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Posts from the ‘TVA sur marge’ Category

8
oct
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Les bons outils de TAXIMMO :-)

 

Quatre outils sont disponibles pour vous aider à gérer la TVA immobilière.

- tableau de synthèse TVA immobilière : nouvelle mise à jour

- tableau de synthèse TVA sur marge : à jour de la décision RGMB

- état des déductions 257 bis – dispense de TVA : dans sa version V2 pour formaliser le transfert des vingtièmes de TVA

- modèle d’attestation architecte – post travaux : petit nouveau pour bien qualifier les travaux de rénovation

 

5
oct
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TVA sur marge et « unité foncière » – position dure de la CAA de Nantes

 

CAA de Nantes, 24 septembre 2020, n° 18NT03770, SARL JLDE : JLDE, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis, le 18 juin 2014, un ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation et d’un terrain. Le 27 février 2014, soit avant l’acquisition de cet ensemble immobilier, JLDE avait obtenu un certificat de non-opposition à la division du terrain en lots. Après division de cet ensemble immobilier en trois lots, la société a revendu séparément chacun des lots : un premier lot supportant la maison d’habitation existante et les deux autres lots en tant que terrain à bâtir. Les deux terrains à bâtir ont été revendus en incluant de la TVA calculée sur la marge.

CAA de Nantes, 24 septembre 2020, n° 18NT03796, SASU Immoteli : Immotelli, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis, le 15 septembre 2015, un ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation et d’un terrain de 1 144 m². La société a revendu deux lots issus du « démembrement » de ce bien : un premier lot revendu en tant que terrain à bâtir dont la vente a été placée sous le régime de la TVA sur marge et le second lot composé de la maison existante et d’une partie du terrain initial.

CAA de Nantes, 24 septembre 2020, n° 18NT03811, SARL KLA Promotions : KLA promotions, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis en indivision avec la société AMB Habitat, le 10 juin 2011 et le 19 juillet 2011, à hauteur de 30 %, deux ensembles immobiliers composés chacun d’une maison d’habitation et d’un jardin. Après division de ces ensembles immobiliers en plusieurs lots, KLA Promotions a revendu dix terrains à bâtir dont les ventes ont été placées sous le régime de la TVA sur marge.

CAA de Nantes, 24 septembre 2020, n° 18NT03820, EURL Boussard Michel : l’EURL, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis entre 2008 et 2011, trois ensembles immobiliers composés chacun d’une maison d’habitation et d’un terrain. La société a ensuite revendu onze terrains à bâtir issus du « démembrement » de ces biens et appliqué la TVA sur marge au titre de ces cessions.

Considérant de principe : « Il résulte de ces dernières dispositions [article 268 du CGI], lues à la lumière de celles de la directive [article 392 de la directive TVA] dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti. »

SARL JLDE : les deux terrains à bâtir cédés […] faisaient partie, au moment de leur acquisition, d’une seule et même unité foncière supportant une maison d’habitation. Ces terrains avaient donc, au moment de leur acquisition, la qualité d’immeuble bâti, et non de terrain à bâtir. La circonstance que ces terrains étaient déjà, au moment de la vente, constructibles au regard de la législation d’urbanisme en vigueur est à cet égard sans incidence. De même, le fait que la division de l’unité foncière a été autorisée préalablement à la vente est également sans incidence sur la qualification de ces terrains, dès lors que ceux-ci n’ont pas été acquis séparément […].

SASU Immotelli : le terrain à bâtir cédé […] faisait partie, au moment de son acquisition, d’une seule et même unité foncière supportant une maison d’habitation. […] Ce terrain avait donc, au moment de son acquisition, la qualité d’immeuble bâti, et non de terrain à bâtir. La circonstance que la maison d’habitation n’a pas été démolie est à cet égard sans incidence sur le changement de qualification juridique de ce terrain entre son acquisition et sa revente.

SARL KLA Promotions : chaque terrain à bâtir cédé […] faisait partie, au moment de son acquisition, d’une seule et même unité foncière supportant une maison d’habitation. Ces terrains avaient donc, au moment de leur acquisition, la qualité d’immeuble bâti, et non de terrains à bâtir dès lors que ceux-ci n’ont pas été acquis séparément de la maison. De la même façon […] le fait qu’un document d’arpentage faisant apparaître les divisions parcellaires a été enregistré avant l’acquisition du bien est sans incidence sur la qualification des terrains au moment de leur acquisition.

EURL Boussard Michel : les terrains à bâtir cédés […] faisaient partie, au moment de leur acquisition, d’une seule et même unité foncière supportant une maison d’habitation. Ces terrains avaient donc, au moment de leur acquisition, la qualité d’immeuble bâti et non de terrains à bâtir. La circonstance que les actes de vente de plusieurs de ces terrains faisaient état d’une condition suspensive liée à la division de ces terrains est sans incidence sur la qualification de ces terrains, dès lors que ceux-ci n’ont pas été acquis séparément par la société.

Dispositif : annulation des jugements prononçant la décharge des rappels de TVA pour les sociétés visées.

Remarque : Par ces arrêts, la CAA de Nantes applique le considérant de principe dégagé par le Conseil d’Etat depuis sa décision « Promialp », en retenant un raisonnement basé sur la notion d’unité foncière.

Ainsi, lorsque le terrain et la construction font partie d’une même unité foncière, la revente ultérieure du terrain ne peut pas être soumise à la TVA sur marge, la condition d’identité n’étant pas remplie. La TVA sur marge nécessiterait, selon la CAA de Nantes, une acquisition séparée du terrain.

A noter que l’enregistrement d’un document d’arpentage (SARL KLA Promotions) ou l’obtention d’un certificat de non-opposition à la division du terrain en lots (SARL JLDE) n’a pas été pris en considération par la CAA de Nantes, contrairement aux réponses ministérielles, postérieures aux faits et dès lors non opposables au cas particulier.

Nous continuons à penser que la notion d’identité doit uniquement s’apprécier au regard de notions de TVA.

Nous rappelons à cet égard que depuis le 11 mars 2010, le terrain à bâtir se définit, objectivement, comme un terrain (ce qui nécessite de vérifier l’absence de constructions au sens de la TVA) sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d’urbanisme.

Le chainon manquant est effectivement la notion de sol attenant à un bâtiment. Cependant, la notion d’unité foncière n’apparaît pas adaptée dans la mesure où elle permet une contagion maximale du bâti.

Nous attendrons donc avec impatience une nouvelle décision du Conseil d’Etat sur ce sujet, qui aura ainsi l’occasion de préciser la solution retenue dans une affaire RGMB, qui n’avait pas convaincu.

Cet article a été rédigé avec la participation de Mélinda Coraboeuf et de Gokhan Aktas

3
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TVA – TAB – deux nouvelles décisions du CE (Immoxine et RGMB)

 

CE 1er juillet 2020, 8e ch., n° 435463, Immoxine, « inédit au receuil Lebon » : Immoxine, qui exerce une activité de marchand de biens, a procédé, les 5 juin 2012 et 16 mai 2014, à la cession de trois terrains à bâtir issus de la division parcellaire de deux ensembles immobiliers constitués, chacun, d’une maison à usage d’habitation et de son terrain d’assiette, acquis les 28 février 2012 et 24 octobre 2013.

CE 1er juillet 2020, 8e ch., n° 431641, RGMB, « inédit au receuil Lebon » : RGMB, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis le 19 juillet 2012 un ensemble immobilier constitué d’un terrain sur lequel était implantée une maison d’habitation. Cet ensemble immobilier a fait l’objet, après son acquisition, d’une division en neuf parcelles, l’une constituée d’un terrain supportant la construction et les huit autres de terrains nus. Ces neuf parcelles ont été cédées en six lots entre le 18 novembre 2012 et le 30 juillet 2014.

Considérant de principe : « Il résulte de ces dernières dispositions [article 268 du CGI], lues à la lumière de celles de la directive [article 392 de la directive TVA] dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti. »

Immoxine : la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit […] en jugeant sans incidence sur sa mise en œuvre la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification du bien en cause aient été modifiées entre son acquisition et sa vente.

RGMB : la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit […] en jugeant que ne faisait pas obstacle à la mise en œuvre de ce régime la circonstance que les biens cédés comme terrains à bâtir n’avaient pas été acquis comme tels.

Dispositif : annulation et renvoi

Remarque concernant RGMB : la solution rendue dans la décision RGMB nous pose problème car selon nous, ce n’est pas la parcelle qui fait la qualification TVA mais les critères de qualification du TAB ou du bâtiment. En effet, dans cette affaire, un bâtiment « contamine » huit TAB. Lorsque nous avons à l’esprit la définition très large du bâtiment au regard de la TVA (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-20140929 point 30 : « construction incorporée au sol », […], ce qui inclut notamment les routes, voies ferrées, ponts, tunnels, digues, barrages, pylônes, lignes électriques, conduites d’eau ou de gaz, parcs de stationnement, murs de clôture, constructions industrielles diverses, etc. »), cela conduit à considérer, a contrario, comme immeuble bâti une parcelle comprenant un grand terrain qui supporterait une petite construction incorporée au sol, en état d’être utilisée (voir à cet égard nos commentaires sous l’arrêt J2D Invest).

1
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TVA sur marge – TAB – détachement de parcelles post acquisition – décision de CAA après PROMIALP

 

Interprétant l’article 268 du CGI à la lumière de l’article 392 de la directive TVA, à l’instar du Conseil d’Etat dans l’affaire PROMIALP, la CAA de Bordeaux vient de juger, dans une affaire SARL J2D Invest, que la TVA sur marge ne s’applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, quand le terrain sur lequel le bâtiment qui y est édifié a fait l’objet d’une division en deux lots dont un terrain à bâtir.

Dans cette affaire, les terrains à bâtir vendus par la société J2D Invest provenaient d’un ensemble immobilier à usage d’habitation comprenant deux appartements avec dépendances bâties et non bâties qu’elle avait acquis, et dont la division parcellaire en deux lots, dont un terrain à bâtir qui lui-même avait été divisé en trois lots, a eu lieu postérieurement à cette acquisition.

Cette situation apparaît donc différente de celle de l’affaire PROMIALP dans laquelle le bâtiment qui était édifié sur le terrain à bâtir revendu avait fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur.

Si, comme nous le comprenons, le terrain objet du litige n’était pas construit lors de l’acquisition par la société J2D Invest, l’analyse retenue par la CAA de Bordeaux n’est pas évidente dans la mesure où elle repose sur le postulat que la qualification de terrain à bâtir au moment de l’acquisition dépend du timing de la division cadastrale. Une telle analyse qui n’est pas fondée sur les critères objectifs de qualification d’un terrain à bâtir au sens de la TVA, à savoir « de l’herbe dans une zone constructible du PLU » devra en effet être confirmée (voir sur ce point, nos précédents articles concernant l’affaire PROMIALP et l’état des lieux avant cette décision).

On se souviendra également que la réponse aux questions préjudicielles qui viennent d’être renvoyées par le Conseil d’Etat dans l’affaire Icade Promotion Logement devra être également prise en considération si la présente affaire faisait l’objet d’un pourvoi devant le Conseil d’Etat.

L’affaire tranchée par la CAA de Bordeaux est véritablement le point difficile de la condition d’identité et nous suivrons, le cas échéant, ses rebondissements avec intérêt.

Consulter l’arrêt CAA Bordeaux 16 juin 2020, N° 18BX02231, société J2D Invest

Pour mémoire, notre tableau de synthèse post PROMIALP (la présente affaire correspond à la ligne 13 du tableau)

29
juin
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TVA sur marge – questions préjudicielles renvoyées par le CE à la CJUE

 

Dans le cadre d’un contentieux intéressant l’ancien régime de TVA immobilière, le Conseil d’Etat renvoie deux questions préjudicielles à la Cour de justice de l’Union européenne, qui pourraient avoir des conséquences sur le régime actuellement applicable.

Ces deux questions sont sous-tendues par l’idée selon laquelle le régime de la TVA sur marge ne serait pas applicable lorsque l’acquisition du terrain objet de l’opération n’a pas été soumise à la TVA (exemple : achat auprès d’un particulier ou en exonération de TVA) ou lorsque le terrain a fait l’objet d’une division ou de travaux permettant leur desserte par divers réseaux (voirie, eau potable, électricité, gaz, assainissement, télécommunications).

Transposée dans le régime actuellement applicable, cette thèse conduirait à penser que le lotisseur qui achèterait, sans TVA, un terrain auprès d’un particulier, d’un ancien agriculteur ou d’une commune, pour le diviser et/ou effectuer les travaux susvisés, ne pourrait pas bénéficier de la TVA sur marge et serait donc en TVA sur le prix.

Cette thèse peut-elle prospérer ?

Dans un précédent article, nous avons rappelé l’état des travaux préparatoires des dispositions communautaires qui permettent aux Etats membres de prévoir un régime de TVA sur marge.

Au demeurant, ces questions sont posées à propos d’une législation contenant de nombreuses incompatibilités avec le droit communautaire (ancien régime applicable avant le 11 mars 2010).

Ces éléments ne nous mettent donc pas à l’abri d’une décision, en tout ou partie, surprenante ou négative de la CJUE pour le régime actuellement applicable.

Les deux questions posées sont les suivantes.

1°) L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit-il être interprété comme réservant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons d’immeubles dont l’acquisition a été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit d’opérer la déduction de cette taxe ? Ou permet-il d’appliquer ce régime à des opérations de livraisons d’immeubles dont l’acquisition n’a pas été soumise à cette taxe, soit parce que cette acquisition ne relève pas du champ d’application de celle-ci, soit parce que, tout en relevant de son champ, elle s’en trouve exonérée ?
2°) L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit-il être interprété comme excluant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons de terrains à bâtir dans les deux hypothèses suivantes :
- lorsque ces terrains, acquis non bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir ;
- lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots ou la réalisation de travaux permettant leur desserte par divers réseaux (voirie, eau potable, électricité, gaz, assainissement, télécommunications) ?
Consulter la décision Icade Promotion Logement, n° 416727, 25 juin 2020.

8
juin
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TVA sur marge – tableau de synthèse à l’usage des rédacteurs d’actes

 

Ce tableau de synthèse permet de faire le point à la suite de la modification du BOFIP, de la décision PROMIALP et des différentes réponses ministérielles.

Pour mémoire, lorsque la solution découle du BOFIP ou des réponses ministérielles, la clause fiscale de l’acte visera la référence utilisée.

Télécharger le tableau de synthèse (nouvelle version en date du 6 juillet 2020, incluant RGMB (v4))

14
mai
MOZAIC

TVA sur marge : condition d’identité – reprise de l’arrêt du Conseil d’Etat au BOFIP

 

L’administration fiscale vient de commenter la décision Promialp  (CE 27 mars 2020, n° 428234, Promialp) (voir notre article précédent).

Commentaire à minima.

Reprise du considérant de principe et renvoi au BOFIP qui traite de la distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti.

Ce commentaire pose les difficultés suivantes :
- Il n’est pas fait référence aux réponses ministérielles qui ont traité du sujet. Ceci nous semble cependant indispensable pour indiquer si elles sont ou non rapportées et pour préciser comment, à présent, il convient de comprendre la condition d’identité dans sa composante juridique et dans sa composante physique.
- La condition d’identité serait-elle à présent définie par un simple renvoi aux critères TVA de distinction entre terrain à bâtir et immeubles bâtis. Un commentaire plus développé aurait permis de le confirmer et de comprendre pourquoi il n’est pas fait référence à la notion de terrain d’assiette qui est traitée dans une autre partie du BOFIP (BOI-TVA-IMM-10-10-10-40-2013010).
- La lecture « confinée » de ces nouveaux commentaires laisse à penser que le régime de TVA sur marge ne concerne dorénavant que les biens inscrits en stock en comptabilité alors que l’affaire Promialp ne portait pas sur ce point et que, jusqu’à présent, l’administration fiscale appliquait ce régime aux biens également inscrits en immobilisation.

Nous savons que le contentieux n’est pas terminé et que les juridictions auront encore l’occasion de préciser les contours des conditions d’application de la TVA sur marge. Dans ce contexte, on est désolé de constater que ce commentaire ne nous aide pas beaucoup :(

31
mar
BRIQUE

TVA sur marge : la condition d’identité est validée par le Conseil d’Etat

 

Le Conseil d’Etat vient de confirmer l’existence d’une condition d’identité pour l’application du régime de TVA sur marge prévu à l’article 268 du CGI (CE 27 mars 2020, n° 428234, Promialp).

En ce qui concerne l’assiette de la TVA, le principe est que la TVA est due sur le prix (et non pas sur la « valeur ajoutée » :-) , celle-ci étant déterminée par le jeu du droit à déduction sur les achats engagés au titre de l’opération).

Par exception, dans certains cas, il est prévu que l’assiette de la taxe soit la « marge ».

En simplifiant, la marge correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (les autres coûts tels que les travaux ne sont pas pris en compte).

Toujours en simplifiant, la TVA sur marge présente un intérêt lorsque l’achat principal n’est pas grevé de TVA et qu’il n’est donc pas possible de faire apparaître la « valeur ajoutée » par le jeu du droit à déduction.

La TVA sur marge serait donc une sorte de « valeur ajoutée » en « lecture directe » (mais ceci n’est pas totalement exact dans la mesure où celui qui relève de la TVA sur marge peut déduire la TVA grevant les autres dépenses encourues au titre de l’opération, telle que la TVA grevant les travaux et les études).

La TVA applicable aux immeubles connaît un cas de TVA sur marge. Celui-ci est prévu par l’article 268 du CGI s’agissant des terrains à bâtir et des immeubles achevés depuis plus de 5 ans (qui sont, bien évidemment, vendus par un assujetti à la TVA, agissant en tant que tel).

Un contentieux est né s’agissant des conditions d’application de la TVA sur marge dans la mesure où certains prétendaient qu’il suffisait que l’acquisition du terrain ou de l’immeuble bâti n’ait pas été soumise à la TVA (sur la base d’une lecture littérale de l’article 268 du CGI qui ne contient aucune autre condition) alors que d’autres (l’administration fiscale) considéraient qu’une condition supplémentaire devait être remplie tenant à une identité des caractéristiques du bien acquis avec le bien revendu.

Le Conseil d’Etat vient de valider cette seconde thèse en procédant à la lecture de l’article 268 du CGI « à la lumière » de l’article de la directive TVA qu’il transpose, à savoir l’article 392 de la directive, et qui, selon le Conseil d’Etat, contient une condition d’identité :

« Il résulte de ces dernières dispositions, lues à la lumière de celles de la directive dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur. »

L’application du régime de la TVA sur marge requiert donc deux conditions cumulatives :
- Une acquisition qui n’a pas ouvert droit à déduction (i.e. une acquisition qui n’a pas été soumise à la TVA)
- Une condition d’identité tenant, selon le Conseil d’Etat, à l’absence de modification des caractéristiques physiques et de la qualification du bien en cause entre son acquisition et sa vente.

A présent que nous savons qu’une condition d’identité doit être remplie, il est nécessaire de définir ce qui doit être comparé entre l’acquisition et la revente. A notre sens, cet exercice ne peut être mené qu’à l’aune des seuls concepts de TVA et non pas la qualification juridique du bien (c’est-à-dire au regard de règles autres que la TVA) ou encore la mise en place d’une copropriété (voir sur ce point, notre précédent article). Afin d’avancer sur la définition de la condition d’identité, le commentaire de l’administration fiscale serait le bienvenu. Ce commentaire pourrait également idéalement confirmer la possibilité pour les assujettis de renoncer, lorsqu’ils le souhaitent, à ce régime pour appliquer le régime de la TVA sur prix, les travaux préparatoires de la directive TVA indiquant une telle possibilité (voir sur ce point, notre précédent article). Dans l’attente, la réponse Vogel du 17 mai 2018 demeure le meilleur mode d’emploi de la TVA sur marge même si celui-ci évoluera nécessairement.

25
nov
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TVA sur marge – Point d’étape

 

Rappelons que, depuis la réforme de la TVA immobilière, le régime de TVA sur marge concerne potentiellement tous les acteurs de l’immobilier, aménageurs, promoteurs, foncières aussi bien que les « marchands ». Les récents arrêts de CAA et réponses ministérielles (sur ce sujet voir notamment nos deux articles du 7 septembre 2016 et du 17 septembre 2019), n’ont pas répondu à toutes les questions relatives aux conditions d’application de ce régime, ce qui nous amène à faire un point d’étape, sous la forme d’un Q&A, sur ce contentieux difficile.

Q : La condition d’identité est-elle d’ores et déjà condamnée ?
R : La réponse est négative dans la mesure où le Conseil d’Etat n’a pas encore tranché la question.

Q : La condition d’identité pourrait-elle être confirmée ?
R : La réponse n’est pas évidente dans la mesure où sous l’empire des règles applicables avant le 11 mars 2010, le Conseil d’Etat a jugé que le régime de TVA sur marge était le régime applicable aux opérations de marchand de biens (CE 30 septembre 1992, n° 74640, 8e et 9e s.-s., SARL Véfrance Foncier), ce qui impliquait des opérations d’achat et de revente, en l’état (CE 13 mars 1996, n° 112291, 8e et 9e s.-s., ministre c/ SCI Le Mallory). Partant le Conseil d’Etat a considéré, dans cette seconde affaire, que le régime de la marge n’était pas applicable à la cession, par son constructeur, d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans.

Q : L’article 268 ne renvoie plus au régime des marchands de biens (rédaction antérieure au 11 mars 2010) et ne contient pas de condition d’identité. Cette condition serait-elle contenue dans un autre texte ?
R : L’article 268 du CGI transpose l’article 392 de la directive TVA. L’article 268 du CGI doit donc être interprété à la lumière de l’article 392 de la directive TVA (CE, 22 décembre 1989, n° 86113, Cercle militaire mixte de la Caserne Mortier).

Q : L’article 392 de la directive TVA contient-il une condition d’identité ?
R : L’article 392 vise les « bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente ». Cette notion n’a pas encore été interprétée par la CJUE. Cette juridiction pourrait être saisie par le Conseil d’Etat dans le cadre d’une question préjudicielle. En effet, la question se pose de savoir si, de manière implicite, ces dispositions requierent une absence de transformation de l’immeuble entre l’achat et la revente ?

Q : Que nous apprennent les travaux préparatoires de l’article 392 de la directive TVA (ancien article 28.3.f) de la 6e directive 77/388/CEE du 17 mai 1977) ?
A : Les travaux préparatoires nous montrent que le sujet de la TVA appliquée aux opérations immobilières a été un sujet délicat. Divergences de point de vue entre les Etats membres. Plusieurs notes techniques. Peu de documentation publique. Dernière version, différente de dernière version de travail, sans discussion publiée. Dans la proposition de 6e directive du 20 juin 1973 (COM(73)950), le régime de la TVA sur marge visait l’hypothèse de la revente, dans le cadre d’un circuit commercial, d’un immeuble d’habitation dit « ancien » acquis auprès d’un particulier par un professionnel de l’immobilier (voir page 5). Idem dans la Note technique concernant le régime TVA envisageable pour les opérations immobilières du 23 février 1976 (T/170/76) (voir page 3). Dans la proposition modifiée du 26 juillet 1974 (COM(1974)795), le régime de la marge est appelé le régime des « marchands de biens ». Le régime n’est en revanche, plus commenté dans la note du 29 septembre 1976 qui reprend les conclusions du Groupe des questions financières sur la TVA applicable aux opérations immobilières (T/736/76). Le régime de la marge semble donc être, par nature, le régime des marchands, i.e. de ceux qui achètent pour revendre. Il est donc possible que l’article 392 contienne une condition liée à l’inscription en stock (non transposée dans notre droit) ainsi qu’une condition d’identité. A notre sens, cette condition d’identité ne peut être que « juridique » (i.e. comparaison de la qualification au regard de la TVA (i.e. les catégories posées par le CGI) – et non pas au regard d’autres règles – du bien acquis avec le bien revendu) et non pas « physique » (i.e. impactée par les divisions « juridiques » du bien acquis) dans la mesure où la condition « physique » repose sur une interprétation qui bloquerait l’application du régime de la marge dans les hypothèses où il a précisément vocation à s’appliquer. L’application d’une condition d’identité « juridique » nécessiterait, à notre sens, que soit précisée la notion de terrain d’assiette d’un bâtiment. Compte tenu de la notion objective du TAB (« de l’herbe dans une zone constructible du PLU », peu importe la désignation du bien dans l’acte), la notion de terrain d’assiette pourrait être limitée au terrain qui supporte physiquement le bâtiment, ce qui conduirait à remplir la condition d’identité lors du détachement de parcelles représentant le jardin d’un maison.

Q : Le régime de la marge est-il obligatoire ?
R : Le régime de la marge est une option ouverte aux Etats membres. A notre connaissance, la France semble être le seul Etat membre à l’avoir transposé.

Q : Un assujetti peut-il renoncer au régime de la marge et appliquer la TVA sur prix ?
R : Dans la Note technique concernant le régime TVA envisageable pour les opérations immobilières du 23 février 1976 (T/170/76) (voir page 3), il est indiqué que le régime de la marge s’applique « au choix de l’assujetti », celui-ci pouvant donc décider d’appliquer le régime de la TVA sur prix (le régime de droit commun), ce qui avait été d’ailleurs précisé par l’administration fiscale lors de la réforme de la TVA immobilière, même si cette précision ne ressort pas expressément du BOFIP. La pratique des dossiers montre cependant que cette précision mériterait absolument d’y figurer.

2
oct
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TVA sur marge – l’administration fiscale maintient sa position

 

L’administration fiscale vient d’indiquer dans une réponse Falorni publiée au JO AN le 24 septembre 2019 (QE n° 1835) qu’elle maintenait l’exigence d’une condition d’identité « juridique » s’agissant du bénéfice de la TVA sur marge et qu’elle admettait, en revanche, que la condition d’identité « physique » ne soit pas remplie. Autrement dit, la réponse Vogel (Rep. Vogel Sen. 17 mai 2018, n° 04171) est maintenue.

Selon l’administration fiscale, la TVA sur prix continue donc d’être applicable en ce qui concerne la revente par un assujetti agissant en tant que tel d’un lot constitué d’un terrain à bâtir ayant été acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti.

Sur le sujet, voir également notre article du 17 septembre 2019.