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Posts from the ‘Maisons individuelles’ Category

2
mar
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Maisons individuelles – dommage ouvrage – régime de TVA

 

L’administration fiscale vient de préciser le régime de TVA applicable aux opérations d’assurance qui sont proposées par les vendeurs d’un bien (BOI-TVA-CHAMP-30-10-60-10-20170301 § 260). L’administration indique que l’opération d’assurance doit être dissociée de la vente du bien lorsque deux conditions sont remplies : (i) la prestation d’assurance est facultative et (ii) une telle prestation d’assurance peut être recherchée auprès d’un autre opérateur que celui réalisant la vente du bien à assurer. Lorsque ces conditions sont remplies, la prime d’assurance versée par le client au vendeur du bien est exonérée de la TVA.

Ces commentaires qui ne concernent pas, de prime abord, le secteur de l’immobilier, relancent cependant la question du régime de TVA applicable à la fourniture d’une « dommage ouvrage » par les constructeurs de maisons individuelles. En effet, si cette assurance est obligatoire, le client peut s’adresser à l’assureur de son choix.

La dommage ouvrage n’est donc pas concernée par ces commentaires. Toutefois, compte tenu des particularités de cette assurance, la solution ne devrait-elle pas être identique ?

Article rédigé avec la participation de Mélanie Michenot, avocate

 

25
juin
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TVA et commissions bancaires perçues par les constructeurs de maisons individuelles – Alerte

 

Un constructeur de maisons individuelles a récemment reçu une proposition de rectification visant à assujettir à la TVA les commissions perçues des établissements financiers partenaires.

L’affaire est la suivante : un constructeur de maisons individuelles a conclu un contrat avec un établissement financier visant à la mise en relation, par le constructeur de maisons individuelles, des clients intéressés par une offre de crédit.

Ces contrats prévoient généralement que la commission devant être versée au constructeur de maisons individuelles, en rémunération de ses services, est exonérée de TVA en application des dispositions de l’article 261 C, 1°-a du CGI (i.e. opération de négociation de crédit). Ces contrats prévoient toutefois que si le constructeur de maisons individuelles venait à être assujetti à la TVA du fait de cette activité, la commission reçue par ce dernier serait alors réputée TTC (clause ayant pour effet de faire assumer le risque d’assujettissement à la TVA des commissions par le constructeur de maisons individuelles).

L’analyse de l’administration fiscale, selon laquelle ces commissions devraient être soumises à la TVA, conduirait donc à faire supporter un coût de TVA au constructeur de maisons individuelles.

La position de l’administration est, à notre sens, contestable dans la mesure où le rôle du constructeur de maisons individuelles est tel qu’il devrait être considéré comme jouant un rôle d’intermédiaire au sens de la TVA, dont la commission serait exonéré de la taxe.

Affaire à suivre…

6
mar
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Nécessité d’un contrôle TVA « renforcé » des factures fournisseurs

 

Plus que jamais, ceux qui sont en mesure de récupérer la TVA grevant leurs dépenses, doivent s’assurer que leurs fournisseurs sont autorisés à leur facturer cette taxe.

Un arrêt récent de la cour de justice de l’union européenne (6 février 2014, c-424/12) vient en effet de rappeler les principes suivants :
- Lorsque la TVA doit être auto-liquidée par le client, la TVA qui est facturée par le fournisseur est une TVA facturée à tort, qui est non récupérable par le client.
- Le client pourra se voir réclamer cette TVA par l’administration fiscale même si celui-ci n’est plus en mesure de se retourner contre son fournisseur en raison, notamment, de la faillite de celui-ci.
- Le fait que, dans un premier temps, l’administration ait autorisé le remboursement de cette TVA au client ne lui confère aucune garantie.

Pour mémoire, lorsque la TVA est auto-liquidée par le client, le fournisseur émet une facture pour le seul montant hors TVA, dans la mesure où la taxe correspondante est directement déclarée par le client sur sa propre déclaration de chiffre d’affaires.

L’auto-liquidation n’est pas un cadeau fait aux entreprises. Il s’agit en réalité d’un mécanisme anti-fraude qui permet à l’administration fiscale d’éviter qu’un fournisseur indélicat ne conserve la TVA versée par le client.

Sont notamment concernés :
- Les fournisseurs étrangers non établis en France ;
- Les fournisseurs étrangers qui sont établis en France mais dont l’établissement stable ne participe pas à l’opération effectuée par le siège ;
- Les fournisseurs français et étrangers dans certains secteurs d’activité. À cet égard, on se souvient que la loi de finances pour 2014 a mis en place un mécanisme d’auto-liquidation dans le secteur du bâtiment.

Ce mécanisme est source de nombreuses difficultés pratiques.

Lorsque l’auto-liquidation est correctement appliquée, des services vérificateurs tentent de redresser des fournisseurs étrangers en recherchant un établissement stable français « participant ».

Au contraire, lorsque la TVA est facturée, des services vérificateurs remettent en cause la TVA récupérée par des clients. Ceux-ci doivent alors être conscients qu’un tel redressement peut-être opéré à la suite de la constatation, par le service vérificateur, du défaut de reversement par le fournisseur. Un tel redressement, s’il est accepté, ne se traduira donc pas par un simple effet timing mais bien par un coût définitif de TVA.

Dans un tel contexte, une vigilance accrue est donc de mise.

 

13
déc
position-balzac

PLF 2014 – TVA et politique sociale du logement : zones ANRU – bande située entre les 300 et 500 mètres : nouvelles mesures transitoires – Art. 19 amendé

Nota du 19/12/2013 : adopté ce jour en dernière lecture – devient l’article 29


Les députés ont adopté un amendement n°355 qui modifie l’article 19 et qui prévoit de nouvelles mesures d’entrée en vigueur s’agissant des zones ANRU pour la bande située entre les 300 et 500 mètres.
 
L’article 19 amendé prévoit désormais que « le taux de TVA de 7 % reste applicable, pour les livraisons, les livraisons à soi-même et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du CGI et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention [ANRU], aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2013, ainsi qu’aux opérations réalisées en application d’un traité de concession d’aménagement défini à l’article L. 300‑5 du code de l’urbanisme signé avant cette même date ».
 
La date limite de dépôt des permis de construire n’est donc plus fixée au 16 octobre 2013 mais au 31 décembre 2013. Par ailleurs, la mesure de transition vise dorénavant les opérations d’aménagement en cours.
23
oct
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PLF 2014 – TVA et politique sociale du logement : logements sociaux, zone ANRU et PSLA – Art. 19 amendé

 

Les députés ont adopté l’article 19 amendé. Les principaux amendements qui ont été adoptés sont les suivants :
  • Le taux réduit prévu par l’article 278 sexies du CGU serait ramené de 7% à 5,5% et non pas à 5%. Cette modification se situe dans la lignée de l’adoption de l’article 6 bis (nouveau).
  • Ce taux de 5,5% devrait être appliqué aux opérations dont le fait générateur intervient après le 1er janvier 2014. Un amendement de « lisibilité » est venu indiquer que « Toutefois, pour les livraisons d’immeubles à construire, [le taux de 5,5%] s’applique aux immeubles achevés à compter du 1er janvier 2014, y compris aux sommes versées en paiement du prix avant la date d’achèvement ». On regrettera l’emploi du terme « Toutefois » qui laisse à penser que cette précision constitue une exception au principe du fait générateur alors qu’elle n’en constitue qu’une application. Les débats sont sur ce point éclairants : « M. Christian Eckert, rapporteur général. Ce n’est pas un amendement de coordination ou de cohérence, monsieur Dumont, c’est plutôt une confirmation puisque telle est déjà la pratique. Le critère prévu par l’article 19 pour l’application du nouveau taux de TVA est le fait générateur. Cela signifie que les acomptes déjà réglés au taux de 7 % seront régularisés au taux de 5,5 %. Votre amendement contribue à garantir l’équilibre des programmes de VEFA en confirmant que cette disposition leur est bien applicable. Abondance de biens ne nuit pas. J’y suis donc favorable. ».
  • L’article 19 prévoit de nouvelles mesures d’entrée en vigueur s’agissant des zones ANRU pour la bande située entre les 300 et 500 mètres (voir notre article précédent sur le sujet). « le taux de TVA de 7 % reste applicable, pour les livraisons, les livraisons à soi-même et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du CGI et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention [ANRU], aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 16 octobre 2013 ». Ces opérations continueront donc à bénéficier d’un taux de 7%. Les opérations postérieures relèveront, quant à elles, du taux normal, à savoir 20%.
  • L’abaissement à 10 ans de la période de détention obligatoire de 15 ans, qui a été prévu en faveur des zones ANRU par le projet de loi est étendu aux PSLA.
22
oct
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PLF 2014 – Instauration de l’autoliquidation de la TVA dans le secteur du bâtiment – Art. 16 (suite)

Nota du 13/12/2013 : les députés ont adopté l’article 16 du PLF 2014 en seconde lecture le 12/12/2013

L’article 16 du PLF 2014 qui prévoit un mécanisme d’autoliquidation de la TVA dans le secteur du bâtiment, a été adopté par les députés.
 
Pour mémoire, cette mesure a pour objectif de mettre fin à une possibilité de fraude à la TVA dans le secteur du bâtiment, caractérisé par un nombre important d’entreprises sous-traitantes éphémères. Il s’agit de supprimer les schémas dans lesquels un sous-traitant facture de la TVA à son donneur d’ordres, sans jamais la reverser au Trésor public, alors que le donneur d’ordres, le plus souvent de bonne foi, déduit la TVA que lui a facturée son sous-traitant.
 
La nouvelle mesure viserait :
  • les travaux de construction, y compris ceux de réparation, de nettoyage, d’entretien, de transformation et de démolition effectués en relation avec un bien immobilier,
  • lorsqu’il sont réalisés par une entreprise sous-traitante au sens de l’article 1er de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975,
  • pour le compte d’un preneur assujetti à la TVA.
 
Il est prévu que ce dispositif s’applique aux contrats de sous-traitance conclus à compter du 1er janvier 2014.
 
26
sept
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PLF 2014 – dispositions concernant les zones ANRU – Art. 19

 

L’article 19 modifie le régime de TVA applicable aux zones ANRU.

1. Baisse du taux de la TVA à 5% pour les opérations éligibles dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014.

Pour mémoire, le fait générateur intervient à l’achèvement des travaux pour les contrats de VEFA et les « contrats uniques de construction de logements ». En revanche, celui-ci intervient en pratique lors de l’acte authentique pour la vente d’un immeuble achevé.

2. Restrictions des opérations éligibles via la réduction à 300 mètres de la « zone des 500 mètres » pour les opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014.

Des mesures transitoires sont toutefois prévues pour les opérations en cours qui se seraient situées à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres des quartiers éligibles, afin de maintenir le taux de 7%.

Il s’agit de l’alinéa 41 de l’article 19 qui prévoit que : « Par dérogation, le taux de taxe sur la valeur ajoutée de 7 % reste applicable, pour les livraisons et travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du code général des impôts et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003, aux opérations pour lesquelles un avant-contrat ou un contrat préliminaire ou, à défaut, un contrat de vente ou un contrat ayant pour objet la construction du logement est signé avant le 1er janvier 2014, ainsi qu’aux opérations réalisées en application d’un traité de concession d’aménagement défini à l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme signé avant cette même date ; pour les livraisons à soi-même mentionnées au II de l’article 278 sexies précité, correspondant à ce même 11 et situées à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 précitée, aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant cette même date ».

3. Situation des particuliers qui réalisent la vente d’un immeuble dont l’acquisition a bénéficié du taux réduit de la TVA

Il s’agit d’un point délicat qui intéresse particulièrement les particuliers qui ont procédé au cours de l’année 2013 à la revente d’un immeuble non achevé ou achevé depuis moins de 5 ans et qui ont bénéficié du taux réduit de la TVA au titre de leur acquisition, dans le cadre du régime spécifique « zone ANRU ».

Nous avons déjà indiqué qu’en l’état actuel des textes, une revente non soumise à la TVA, qui interviendrait dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble, déclenche le paiement d’un complément de taxe au titre de l’acquisition (i.e. la différence entre le taux normal de 19.60% et le taux réduit dont a bénéficié cette acquisition), sauf à ce que le vendeur puisse bénéficier de l’une des tolérances prévues par l’administration fiscale. Pour plus de détails, nous renvoyons à l’article du 21 mai dernier (http://taximmo.fr/zone-anru-revente-de-limmeuble-remise-en-cause-de-la-tva-a-55/).

L’article 19 du PLF 2014 ne supprime pas ce reversement mais vient, selon l’exposé des motifs, « atténuer la rigueur du dispositif de reversement de la TVA » liée à la suppression de la TVA immobilière des particuliers.

Le nouveau régime s’articule de la manière suivante :
- Le complément de TVA est due lorsque les conditions cessent d’être remplies dans les dix ans qui suivent le fait générateur de l’opération (alinéa 35 de l’article 19). Actuellement, cette durée est de quinze années.
- Le complément de TVA dû est diminué d’un dixième par année de détention à compter de la première année (alinéa 38).
- Ce nouveau régime s’applique aux ventes qui interviennent à compter du 1er janvier 2014 (alinéa 45). A notre avis, l’article 19 ne modifie donc pas le principe du reversement intégral pour les ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans, qui sont intervenues au cours de l’année 2013. (nota du 10 mars : voir sur ces questions, larticle suivant)

26
sept
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PLF 2014 – Instauration de l’autoliquidation de la TVA dans le secteur du bâtiment – Art. 16

 

L’article 16 du PLF 2014 prévoit un mécanisme d’autoliquidation de la TVA dans le secteur du bâtiment. Ce mécanisme serait codifié au 2 nonies de l’article 283 du CGI.

Cette mesure a pour objectif de mettre fin à une possibilité de fraude à la TVA dans le secteur du bâtiment, caractérisé par un nombre important d’entreprises sous-traitantes éphémères. Il s’agit de supprimer les schémas dans lesquels un sous-traitant facture de la TVA à son donneur d’ordres, sans jamais la reverser au Trésor public, alors que le donneur d’ordres, le plus souvent de bonne foi, déduit la TVA que lui a facturée son sous-traitant.

L’article 283, 2 nonies serait rédigé comme suit : « Pour les travaux de construction, y compris ceux de réparation, de nettoyage, d’entretien, de transformation et de démolition effectués en relation avec un bien immobilier par une entreprise sous-traitante au sens de l’article 1er de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 pour le compte d’un preneur assujetti, la taxe est acquittée par le preneur ».

De manière générale, les conséquences de l’autoliquidation sont les suivantes :

- le fournisseur du bien ou le prestataire de services émet une facture pour le montant hors taxes uniquement, à l’exclusion de la TVA,

- le client assujetti à la TVA ne paye que ce montant hors taxe et déclare la TVA due au Trésor au titre de cette opération sur sa propre déclaration de TVA,

- le client déduit la TVA dans les conditions de droit commun.

Il s’agit donc d’une exception au principe selon lequel la TVA est due par celui qui réalise l’opération (i.e. le vendeur du bien ou le prestataire de services).

 Au cas particulier, le PLF 2014 limiterait cette nouvelle application du mécanisme de l’autoliquidation (i) à certaines prestations portant sur un immeuble (ii) lorsqu’elles sont réalisées par une entreprise sous-traitante (iii) pour le compte d’un preneur assujetti à la TVA.

L’autoliquidation ne s’appliquerait donc pas aux prestations rendues par l’entreprise principale au maître d’ouvrage.

Autre point important. L’autoliquidation concernerait des situations dans lesquelles :

- le sous-traitant et l’entreprise principale sont toutes les deux françaises (i.e. opérations domestiques),

- le sous-traitant et l’entreprise principale sont toutes les deux étrangères.

- le sous-traitant est français et l’entreprise principale étrangère.

Dans ces deux dernières hypothèses, nous comprenons que l’entreprise principale devrait alors s’immatriculer à la TVA française pour procéder à l’autoliquidation au titre des travaux réalisés par le sous-traitant étranger ou français, même s’il n’est pas prévu, en l’état actuel du projet, de modifier l’article 286 ter du CGI qui prévoit les cas d’immatriculation à la TVA française.

7
jan
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3ème LFR 2012 – réaménagement des taux de TVA – mesures transitoires en faveur des VEFA et des CCMI – enregistrement jusqu’au 28 décembre 2012 à minuit

 

L’article 68, II-C de la LFR2012 prévoit des mesures transitoires en faveur des VEFA et des contrats de construction de maisons individuelles. Ces mesures permettent de conserver le bénéfice du taux de 19.60% pour les versements effectués après le 1er janvier 2014 lorsque l’achèvement de l’immeuble intervient après cette date

Le bénéfice de ces mesures exigeait que le contrat préliminaire ou le contrat définitif soit enregistré chez un notaire ou auprès d’un service des impôts avant la date de promulgation de la LFR2012. Cette promulgation étant intervenue le 29 décembre 2012, cette mesure favorable ne concerne donc que les contrats enregistrés avant le 28 décembre 2012 à minuit.

7
déc
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3ème PLFR 2012 – réaménagement des taux de TVA – conséquences pour l’immobilier – actions immédiates à mettre en oeuvre

 

L’Assemblée nationale vient d’adopter l’amendement gouvernemental n° 5 qui modifie la structure des taux de TVA.

L’article 24 quater nouveau prévoit que :
- le taux réduit de 5,5 % sera ramené à 5%,
- le taux intermédiaire de 7 % sera porté à 10 %,
- le taux normal de 19,6 % sera porté à 20 %.

Le secteur immobilier est concerné par ces trois changements. Le taux de 5% s’appliquera aux EHPAD (fourniture de logement et de nourriture, prestations liées à l’état de dépendance ou encore, sous réserve d’une confirmation définitive de la part de l’administration fiscale, la prise en location des locaux par l’exploitant). Le taux de 10 % s’appliquera, quant à lui, à la politique sociale (HLM), le secteur de l’hôtellerie et les secteurs assimilés (résidences de tourisme ou encore certaines résidences étudiantes, par exemple), certains travaux portant sur les locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans. Enfin, le taux de 20 % s’appliquera aux ventes d’immeubles neufs et de terrains à bâtir par les professionnels et aux contrats de construction de maisons individuelles. Sur ce dernier point, on notera que le secteur immobilier constitue une exception notable à la présentation traditionnelle des taux de TVA. Il est en effet régulièrement indiqué que les taux réduit et intermédiaire concernent les biens et services produits en France alors que le taux normal vise, quant à lui, les biens importés. Or, à ce jour, l’immobilier neuf à usage d’habitation est soumis au taux normal.

Cette réforme des taux n’entrera en vigueur qu’à compter du 1er janvier 2014.

Plus précisément, la baisse du taux réduit à 5% s’appliquera aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1er janvier 2014. En revanche, les augmentations de taux s’appliqueront aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014. Toutefois, elles ne s’appliqueront pas aux encaissements pour lesquels la TVA est exigible avant cette date.

Prenons l’exemple d’une VEFA. Si la livraison intervient après le 1er janvier 2014, la vente de l’immeuble devrait, en principe, être soumise au taux de 20 % (fait générateur postérieur au 1er janvier 2014).  Toutefois, les appels de fonds encaissés par le promoteur avant le 1er janvier 2014 bénéficieront du taux à 19,6 % (exigibilité antérieure au 1er janvier 2014).

A noter, toutefois, que de nombreuses mesures transitoires sont prévues afin de fixer le taux applicable lors du début de l’opération même si, d’un point de vue technique, le fait générateur interviendra après le 1er janvier 2014. À ce stade, sont principalement concernés le secteur social, les VEFA et les contrats de construction de maisons individuelles. Pour ces deux derniers contrats, l’article 24 quater nouveaux exige cependant que le contrat préliminaire ou le contrat définitif soit enregistré chez un notaire ou auprès d’un service des impôts avant la date de promulgation de la loi de finances rectificative pour 2012. Le bénéfice de cette tolérance requiert donc une attention immédiate.

Enfin, on relèvera qu’à ce jour, aucune mesure transitoire spécifique ne vise les travaux effectués dans les locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans.