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Posts from the ‘Société d’attribution’ Category

27
Déc

TVA – société civile d’attribution (SCA) – le nouveau régime est précisé par l’administration fiscale

 

L’administration fiscale vient de préciser le nouveau régime de TVA applicable aux sociétés civiles d’attribution (SCA) dans une réponse Kamowski publiée le 25 décembre au JO de l’Assemblée nationale.

Ces précisions officielles étaient fort attendues (voir notre précédent article du 11 janvier 2016)

En effet, depuis le 1er janvier 2016, à la suite de la suppression du mécanisme de transfert du droit à déduction alors prévu à l’article 210 de l’annexe II au CGI, les professionnels n’avaient pas eu connaissance, de manière officielle, des règles à appliquer à ces sociétés.

Selon l’administration fiscale, contrairement au régime antérieur, les SCA sont désormais considérées comme des assujettis TVA lorsqu’elles effectuent une activité de promotion immobilière financée par les apports de leurs associés.

Cees apports, comme les appels de fonds ultérieurs de leurs associés, qui constituent la contrepartie des droits acquis sur l’immeuble, doivent être soumis à la TVA en application du 3° du 1 du I de l’article 257 du CGI (dispositions qui assimilent à l’immeuble auquel ils se rapportent, les parts d’intérêts et actions dont la possession assure en droit ou en fait l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immeuble ou d’une fraction d’un bien immeuble).

Corrélativement, les SCA bénéficient également d’un droit à déduction de la taxe ayant grevé leurs dépenses.

Au niveau des associés, ceux-ci sont fondés à déduire la TVA ayant grevé les apports et appels de fonds versés à la SCA dans les conditions de droit commun (des particuliers qui construisent ensemble dans le cadre d’une SCA ne le pourront pas).

Cette réponse ministérielle est d’une grande importance pratique dans la mesure où les régles de TVA applicables aux SCA sont profondément modifiées.

Dans la mesure où le nouveau régime devrait concerner les immeubles édifiés ou acquis par les SCA pour lesquels un état descriptif de division a été établi à compter du 1er janvier 2016, il est urgent d’analyser les « opérations en cours » pour les remettre sur les rails. Des risques fiscaux significatifs peuvent en effet résulter de la prise en considération de ce nouveau régime. A l’occasion de cet exercice, il sera nécessaire d’obtenir la confirmation du régime fiscal applicable en matière de TPF afin de s’assurer que le régime de la transparence demeure inchangé. La présente réponse ne traite pas en effet du cas de la prise d’un engagement de construire par la SCA nouvelle formule.

11
Jan

Société d’attribution – suppression du transfert du droit à déduction

 

Un décret du 24 décembre 2015 est venu supprimer la procédure du transfert du droit à déduction de la TVA propre aux sociétés d’attribution. Il s’agit du même décret qui a supprimé la procédure de transfert concernant les délégations de service public (voir notre article du 29 décembre dernier).

 

Cette procédure de transfert permettait aux associés assujettis récupérateurs de TVA de déduire leur quote-part de taxe engagée par la société d’attribution (voir BOI-TVA-IMM-10-30-20130801 § 420)

La suppression de cette procédure de transfert va-t-elle devenir un point bloquant pour ces associés récupérateurs de TVA ?

En réalité, ceci n’est pas évident.

L’étude de la fiche d’impact relative à ce décret montre que la suppression de la procédure de transfert ne devrait pas leur être préjudiciable.

La suppression de la procédure de transfert devrait donc s’accompagner de la mise en place d’un nouveau régime de TVA propre aux sociétés d’attribution.

Il convient donc de suivre avec intérêt la publication des prochains commentaires administratifs afin de saisir l’ensemble des conséquences résultant de ce nouveau régime.

La suppression de la procédure de transfert concerne les dépenses d’édification ou d’acquisition d’immeubles par des sociétés civiles d’attribution pour lesquels un état descriptif de division a été établi à compter du 1er janvier 2016.

Le décret 2015-1763 du 24 décembre 2015 est disponible via le lien suivant.

2
Août

TVA – arrêt DTZ C-259/11 – le point de vue des experts TVA luxembourgeois

 
L’arrêt DTZ déjà évoqué dans ce blog reçoit un accueil différent d’un pays à l’autre.

Au Luxembourg, cette décision apporte à la fois une bonne et une mauvaise nouvelle.

La bonne nouvelle tout d’abord. L’arrêt vient sécuriser l’exonération de TVA applicable à l’activité de courtage lorsque la transaction porte sur des titres de société. En effet, le Luxembourg n’a pas transposé l’option offerte par la directive d’assimiler certaines parts de sociétés à l’immeuble qu’elles détiennent. Lorsque la société cédant les titres ne récupère pas la TVA, ce qui est majoritairement le cas des sociétés holding luxembourgeoises, le bénéfice d’une exonération vient, en théorie, alléger le coût de la prestation de courtage qui lui est facturée

La mauvaise nouvelle à présent. Lorsqu’une holding luxembourgeoise cède les titres d’une société détenant un immeuble dans un pays qui assimile les titres à l’immeuble (la France fait partie des potentielles zones à risques), la commission de courtage qui est facturée à la société luxembourgeoise cédant les titres continue techniquement à bénéficier d’une exonération de TVA luxembourgeoise, mais devient en réalité taxable à la TVA du pays de l’immeuble (la TVA française, par exemple). Or, cette TVA va souvent constituer un coût pour la société luxembourgeoise holding qui ne récupère généralement pas la TVA.

Cette décision est une nouvelle démonstration des limites de la notion de marché commun et de l’importance pour les acteurs du marché d’un suivi attentif des règles applicables à leurs opérations transfrontalières.

William Stemmer et Cédric Tussiot, Senior Manager, Deloitte Luxembourg, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited

 

VAT – ECJ case DTZ C-259/11 – The Luxembourgish experts point of view

 

The ECJ Case, DTZ, already commented in this blog is seen differently from one country to another.

In Luxembourg, the ECJ decision is considered positively on the one hand, but also negatively on the other hand.

The good news first. This ECJ case certainly secures the application of the VAT exemption applicable to broker services performed in the context of a transaction regarding shares of a real estate property company. Luxembourg indeed did not use the possibility to consider shares in real estate companies to be deemed to tangible property. When the holding company selling the shares cannot recover the input VAT paid, which is mainly the case of Luxembourg holding companies, benefiting from a VAT exemption theoretically lower the final cost of the broker services.

The bad news then, when a Luxembourg holding company sells the shares of a property company holding real estate located in a country which assimilates the sale of the shares to the sale of the real estate (and France is part of the potential danger zones). In this case, the brokerage fees charged to the Luxembourg holding company, even if they still benefit from the VAT exemption from a Luxembourg point of view, will be subject to VAT in the country where the real estate is located (French VAT for instance). This VAT being generally not recoverable for the Luxembourg holding company will then constitute a final cost in the majority of the cases.

This ECJ decision is another illustration that the single VAT market needs to be approached with caution and that it is particularly important for real estate players to closely follow the rules applicable to their cross-border transactions

William Stemmer et Cédric Tussiot, Senior Manager, Deloitte Luxembourg, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
12
Juil

TVA – arrêt DTZ C-259/11 – courtage immobilier et cession de parts de sociétés détenant des immeubles


Un arrêt DTZ rendu par la Cour de justice de l’Union européenne le 5 juillet 2012 (aff. 259/11) donne l’occasion de rappeler le régime de TVA applicable à l’activité de courtage immobilier.Cette activité est taxée à la TVA lorsqu’elle porte sur un immeuble localisé en France.En revanche, cette activité est exonérée de la taxe lorsqu’elle porte sur des parts de société, y compris lorsqu’il s’agit de sociétés immobilières.

Ce principe connaît toutefois une exception. Il s’agit des parts de sociétés d’attribution. De manière générale, ces parts suivent en effet le régime de TVA de l’immeuble auquel elles se rapportent. Ceci vaut tant pour leur cession que pour l’activité de courtage les concernant.

L’arrêt rendu le 5 juillet 2012 (point 32) vient bousculer cette conception traditionnelle.

Selon cet arrêt, ce régime dérogatoire pourrait également être appliqué aux parts des autres sociétés propriétaires et exploitantes d’immeubles lorsque le cédant détient directement ou indirectement 100 % des parts.

Pourrait ainsi être concernée la cession de la totalité des parts d’une SCI donnant en location un immeuble.

Même si cette décision crée un malaise certain, il faut cependant reconnaître qu’elle trouve un écho dans les travaux préparatoires de la directive TVA.

Ces travaux montrent en effet que le texte en cause, transposé « mot pour mot » en droit français, est un texte large dont la portée dépasse le seul cas des sociétés d’attribution.

Si cette analyse devait être confirmée, cette décision aurait donc des conséquences pratiques nombreuses tant au niveau du régime de TVA applicable à la cession de ces parts qu’au niveau de l’activité de courtage les concernant. Il conviendra toutefois d’apprécier la mesure exacte de ces changements à l’aune des commentaires que pourrait faire l’administration fiscale ou d’une réaction du législateur.

Une analyse détaillée sera par ailleurs prochainement publiée dans la semaine juridique édition notariale.