce qui nous amène à faire un point d’étape, sous la forme d’un Q&A, sur ce contentieux difficile.

Q : La condition d’identité est-elle d’ores et déjà condamnée ?
R : La réponse est négative dans la mesure où le Conseil d’Etat n’a pas encore tranché la question.

Q : La condition d’identité pourrait-elle être confirmée ?
R : La réponse n’est pas évidente dans la mesure où sous l’empire des règles applicables avant le 11 mars 2010, le Conseil d’Etat a jugé que le régime de TVA sur marge était le régime applicable aux opérations de marchand de biens (CE 30 septembre 1992, n° 74640, 8e et 9e s.-s., SARL Véfrance Foncier), ce qui impliquait des opérations d’achat et de revente, en l’état (CE 13 mars 1996, n° 112291, 8e et 9e s.-s., ministre c/ SCI Le Mallory). Partant le Conseil d’Etat a considéré, dans cette seconde affaire, que le régime de la marge n’était pas applicable à la cession, par son constructeur, d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans.

Q : L’article 268 ne renvoie plus au régime des marchands de biens (rédaction antérieure au 11 mars 2010) et ne contient pas de condition d’identité. Cette condition serait-elle contenue dans un autre texte ?
R : L’article 268 du CGI transpose l’article 392 de la directive TVA. L’article 268 du CGI doit donc être interprété à la lumière de l’article 392 de la directive TVA (CE, 22 décembre 1989, n° 86113, Cercle militaire mixte de la Caserne Mortier).

Q : L’article 392 de la directive TVA contient-il une condition d’identité ?
R : L’article 392 vise les « bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente ». Cette notion n’a pas encore été interprétée par la CJUE. Cette juridiction pourrait être saisie par le Conseil d’Etat dans le cadre d’une question préjudicielle. En effet, la question se pose de savoir si, de manière implicite, ces dispositions requierent une absence de transformation de l’immeuble entre l’achat et la revente ?

Q : Que nous apprennent les travaux préparatoires de l’article 392 de la directive TVA (ancien article 28.3.f) de la 6e directive 77/388/CEE du 17 mai 1977) ?
A : Les travaux préparatoires nous montrent que le sujet de la TVA appliquée aux opérations immobilières a été un sujet délicat. Divergences de point de vue entre les Etats membres. Plusieurs notes techniques. Peu de documentation publique. Dernière version, différente de dernière version de travail, sans discussion publiée. Dans la proposition de 6e directive du 20 juin 1973 (COM(73)950), le régime de la TVA sur marge visait l’hypothèse de la revente, dans le cadre d’un circuit commercial, d’un immeuble d’habitation dit « ancien » acquis auprès d’un particulier par un professionnel de l’immobilier (voir page 5). Idem dans la Note technique concernant le régime TVA envisageable pour les opérations immobilières du 23 février 1976 (T/170/76) (voir page 3). Dans la proposition modifiée du 26 juillet 1974 (COM(1974)795), le régime de la marge est appelé le régime des « marchands de biens ». Le régime n’est en revanche, plus commenté dans la note du 29 septembre 1976 qui reprend les conclusions du Groupe des questions financières sur la TVA applicable aux opérations immobilières (T/736/76). Le régime de la marge semble donc être, par nature, le régime des marchands, i.e. de ceux qui achètent pour revendre. Il est donc possible que l’article 392 contienne une condition liée à l’inscription en stock (non transposée dans notre droit) ainsi qu’une condition d’identité. A notre sens, cette condition d’identité ne peut être que « juridique » (i.e. comparaison de la qualification au regard de la TVA (i.e. les catégories posées par le CGI) – et non pas au regard d’autres règles – du bien acquis avec le bien revendu) et non pas « physique » (i.e. impactée par les divisions « juridiques » du bien acquis) dans la mesure où la condition « physique » repose sur une interprétation qui bloquerait l’application du régime de la marge dans les hypothèses où il a précisément vocation à s’appliquer. L’application d’une condition d’identité « juridique » nécessiterait, à notre sens, que soit précisée la notion de terrain d’assiette d’un bâtiment. Compte tenu de la notion objective du TAB (« de l’herbe dans une zone constructible du PLU », peu importe la désignation du bien dans l’acte), la notion de terrain d’assiette pourrait être limitée au terrain qui supporte physiquement le bâtiment, ce qui conduirait à remplir la condition d’identité lors du détachement de parcelles représentant le jardin d’un maison.

Q : Le régime de la marge est-il obligatoire ?
R : Le régime de la marge est une option ouverte aux Etats membres. A notre connaissance, la France semble être le seul Etat membre à l’avoir transposé.

Q : Un assujetti peut-il renoncer au régime de la marge et appliquer la TVA sur prix ?
R : Dans la Note technique concernant le régime TVA envisageable pour les opérations immobilières du 23 février 1976 (T/170/76) (voir page 3), il est indiqué que le régime de la marge s’applique « au choix de l’assujetti », celui-ci pouvant donc décider d’appliquer le régime de la TVA sur prix (le régime de droit commun), ce qui avait été d’ailleurs précisé par l’administration fiscale lors de la réforme de la TVA immobilière, même si cette précision ne ressort pas expressément du BOFIP. La pratique des dossiers montre cependant que cette précision mériterait absolument d’y figurer.

2
oct
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TVA sur marge – l’administration fiscale maintient sa position

 

L’administration fiscale vient d’indiquer dans une réponse Falorni publiée au JO AN le 24 septembre 2019 (QE n° 1835) qu’elle maintenait l’exigence d’une condition d’identité « juridique » s’agissant du bénéfice de la TVA sur marge et qu’elle admettait, en revanche, que la condition d’identité « physique » ne soit pas remplie. Autrement dit, la réponse Vogel (Rep. Vogel Sen. 17 mai 2018, n° 04171) est maintenue.

Selon l’administration fiscale, la TVA sur prix continue donc d’être applicable en ce qui concerne la revente par un assujetti agissant en tant que tel d’un lot constitué d’un terrain à bâtir ayant été acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti.

Sur le sujet, voir également notre article du 17 septembre 2019.

17
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TVA sur marge – quatre arrêts récents de CAA + 2 en nota du 24/11/2019

Nous profitons de quatre arrêts récents de la CAA de Lyon et de la CAA de Marseille pour faire un point d’étape sur la problématique de la TVA sur marge en matière immobilière.

Pour mémoire, la TVA sur marge est une option offerte aux Etats membres par l’article 392 de la Directive TVA. Selon cet article : « Les États membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. »

L’institution d’un régime de TVA sur marge n’a donc rien d’obligatoire et résulte d’une option exercée par la France. En l’absence d’option en ce sens, la TVA serait donc, en principe, calculée en prenant en considération le prix de vente.

L’option de la France pour l’introduction d’un régime de TVA sur marge en matière immobilière résulte, en dernier lieu, des dispositions de l’article 268 du CGI selon lesquelles : « S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir, ou d’une opération mentionnée au 2° du 5 de l’article 261 pour laquelle a été formulée l’option prévue au 5° bis de l’article 260 [Les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans soumises à la TVA sur option], si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre :
1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ;
2° D’autre part, selon le cas :
a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ;

[…] ».

Le régime de TVA sur marge est donc réservé d’une part, aux cessions de terrains à bâtir et, d’autre part, aux cessions d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans « optées ».

Toute la difficulté réside dans la détermination des conditions d’application de la TVA sur marge.

Il est acquis que la TVA sur marge nécessite que l’acquisition n’ait pas ouvert droit à déduction de la TVA, autrement dit, pour faire simple, que l’acquisition n’ait pas été soumise à la TVA (exemple : achat auprès d’un particulier, non assujetti à la TVA).

L’existence d’une condition supplémentaire d’« identité » entre le bien acquis et le bien revendu, est, quant à elle, débattue.

Depuis la réforme de la TVA immobilière, la définition qui a été retenue par l’administration fiscale a évolué, allant d’une acception minimaliste (BOI-TVA-IMM-10-20-10-20160302 § 20) à une acception maximaliste (Voir par exemple, réponse de la Raudière AN. 30 août 2016, n° 94061 analysée dans l’article suivant) avant de revenir sur une position médiane (voir en dernier lieu, la réponse Vogel Sen. 17 mai 2018, n° 04171).

Les quatre arrêts rendus par les cour d’appel censurent purement et simplement cette condition d’identité (à l’instar d’un arrêt de la CAA de Lyon du 20 décembre 2018).

En revanche, ces arrêts ne remettent, en principe, pas en cause les instructions et réponses officielles de l’administration fiscale pour ceux qui souhaiteraient les opposer et retenir une condition d’identité.

Les assujettis ne sont en effet pas tous dans la même situation.

Certains souhaitent assujettir leurs opérations à une TVA sur marge afin de limiter l’impact de la TVA sur le prix TTC de l’opération (exemple : ventes de TAB à des particuliers).

D’autres, en revanche, souhaitent retenir une TVA sur prix, lorsque celle-ci est récupérable par l’acquéreur, dans la mesure où cette TVA sur prix permet de bénéficier s’agissant de la vente de TAB d’un taux global de taxe de publicité foncière de 0,715% (hors émoluments et CSI) au lieu de 5,80% et ceci sans qu’aucun engagement de revendre ne soit pris.

En ce qui concerne les quatre arrêts récemment rendus, qui ont donc censuré la condition d’identité défendue par l’administration fiscale et qui ont confirmé la TVA sur marge, les faits étaient les suivants.

CAA Lyon 27 août 2019, n° 19LY01260 « le chalet de Saint-Bon-Tarentaise »

Février 2010 : Achat par un marchand de biens d’un bâtiment ancien sans TVA pour un prix de 1 900 000 euros
Obtention d’un permis de démolir, puis d’un permis de construire afin de reconstruire le bâtiment
Démolition et reconstruction
6 juin 2011 : Constat d’huissier selon lequel le « bâtiment » n’était ni raccordé à l’eau ni à l’électricité et ne présentait ainsi pas un caractère habitable
27 juin 2011 : Cession du bâtiment inachevé, en l’état, hors d’eau hors d’air, pour un prix de 3 750 000 euros
4 mai 2012 : Déclaration d’achèvement des travaux
L’administration fiscale considérait que le bâtiment vendu qualifiait d’un terrain à bâtir en raison de son état au moment de la vente (voir en ce sens, BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-20140929 § 300) et réclamait la TVA sur prix au lieu de la TVA sur marge en raison du défaut d’identité entre le bien acquis et le bien revendu (achat = bâtiment achevé depuis plus de cinq ans / revente = terrain à bâtir).
Selon la CAA de Lyon, « Il résulte des dispositions précitées du code général des impôts [article 268] et de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 que l’application de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge aux livraisons de terrains à bâtir est conditionnée au seul fait que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée lors de son acquisition. »

« […] la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien acheté ont été modifiées avant la cession ne saurait par elle-même faire obstacle à l’application du régime de taxe sur la valeur ajoutée sur la marge prévue par l’article 268 du code général des impôts. Par suite, le ministre n’est pas fondé à soutenir que cette livraison devait être imposée sur le prix de vente total du bien cédé. »

CAA Lyon 27 août 2019, n° 19LY01266, EURL Immoxine

28 février 2012 et 24 octobre 2013 : Acquisition de deux maisons à usage d’habitation avec leur terrain d’assiette (sans TVA)
Divisions parcellaires
5 juin 2012 et 16 mai 2014 : Cession de trois terrains à bâtir
Litige et solution : idem

CAA Lyon 25 juin 2019, n° 18LY00671, SARL F.B. Immobilier

Acquisition par SARL F.B. Immobilier de trois immeubles auprès de particuliers non assujettis
Division parcellaires et démolition des immeubles
2013 à 2015 : Revente des lots de terrains à bâtir
Litige et solution : idem

CAA Marseille 12 avril 2019, n° 18MA00802, SARL RGMB

19 juillet 2012 : Acquisition auprès de particuliers d’un bien immobilier composé d’un local à usage d’habitation et d’un terrain attenant. Acquisition non soumise à la TVA.
Division parcellaire
Cession de plusieurs terrains à bâtir
Litige : idem
Selon la CAA de Marseille, « Il ne résulte pas des dispositions précédemment citées [article 268 du CGI], qui sont claires, que cette division ferait obstacle à l’application de ce régime de taxe sur la valeur ajoutée ou que celle-ci serait réservée, en cas de revente de terrains à bâtir, aux achats de biens constitués exclusivement de tels terrains. »

Nota du 24 novembre 2019

CAA Lyon 4 juillet 2019, n° 19LY02023, SARL TK Immobilier
30 janvier 2012 : Acquisition auprès d’un particulier d’une maison et d’un terrain y attenant (acquisition non soumise à la TVA)
Division de la parcelle initiale pour céder séparément la maison et un terrain à bâtir
17 septembre 2012 : Cession du terrain à bâtir
Litige et solution : idem

CAA Marseille 7 novembre 2019, n° 18MA04481, SARL DIVALI
17 décembre 2013 : Acquisition auprès de particuliers d’un ensemble immobilier à usage d’habitation (acquisition non soumise à la TVA)
Division parcellaire
28 avril 2015 : Cession de deux terrains à bâtir
Litige et solution : idem

 

22
jan
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TVA – TAB – TVA sur marge – 1ère décision de CAA

 

La CAA de Lyon a rendu le 20 décembre 2018 une décision dans une affaire PROMIALP (N° 17LY03359) qui infirme la condition d’identité exigée par l’administration fiscale pour le bénéfice de la TVA sur marge.

Selon la CAA de Lyon, il résulte des dispositions du code général des impôts (article 268) et de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 (article 392) que l’application de la TVA sur marge aux livraisons de terrains à bâtir (TAB) serait conditionnée au seul fait que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition.

Aucune condition d’identité ne serait donc exigée. Ainsi, la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien acheté ont été modifiées avant la cession est sans incidence sur l’application du régime de TVA sur marge. Une telle analyse va donc à l’encontre de la réponse Vogel du 17 mai 2018.

Les faits de l’espèce sont intéressants pour deux raisons :
- Acquisition d’un immeuble bâti et vente de plusieurs TAB après démolition et division. Il s’agit d’une hypothèse maximaliste en termes de défaut d’identité qui permet de s’assurer que même une identité physique (l’absence de démolition) ne serait pas requise.
- Acquisition hors champ de la TVA auprès de vendeurs particuliers non assujettis à la TVA. Ici encore, le cas est intéressant dans la mesure où certains prétendent, par analogie avec le régime des biens d’occasion, que seule une acquisition grevée d’une TVA non récupérable permettrait de bénéficier du régime de TVA sur marge.

L’arrêt rendu par la CAA de Lyon présente une autre particularité qu’il nous semble nécessaire d’analyser.

S’agissant de cessions de TAB qui auraient pu bénéficier de la TVA sur marge, au regard de l’analyse rappelée ci-dessus, certains actes indiquaient une TVA sur le prix alors que le vendeur n’avait reversé à l’Etat qu’une TVA sur marge.

La CAA de Lyon considère que la mention de la TVA sur le prix constitue une TVA facturée à tort qui oblige le vendeur à reverser, en tout état de cause, ce montant à l’Etat. La CAA de Lyon considère également que la rectification ultérieure de l’acte de vente en conservant le même montant TTC à la charge de l’acquéreur ne permet pas d’annuler la TVA sur le prix initialement facturée à tort.

Une telle analyse n’est cependant pas évidente.

Dans la mesure où la vente d’un TAB à un particulier n’est pas concernée par une obligation de facturation au regard de la réglementation TVA, il n’est pas logique de considérer que la TVA ait pu être facturée à tort.

Le verrou de sécurité de la TVA facturée à tort est également sans intérêt dans la mesure où la TVA ne devait plus, à l’époque des faits, pouvoir être récupérée par le particulier (la TVA immobilière des particuliers ayant à l’époque des faits disparu en cas d’achat d’un TAB).

L’impossibilité d’une TVA facturée à tort « bloquante », dans une telle hypothèse, a déjà été exprimée par l’administration fiscale dans une réponse ministérielle Collin Sén. 4 novembre 2010, n° 14362 ou confirmée par un TA de Montreuil du 1er décembre 2016 n° 1502570 qui repose sur la jurisprudence communautaire (voir en dernier lieu CJUE 11 avril 2013, C-138/12, Rusedespred OOD) reprise par le Conseil d’Etat (CE 16 mai 2011, n° 330153, Crédit coopératif).

Modifications du 23 janvier 2019

A lire les conclusions partiellement contraires du rapporteur public (à consulter sur le site https://alyoda.eu)

17
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TVA sur marge – assouplissement de la position de l’administration

 

L’administration fiscale vient d’admettre dans une réponse ministérielle que dans le cas de l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble répondant aux conditions de l’article 268 du CGI qui n’a pas ouvert droit à déduction par un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la marge dès lors que seule la condition d’identité juridique est respectée. Cet assouplissement concerne également les opérations en cours.

Rep. Vogel Sen. 17 mai 2018, n° 04171

7
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TVA sur marge – critères d’appréciation de la condition d’identité fiscale – changement des règles du jeu

 

La vente d’un TAB par un assujetti agissant en tant que tel est soumise à la TVA de plein droit. Selon les cas, la TVA est due sur la marge ou sur le prix total. La vente d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans peut, lorsque l’immeuble est vendu par un assujetti agissant en tant que tel, être soumise à la TVA sur option. A nouveau, cette TVA est due, selon les cas, sur la marge ou sur le prix total. 

La détermination des conditions d’application de la TVA sur marge et de la TVA sur prix total a déjà fait l’objet de nombreuses discussions. 

Dans ses premières communications, l’administration fiscale indiquait que la TVA sur prix était le principe et que la TVA sur marge était l’exception. Les parties avaient donc le choix d’appliquer la TVA sur le prix, y compris par pure convenance. L’instruction 3 A-9-10 reprise au BOFIP n’a cependant pas officialisé cette thèse. La TVA doit être donc être calculée pour son montant exact sauf lorsque les tolérances spécifiques prévues par le BOFIP, peuvent être appliquées. 

S’agissant des conditions à remplir pour déterminer si la TVA sur la marge est applicable, deux conditions cumulatives ont été finalement retenues par l’administration fiscale. La première, une acquisition non grevée de TVA (TVA sur prix, TVA sur marge ou encore TVA d’attestation de l’article 207, III-3 de l’annexe II au CGI). La seconde, une condition d’identité : « revendre ce qui a été acquis ». L’objectif était d’éviter une TVA sur marge lorsqu’un terrain était revendu à la suite de l’acquisition d’un bâtiment démoli par le vendeur. La TVA sur le prix devait dans cette hypothèse, être applicable. Pour autant, après réflexion, la TVA sur marge jouait déjà son rôle de manière efficace dans la mesure où un tel opérateur est sensé revendre plus cher ce qu’il a acquis, y compris après démolition. Pour remplir ce cahier des charges, la condition d’identité devait être appréciée de manière « physique ». Dit autrement, le terrain revendu (ou la partie du terrain revendue) ne devait pas supporter de construction (au sens de la TVA) lors de son acquisition. Au demeurant, cette appréciation physique était totalement en ligne avec la notion objective de TAB. Un TAB est un terrain, qui n’est donc pas le terrain d’emprise de constructions au sens de la TVA, qui est situé dans une zone constructible du PLU. 

A la suite de contentieux concernant des opérations de marchands de biens portant sur des détachements de parcelles, des services vérificateurs ont considéré que la condition d’identité n’était pas remplie au motif que la division cadastrale avait été opérée postérieurement à l’acquisition. La TVA sur marge était donc contestée et la TVA sur le prix était exigée.  

Une analyse fondée sur l’appréciation physique de la condition d’identité aurait dû mettre fin à ces redressements dès lors que la parcelle détachée ne comportait pas de constructions au sens de la TVA. Au regard de l’analyse objective du TAB au sens de la TVA, la parcelle détachée constituait un TAB au moment de l’acquisition et lors de la revente.  

Une réponse ministérielle qui vient d’être publiée, cherche à justifier ces redressements en modifiant les modalités d’appréciation de la condition d’identité.  

L’administration précise à présent que le bien revendu doit être identique au bien acquis « quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique ». Premières remarques. Nous comprenons le renvoi aux caractéristiques physiques dans la mesure où il est cohérent avec la notion objective de TAB. En revanche, quelle est la logique du renvoi à une « qualification juridique » alors que l’objectif de la réforme était de mettre en place une définition objective du TAB, indépendante de la volonté des parties ? Au-delà, on peut s’interroger sur le droit applicable pour déterminer cette qualification juridique, par exemple en cas de modification du PLU.

L’administration poursuit. « Ainsi, en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total en application des articles 266 et 267 du CGI ». Seconde remarque. Le changement physique n’est plus seulement un changement lié à la qualification TVA, basée sur des critères objectifs (existence ou non de constructions) mais est étendu à une simple modification des superficies. L’ensemble des opérations de découpe de terrains (mais nous comprenons également de bâtiment) ne peuvent donc plus être soumises à la TVA sur marge, sauf dans la limite que l’administration fiscale indique ci-après. Lorsqu’on se souvient que le cahier des charges de la réforme de la TVA immobilière incluait la préservation des équilibres économiques de l’ancien régime, une telle solution s’en écarte radicalement.

L’administration précise enfin que continueront à relever de la TVA sur la marge, les opérations suivantes : « lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial ou qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente ».

Cette évolution, si elle devait être confirmée, nous paraît très critiquable dans la mesure où elle empêche l’application du régime de TVA sur marge dans des hypothèses où il a précisément vocation à s’appliquer, c’est-à-dire des opérations de marchands de biens et des opérations de lotisseurs / aménageurs.

A noter que ce changement de règles du jeu ne s’accompagne d’aucune mesure transitoire.

Consulter le texte de la réponse ministérielle

 

30
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TVA – détachement d’un terrain à bâtir – TVA sur marge ou TVA sur prix ?

 

Une question ministérielle vient d’être publiée concernant une problématique qui a donné lieu à de nombreux redressements de TVA ces derniers mois.

La question est la suivante :

« M. Olivier Carré appelle l’attention de M. le ministre des finances et des comptes publics sur les régimes de plus-values immobilières et de TVA applicables lors de la vente d’un immeuble par un particulier au profit d’un marchand de bien ou d’un lotisseur, et des reventes ultérieures effectuées par ce dernier. Il vise plus particulièrement le cas de l’acquisition, par un marchand de bien ou un lotisseur, auprès d’un particulier, d’un immeuble comprenant une construction et un vaste terrain d’assiette constructible, lorsque l’intention de l’acquéreur, connue au jour de la vente (un permis d’aménager ayant été obtenu), est de diviser puis de revendre l’immeuble, pour partie comme terrain bâti et pour le surplus comme lots de terrains à bâtir. En effet, lors des reventes par le marchand de bien (ou le lotisseur), il semblerait que la doctrine fiscale exige, pour permettre la taxation des prix de reventes à la TVA sur la marge en vertu de l’article 268 du CGI, des conditions non prévues par ce texte (division préalable à l’acquisition notamment). Il souhaiterait connaître la position du ministre sur ce point.

A ce jour, aucune réponse n’a encore été officiellement donnée à cette question même si un rescrit nominatif concernant une affaire particulière peut circuler.

Cette question est d’une grande importance technique et pratique dans la mesure où elle est au coeur de plusieurs sujets fondamentaux :

- la définition objective des terrains à bâtir : en principe, le projet des parties n’a pas de conséquence sur la qualification du bien vendu. Pour quelles raisons en serait-il différemment de la division cadastrale ?

- la condition d’identité entre le bien vendu et le bien acquis (i.e. l’une des deux conditions cumulatives nécessaires à l’application du régime de la marge) : cette condition, qui est apparue lors de l’élaboration de l’instruction fiscale afin de soumettre à la TVA sur le prix, la vente d’un terrain à la suite de la démolition de constructions, n’a pas été suffisamment précisée, notamment s’agissant de la question de savoir si l’analyse de l’identité devait être simplement « physique », ce qui fait sens avec la notion objective de terrain à bâtir, ou « fiscale ».

- l’absence de définition du terrain d’emprise d’une construction : lorsqu’une construction est édifiée sur un terrain, la partie du terrain qui doit suivre le régime de la construction n’a pas été définie.

Derrière ces questions théoriques, il y a une difficulté pratique : dans une opération où le marchand de biens devrait normalement être taxé sur la marge, à hauteur de sa valeur ajoutée, une taxation sur le prix total est exigée.

 

6
oct
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TVA sur marge – Nouveau régime de TVA immobilière – Modalités de calcul précisées par l’administration fiscale

 

À l’occasion d’une mise à jour indiquée comme mineure du BOFIP (« Commentaire modifié sans nouveauté doctrinale »), L’administration fiscale a récemment précisé la méthode de calcul de TVA sur marge.

Cette précision vient réparer une lacune qui est présente depuis la première instruction qui a commenté le nouveau régime de TVA immobilière (Voir instruction 3 A-9-10 nº 89 qui reprend un rescrit publié antérieur RES Nº 2010/21).

En effet, l’administration fiscale n’a toujours fourni qu’une seule méthode de calcul qui repose sur l’idée que la TVA sur marge est comprise dans le prix de vente convenu par les parties (hypothèse d’un prix convenu TVA incluse ou TTC).

Une telle méthode trouvait cependant ses limites lorsque, comme c’est fréquemment le cas en pratique, les parties conviennent d’un prix hors TVA sur marge

La lecture des commentaires administratifs laissait à penser que la TVA sur marge devait, même dans cette hypothèse, être calculée en dedans.

Or, une telle lecture n’était pas envisageable dans la mesure où la formule proposée par l’administration comportait alors une inconnue (à savoir le « montant payé par le cessionnaire »).

Le passage du BOFIP qui vient d’être modifié (BOI-TVA-IMM-10-20-10-20140915 § 250), indique à présent, en substance, que la méthode de calcul proposée ne s’applique que lorsque le prix est convenu TTC.

Même si l’administration fiscale ne l’indique pas, lorsque le prix est convenu hors TVA sur marge, la formule sera donc : Marge taxable hors TVA = prix hors TVA convenu avec le cessionnaire + charges augmentatives – prix d’achat.

 

10
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Marchands de biens – ancien régime de la TVA sur marge – demande de restitution

 

Le tribunal administratif de Cergy Pontoise a rendu un jugement le 10 octobre 2013 qui intéressera ceux qui ont encore des demandes de restitution de TVA sur marge en cours.

Cette décision envisage le principe du remboursement, les modalités de restitution ainsi que la compensation de la TVA déductible.

Nota du 22 juillet 2019
En ce qui concerne l’illégalité de l’ancien régime de TVA sur marge des marchands de biens concernant des immeubles achevés depuis plus de 5 ans, voir également :
- CAA Nantes, 19 mars 2015, n° 13NT02121, SARL Hermès Immobilier ;
- CAA Nantes, 28 juin 2019, n° 17NT01952, SARL Foncière du 23 rue Scandicci.

30
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TVA sur marge – indemnités d’éviction versées aux locataires – attention aux anciens réflexes

 

On se souvient que les anciennes règles de TVA applicables aux marchands de biens connaissaient un régime de marge. Ce régime a toutefois été supprimé à compter du 11 mars 2010 en raison de son incompatibilité avec le droit communautaire.

Le calcul de la TVA sur marge « nouveau régime » repose sur des règles similaires à celles que connaissait l’ancien régime.

Ainsi, l’article 268 du CGI dispose que la marge TVA est la différence entre le prix de vente et « les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou
de l’immeuble ».

Les instructions fiscales qui commentaient les anciennes règles prévoyaient, à titre de tolérance, selon nous, que les indemnités d’éviction versées aux locataires pouvaient être ajoutées, sous certaines conditions, aux prix d’acquisition (voir à cet égard, l’ancienne documentation de base 8 A 4211).

Ces commentaires ont toutefois été rapportés par l’instruction du 15 mars 2010 et, à ce jour, le BOFIP ne contient aucune tolérance identique.

Dans ces conditions, il apparaît que les indemnités d’éviction versées aux locataires ne peuvent plus être prises en considération pour le calcul de la TVA sur marge « nouveau régime ».