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Posts from the ‘EHPAD’ Category

23
fév
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Résidences Sénior (2ème génération) – hébergement – TVA – taux applicable

 

Un arrêt récent de la CAA de Paris (CAA Paris, 9 février 2017, N° 15PA02216, SAS Les Jardins d’Arcadie) rappelle qu’il existe un débat sur la notion de « maisons de retraite » au sens de l’article 278-0 bis, C du CGI qui prévoit un taux réduit de TVA de 5,5% en faveur de la fourniture du logement et de la nourriture dans ces établissements. La question se pose en effet de savoir si des résidences sénior peuvent être qualifiées de maisons de retraite au sens de la TVA, sachant que la notion de « maisons de retraite » n’a pas été définie par le CGI.

6
oct
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EHPAD – amélioration du droit à déduction de la TVA

 

Le Conseil d’Etat vient de confirmer une récupération totale de la TVA s’agissant des dépenses qui sont incorporées dans le tarif afférent à l’hébergement et la dépendance (CE 5 octobre 2016, Sté le Parc de la Touques, n° 390874).  

L’administration soutenait que la TVA grevant ces dépenses ne pouvait être déduite qu’à hauteur du prorata de déduction (ou coefficient de taxation forfaitaire) en raison de l’utilisation « mixte » de ces dépenses, à la fois pour l’activité hébergement / dépendance et pour l’activité soin. 

Le Conseil d’Etat confirme ainsi la théorie dite de l’« affectation financière ». 

Les EHPAD souhaitant tirer les conséquences de cette décision doivent prêter attention aux écueils de procédure liés au dépôt de réclamations et à la demande d’intérêts moratoires. En effet, selon la situation TVA de ces derniers au titre des années concernées par cette opportunité, le dépôt d’une réclamation pourrait être bloqué, le report sur la déclaration de TVA étant dès lors seul possible.

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13
sept
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EHPAD – TVA – le CE pourrait prochainement valider une meilleure récupération de TVA

 

Mini-compte rendu de l’audience publique du Conseil d’Etat tenue hier : le rapporteur public, Vincent Daumas, a conclu à l’application du principe de l’affectation financière en matière de TVA s’agissant des EHPAD.  

Si cette analyse est suivie, les EHPAD seront en mesure de gagner le contentieux mené face à l’administration fiscale et de récupérer une TVA d’un montant plus important notamment s’agissant des dépenses immobilières.

Prochain épisode : lecture de la décision dans une quinzaine de jours.

Selon le sens de la décision et la situation de chacun, des actions contentieuses pourront utilement être entreprises avant la fin de l’année.

Sujet suivi en collaboration avec Mélinda Coraboeuf et Xixi Zhang

 

18
mar
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EHPAD lucratifs – investissement immobilier et TVA

 

En simplifiant quelque peu, les entreprises dont le chiffre d’affaires est intégralement soumis à la TVA peuvent récupérer l’intégralité de la TVA grevant leurs dépenses. A l’opposé, les entreprises dont seule une partie du chiffre d’affaires est soumis à la TVA, ne peuvent récupérer qu’une partie de la TVA grevant leurs dépenses.

C’est à cette seconde catégorie qu’appartiennent les exploitants d’EHPAD dans la mesure où une partie de leur chiffre d’affaires, qui correspond aux prestations de soins, est exonérée de la TVA.

La détermination du quantum de la TVA récupérable obéit à des règles complexes dont l’application est actuellement critiquée par l’administration fiscale (voir notamment, sur le sujet CE 20 octobre 2014, n° 364715, Sté La Galicia.

Si l’analyse retenue par l’administration fiscale devait être confirmée, les exploitants d’EHPAD pourraient, à l’avenir, constater une hausse de leur coût de TVA, au titre de la TVA non récupérable, et notamment s’agissant du poste immobilier. A titre d’exemple, dans la décision citée entre parenthèses, le prorata de déduction de TVA de l’exploitant a été réduit de 97% à 70%.

Face à ce constat, l’externalisation de l’immobilier dans une structure ad hoc ne devrait pas être négligé. En effet, lorsque l’immeuble est donné en location par une société ad hoc à l’exploitant de l’EHPAD, la location bénéficie, pour une partie significative des locaux, sous réserve d’un découpage précis et documenté, du taux réduit de TVA de 5,5% au lieu du taux normal de 20%.

 

8
jan
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Livraison à soi-même – suppression partielle – article 32 (article 17 du projet de loi) de la loi de simplification de la vie des entreprises – publication de la loi

 

Depuis le 22 décembre 2014, date d’entrée en vigueur de la loi de simplification de la vie des entreprises, certaines livraisons à soi-même ne sont plus taxables à la TVA. En effet, en raison d’une incompatibilité avec le droit communautaire, l’article 32 de la loi susvisée a supprimé certains cas de taxation de livraison à soi-même.

On rappelle que la livraison à soi-même est un mécanisme correcteur qui repose sur une fiction de vente à soi-même. Plusieurs cas de taxation sont prévus par le code général des impôts.

En matière immobilière, les cas les plus fréquents sont les constructions d’immeubles neufs et les travaux commandés par les assujettis qui affectent ces biens à leur entreprise (usage propre ou exploitation locative). Il existe également des cas spécifiques de taxation dans le cadre de la politique sociale du logement.

L’article 32 de la loi de simplification de la vie des entreprises supprime la taxation des livraisons à soi-même résultant de la construction d’un immeuble neuf ou de la réalisation de travaux lorsque la TVA relative à ce bien est récupérable à 100% par l’assujetti qui fait construire l’immeuble ou par celui qui fait réaliser les travaux.

 

 Tableaux synthétiques (hors politique sociale du logement)

 

 

Dans la mesure où nous comprenons que certains cas de livraison à soi-même n’étaient pas conformes avec le droit communautaire, les futurs commentaires administratifs pourraient utilement indiquer les règles à suivre, s’agissant des régularisations, en cas d’oubli / erreur de taxation d’une livraison à soi-même qui apparaît, à présent, non conforme. L’administration fiscale pourrait ainsi préciser s’il faut ou non reconstituer, a posteriori, un montant de TVA initiale comme si la livraison à soi-même avait été correctement taxée ?

Cette réforme est d’une grande importance pratique dans la mesure où les documentations remises par les entreprises à l’occasion des ventes d’immeubles reposent notamment sur la taxation des livraisons à soi-même.

Au-delà de la mise en conformité avec le droit communautaire, on pourrait se demander si une telle réforme constitue une véritable simplification pour les entreprises. Certes, des cas de taxation de livraisons à soi-même sont supprimés. La contrepartie de cette suppression est toutefois une organisation comptable permettant de suivre, dépense par dépense, la TVA relative à un immeuble immobilisé. La lecture directe du bilan ne permet pas, en effet, d’effectuer ce suivi en raison de la comptabilisation par composants. Cette organisation doit également être mise en place en sachant que le délai de régularisation est de vingt années en matière immobilière et que cette documentation peut être auditée et transmise, à l’occasion d’une vente, par les conseils de l’acheteur lorsque la vente relève des dispositions de l’article 257 bis du CGI ou déclenche un reversement de « vingtièmes » de TVA.

Les entreprises qui demeurent concernées par les livraisons à soi-même ont également intérêt à conserver les documents relatifs à la taxation de la livraison à soi-même (déclaration fiscales et documents de calcul) pendant une période tout aussi longue.

On ne peut donc pas véritablement parler de simplification. A partir du 22 décembre 2014, deux systèmes vont coexister avec des contraintes propres pour suivre des montants de TVA pendant vingt ans.

 
10
nov
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Livraison à soi-même – Suppression partielle – Article 17 du projet de loi relatif à la simplification de la vie des entreprises – adoption par le Sénat

 

Le Sénat vient d’adopter, en première lecture, l’article 17 modifié par un amendement rédactionnel.
 
Pour mémoire, cet article vise à supprimer les livraisons à soi-même s’agissant des assujettis en mesure de récupérer 100% de la TVA grevant l’investissement.
 
Nous renvoyons nos lecteurs à notre article du 9 juillet (adoption par l’Assemblée Nationale en première lecture) et à notre article du 22 juillet (conséquences pratiques de cette suppression).

6
oct
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EHPAD – Bénéfice du taux réduit de la TVA de 5,5 % aux locations indirectes – Précisions de l’administration fiscale

 

À l’occasion d’une mise à jour du BOFIP, l’administration fiscale vient de préciser que le taux réduit de la TVA de 5,5 % est applicable à la location de locaux nus, meublés ou garnis consentie à l’exploitant d’un EHPAD (BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10-20140924 § 60).

Cette précision est particulièrement intéressante dans la mesure où la question du taux de TVA applicable à ces locations existait depuis que le législateur a prévu un taux de TVA différent s’agissant des prestations hôtelières selon qu’elles sont ou non fournies par une maison de retraite (article 13 de la quatrième loi de finances rectificative pour 2011, n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 (voir à l’époque notre article paru à la Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 3, 20 Janvier 2012, act. 160).

S’agissant des baux qui auraient été soumis au taux de 7% puis de 10% (contrairement aux commentaires ci-dessus), se pose la question de la facturation à tort de la TVA (différence entre le taux de 5,5% et le taux réduit appliqué sur la facture, sachant qu’une partie du loyer demeure soumis au taux normal de la TVA, sous réserve que cette location soit effectivement taxable à la TVA à raison de l’option exercée par le bailleur). Pour mémoire, nous rappelons qu’une TVA facturée à tort n’est pas récupérable par celui qui est facturé, l’exploitant de l’EHPAD, au cas particulier. Se pose donc la question des modalités de rectification de ces factures et de restitution de la TVA versée à tort à l’administration fiscale.

Cette problématique peut être une source d’économie pour les parties dans la mesure où l’exploitant d’un EHPAD lucratif est un récupérateur partiel de TVA. Cette particularité a encore été récemment confirmée par la Cour de justice de l’union européenne dans l’affaire SARL Le Rayon d’Or (voir notre article du 27 mars dernier) .

 

9
juil
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Livraison à soi-même – Suppression partielle – Article 17 du projet de loi relatif à la simplification de la vie des entreprises

 

L’article 17 du projet de loi vise à supprimer l’obligation de déclarer la livraison à soi-même d’immeubles neufs ou de travaux lorsque la TVA relative à ce bien ou à ce service est récupérable à 100% par celui qui fait construire l’immeuble ou qui fait réaliser les travaux.

Une livraison à soi-même d’immeubles neufs continuera à devoir être déclarée dans le cadre de la politique sociale du logement ou, plus généralement, lorsque le constructeur n’est pas en mesure de récupérer 100 % de la TVA relative à cet immeuble.

Ainsi, à titre d’exemple, ne seront plus soumis à la déclaration de la livraison à soi-même d’immeubles neufs, les promoteurs ou les bailleurs d’immeubles intégralement soumis à la TVA.

En revanche, les bailleurs qui ne sont pas intégralement soumis à la TVA (sauf à bénéficier de la tolérance doctrinale aujourd’hui prévue au BOFIP), les cliniques, les exploitants d’EHPAD, les écoles, notamment, demeureront soumis à cette obligation, y compris lorsque l’immeuble est vendu dans les deux ans qui suivent son achèvement (ce qui constitue un cas nouveau de taxation de livraison à soi-même par rapport au régime actuel)

En ce qui concerne la livraison à soi-même de travaux, il en est de même sous réserve des commentaires doctrinaux qui permettent aux non-récupérateurs ainsi qu’aux marchands de biens de ne pas déclarer ces opérations.

S’agissant des modalités de taxation des livraisons à soi-même d’immeubles neufs, on notera que l’article 17 du projet de loi maintient un fait générateur au dépôt de la DAACT et une date limite de liquidation au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’achèvement de l’immeuble. Les difficultés soulevées par les règles actuelles laissaient pourtant à penser une évolution sur ces deux points (i.e. retour au critère de l’habitabilité s’agissant du fait générateur de la livraison à soi-même et diminution du délai limite de liquidation).

En ce qui concerne l’entrée en vigueur, le projet prévoit que le nouveau régime serait applicable aux livraisons à soi-même dont le fait générateur interviendrait à compter de après la publication de la loi (amendement CS 72 adopté par la commission spéciale).

En supprimant l’obligation de déclarer une livraison à soi-même chez les 100 % récupérateurs de TVA, le législateur cherche à simplifier les obligations des assujettis. Nous reviendrons prochainement sur les documents que les entreprises devront à présent établir en interne afin d’être en mesure de calculer d’éventuelles régularisations de TVA ou d’établir la documentation à remettre à l’acheteur lors d’une vente relevant de la dispense prévue par l’article 257 bis pour vérifier si, en pratique, cette réforme constitue une véritable simplification.

Autres points de détails : nous surveillerons (i) le lien entre la déclaration n° 940 et l’engagement de construire chez les 100% récupérateurs et (ii) le timing de l’option à la TVA des baux de locaux nus à usage professionnel en cours de construction.

Pour conclure, à ce stade de l’analyse, il convient de rappeler que la taxation d’une livraison à soi-même chez un 100 % récupérateur soulevait une question de compatibilité avec le droit communautaire.

 

Assemblée nationale – rapport de la commission spéciale – p. 169 & s. (exposé clair et pédagogique incluant des exemples chiffrés)

Assemblée nationale – adoption en première lecture – p. 15

 

Texte consolidé
Article 257
I. – Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent.
[...]
3. Sont également soumises à la taxe sur la valeur ajoutée :
1° Les livraisons à soi-même de travaux immobiliers mentionnés au IV de l’article 278 sexies et à l’article 278 sexies A réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A ;
2° Les livraisons à soi-même d’immeubles mentionnés au II de l’article 278 sexies réalisées hors d’une activité économique au sens de l’article 256 A par toute personne dès lors assujettie à ce titre.

II. – Les opérations suivantes sont assimilées, selon le cas, à des livraisons de biens ou à des prestations de services effectuées à titre onéreux.

1. Sont assimilés à des livraisons de biens effectuées à titre onéreux :

1° Le prélèvement par un assujetti d’un bien de son entreprise pour ses besoins privés ou ceux de son personnel ou qu’il transmet à titre gratuit ou, plus généralement, qu’il affecte à des fins étrangères à son entreprise, lorsque ce bien ou les éléments le composant ont ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée. Toutefois, ne sont pas visés les prélèvements effectués pour les besoins de l’entreprise pour donner des cadeaux de faible valeur et des échantillons. Le montant à retenir pour l’imposition des prélèvements correspondant aux cadeaux de faible valeur est fixé par arrêté. Cette limite s’applique par objet et par an pour un même bénéficiaire ;

2° L’affectation par un assujetti aux besoins de son entreprise d’un bien produit, construit, extrait, transformé, acheté, importé ou ayant fait l’objet d’une acquisition intracommunautaire dans le cadre de son entreprise lorsque l’acquisition d’un tel bien auprès d’un autre assujetti, réputée faite au moment de l’affectation, ne lui ouvrirait pas droit à déduction complète ;

[...]

Article 266

6. En ce qui concerne les livraisons à soi-même de travaux immobiliers mentionnées au 1° du 3 du I de l’article 257, la taxe sur la valeur ajoutée est assise sur le prix de revient total des travaux.

Article 269

1 Le fait générateur de la taxe se produit :

[...]

b. Pour les livraisons à soi-même d’immeubles neufs taxées en application du 2° du 1 du II de l’article 257, au moment où le dépôt à la mairie de la déclaration prévue par la réglementation relative au permis de construire est exigé ;

[...]

d) Pour les livraisons à soi-même de travaux immobiliers mentionnées au 1° du 3 du I de l’article 257, au moment de l’achèvement de l’ensemble des travaux.
Toutefois, par dérogation au précédent alinéa, le fait générateur de la taxe intervient au dernier jour de chaque trimestre pour les livraisons à soi-même de travaux d’entretien effectués au cours de ce trimestre.

Article 270

[...]

II.-La liquidation de la taxe exigible au titre des livraisons à soi-même d’immeubles neufs lorsqu’elles sont imposables taxées en application du 2° du 1 du II de l’article 257 peut être effectuée jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l’achèvement de l’immeuble. Elle est déclarée sur la déclaration mentionnée à l’article 287 dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat.

 

27
mar
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Régime de TVA applicable aux prestations de soins rendus par les EHPAD – conséquences sur les investissements immobiliers

 

L’exploitation d’un EHPAD (i.e. une maison de retraite) du secteur lucratif a la particularité de ne pas être intégralement soumise à la TVA. Partant, la TVA grevant les dépenses engagées au titre de l’exploitation de l’EHPAD n’est pas intégralement récupérable. Cette récupération partielle de la TVA d’amont concerne au premier chef les dépenses immobilières (investissements au sein de la structure d’exploitation ou loyers versés à un tiers).

Un exploitant d’EHPAD, la SARL Le Rayon d’Or, défendait une meilleure récupération de la TVA en soutenant que la TVA non récupérable ne pouvait être déterminée en appliquant le prorata de TVA (i.e. coefficient de taxation forfaitaire) dans la mesure où ce prorata devait être, en fait, de 100%. Pour mémoire, le prorata de TVA est calculé de la manière suivante : chiffre d’affaires ouvrant droit à déduction de la TVA / chiffre d’affaires total. En revanche, les recettes qui n’entrent pas dans le champ de la TVA (exemple : des dividendes, des indemnités, certaines subventions) ne sont pas prises en considération pour le calcul de ce pourcentage.

Selon la SARL Le Rayon d’Or, le forfait soins versé par la caisse d’assurance maladie devait entrer dans la catégorie des « recettes hors champ » à défaut de constituer la rémunération des soins fournis aux résidents.

La Cour de Justice de l’Union européenne n’a pas suivi cette analyse. Le juge communautaire de la TVA considère en effet que le forfait soins constitue la contrepartie des prestations de soins effectuées au profit des résidents. Dès lors, en raison de l’exonération de TVA dont bénéficient ces prestations, le forfait soins doit figurer au dénominateur du prorata de TVA.