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Posts from the ‘DMTO’ Category

8
nov
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DMTO – engagement de revendre – respect partiel – tolérance administrative – application aux achats antérieurs au 11 mars 2010

Une tolérance administrative introduite par l’instruction 7 C-2-11 du 18 avril 2011 (§14) permet, en cas de respect partiel de l’engagement de revendre, de limiter l’assiette des droits supplémentaires (5,09% ou 5,80% – 0,715%) à hauteur de la différence entre le prix d’achat du bien et le prix des parties revendues. Cette tolérance est reprise au BOFIP BOI-ENR-DMTOI-10-50-20140429 § 110.

Exemples : un marchand de biens achète un immeuble 500 000 EUR. Un engagement de revendre est pris afin de limiter le montant des droits à 0,715% au lieu de 5,80%. Par hypothèse, le délai pour revendre est de 5 ans. A l’expiration du délai imparti pour revendre, une partie de l’immeuble reste invendue.

Le prix des parties revendues atteint 510 000 EUR. Grâce à la tolérance, le marchand de biens ne doit aucun droit supplémentaire au titre de l’acquisition de l’immeuble.

Dans l’hypothèse où le prix des parties revendues atteint 480 000 EUR, les droits complémentaires sont dus sur une base de 20 000 EUR alors même que la valeur des parties non revendues serait de 100 000 EUR.

La Cour d’appel de Chambéry vient de juger que cette tolérance administrative s’applique également aux acquisitions intervenues avant le 11 mars 2010, c’est-à-dire avant la parution de l’instruction qui introduit cette tolérance.

CA Chambéry, 25-10-2016, n° 15 00202

17
mai
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Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – demande de rescrit et dépôt d’une question écrite

 

Une demande de rescrit a été déposée afin d’obtenir la confirmation que les surfaces de stationnement ne sont pas soumises à la taxe additionnelle de 0,6%.

Une question écrite a également été déposée par Monsieur le Député Daniel Fasquelle afin de préciser la position de l’administration fiscale lorsque l’acquisition d’un immeuble est assortie d’un engagement de revendre. 

Voir sur ce point notre précédent article.

7
avr
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Taxe additionnelle aux DMTO sur les cessions de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – publication du BOFIP

 

L’administration vient d’indiquer que la taxe de 0,6% ne s’applique pas aux engagements de construire.

L’administration vient en effet de publier les commentaires relatifs à la taxe additionnelle de 0,6%, qui a été instaurée par l’article 21 de la LFR 2015.

Il ressort de ces commentaires que la taxe additionnelle ne s’applique pas aux mutations exonérées de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière. Les mutations d’immeubles qui s’accompagnent d’un engagement de construire ne sont donc pas soumises à la taxe additionnelle (BOI-ENR-DG-60-10-20-20160406 § 110). Une certaine lecture de l’instruction et des textes laisse également à penser que les achats comportant un engagement de revendre ne sont pas non plus soumis à la taxe. Ceci devra être confirmé.

Ne sont pas non plus concernés les échanges d’immeubles faits à titre pur et simple ainsi que les apports purs et simples en sociétés passibles du droit fixe.

9
mar
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DMTO – engagement de revendre – application du délai spécial de deux ans prévu en cas de vente « à la découpe »

 

Dans un arrêt très remarqué du 7 juillet 2015, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a censuré la pratique de l’Administration fiscale consistant à se placer dès l’expiration du délai spécial de 2 ans prévu au dernier alinéa de l’article 1115 du CGI, décompté à partir de la date d’acquisition du bien, pour apprécier le respect – ou non – de l’engagement de revendre pris en application des dispositions de ce même article en cas de ventes dites « à la découpe ».

En effet, selon la Cour, lorsqu’un marchand de biens a acquis un immeuble en s’engageant à revendre le bien dans un délai maximum de cinq ans (4 ans sous l’empire de la législation en vigueur à l’époque des faits litigieux), tout en précisant que ce délai serait ramené à deux ans pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant l’un des droits de préemption des locataires, la revente de logements loués lors de l’acquisition mais libres d’occupation au moment de la revente est soumise au délai de cinq ans et non de deux ans.

Autre point d’attention. On constate que le rescrit 2009/22 FI du 31 mars 2009, relatif à l’articulation des délais de 5 et 2 ans en cas d’acquisitions successives par des assujettis à la TVA, n’a pas été repris au BOFIP consacré au régime spécial des achats destinés à la revente (BOI-ENR-DMTOI-10-50-20140429). Nous avons donc alerté l’Administration fiscale de la non-reprise au BOFIP de sa position antérieurement retenue.

Article rédigé par Xixi Zhang, avocate

6
jan
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Taxe de publicité foncière – récapitulatif des taux applicables à Paris depuis le 1er janvier 2016

 

Compte tenu de l’augmentation de taux votée par le conseil de Paris le 23 novembre 2015 (voir notre article du même jour) et de l’adoption par le législateur d’une taxe additionnelle de 0,6% concernant les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage situés en île de France (voir notre article du 16 novembre mis à jour), il nous a paru nécessaire de faire un premier point sur les taux applicables depuis le 1er janvier 2016 aux ventes d’immeubles situés à Paris, en attendant les commentaires de l’administration fiscale.

Immeuble vendu par un assujetti agissant en tant que tel :

- immeuble achevé depuis moins de cinq ans : 0,715% (y compris s’agissant des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage)

- immeuble achevé depuis plus de cinq ans – locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage : 6,40% sauf engagement de revendre dans les cinq ans (1,315%) ou engagement de construire dans les quatre ans (125 eur à confirmer) - lease-back conclu avec un crédit bailleur (1,315%)

- immeuble achevé depuis plus de cinq ans – autres cas : 5,80% sauf engagement de revendre dans les cinq ans (0,715%) ou engagement de construire dans les quatre ans (125 eur) – lease-back conclu avec un crédit bailleur (0,715%)

Immeuble vendu par un non assujetti à la TVA :

- locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage : 6,40% sauf engagement de revendre dans les cinq ans (1,315%) ou engagement de construire dans les quatre ans (125 eur à confirmer)

- autres cas : 5,80% sauf engagement de revendre dans les cinq ans (0,715%) ou engagement de construire dans les quatre ans (125 eur)

Nous avons également profité de ce récapitulatif pour mettre à jour l’espace DMTO.

 

23
nov
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Paris – augmentation des droits de mutation à titre onéreux à compter du 1er janvier 2016

 

À compter du 1er janvier 2016, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans seront soumises au taux global de 5,80% au lieu de 5,09%. Cette augmentation concerne également les ventes d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans lorsqu’elles sont réalisées par des non assujettis à la TVA.

Cette augmentation résulte d’une délibération votée ce jour par le Conseil de Paris.

En revanche, les ventes d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans demeurent, quant à elles, soumises au taux global de 0,715% lorsqu’elles sont effectuées par des assujettis à la TVA.

En ce qui concerne les « locaux à usage de bureaux », à noter que le taux global devrait en réalité être porté à 6,40% sous réserve du vote, par le parlement, de l’article 21 du projet de loi de finances rectificative pour 2015 (voir sur ce sujet l’article du 16 novembre).

 

 

16
nov
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LFR 2015 – Article 21 – Création d’une taxe additionnelle aux DMTO sur les cession de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – adopté

 

L’article 21 du projet de loi de finances rectificative pour 2015 propose la création d’une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigibles sur certaines mutations à titre onéreux d’immeubles. Le taux de cette taxe serait de 0,6%.

Les mutations en cause seraient celles concernant :
- les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage entrant dans le champ d’application de la nouvelle taxe pour la création de bureaux Ile de France ;
- les locaux achevés depuis plus de 5 ans.

La taxe additionnelle s’appliquerait aux actes passés à compter du 1er janvier 2016. Aucune mesure transitoire ne vise les promesses signées jusqu’à ce jour.

Ne seraient donc pas visées les mutations concernant :
- des locaux d’habitation ;
- des locaux achevés depuis moins de 5 ans.

En revanche, entreraient également a priori dans le champ de cette taxe additionnelle les mutations suivantes :
- les mutations au titre desquelles l’acquéreur prend un engagement de revendre (article 1115 du CGI) ;
- les mutations effectuées dans le cadre d’un lease-back (article 1594 F quinquies, H du CGI).

A compter du 1er janvier 2016, les mutations concernées par cette taxe additionnelle devraient être soumises à la taxe globale suivante :
- s’agissant des immeubles achevés depuis plus de 5 ans : selon leur localisation (Paris) : 3,8% (droit départemental)  + 1,2% (taxe communale) + 0,6% (taxe additionnelle) + (3,8% x 2,37%) (prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement dû sur le droit départemental) = 5,69% ou 4,50% + 1,2% + 0,6% + (4,50% x 2,37%) = 6,40%
- s’agissant des immeubles au titre desquels un engagement de revendre est pris par l’acquéreur assujetti : 0,7% + 0,6% + (2,14% x 0,7%) = 1,3150%
- s’agissant des mutations d’immeubles effectuées dans le cadre d’un lease-back : 0,7% + 0,6% + (2,14% x 0,7%) = 1,3150%

 

Projet de loi de finances rectificative – article 21 – évaluations préalables

Projet de loi de finances rectificative – article 21

Assemblée nationale – rapport commission des finances

Assemblée nationale – débats

Assemblée nationale – texte adopté en première lecture

Sénat – rapport commission des finances

Sénat – débats

Sénat – texte adopté en première lecture

Publication au JO

Texte

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :
[…]
2° L’article 1599 sexies est ainsi rétabli :

« Art. 1599 sexies. – Il est perçu au profit de la région d’Ile-de-France une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigibles sur les mutations à titre onéreux, autres que celles mentionnées au A de l’article 1594 F quinquies, de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage mentionnés à l’article L. 520-1 du code de l’urbanisme.
« Le taux de la taxe est fixé à 0,6 %.
« Cette taxe est assise, recouvrée et contrôlée selon les mêmes procédures et sous les mêmes sanctions, garanties, sûretés et privilèges que les droits et taxes auxquels elle s’ajoute. »

[…]

IV. – Le 2° du I s’applique aux actes passés et mutations conclues à compter du 1er janvier 2016.

 

28
sept
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Levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier – DMTO : précisions importantes

 

Par deux décisions de rescrit nominatives rendues dans des affaires particulières, l’administration fiscale vient de confirmer le régime des DMTO applicables lors de la levée d’option : (I) d’un immeuble acquis dans le cadre d’un contrat de CBI conclu avant le 1er janvier 1996 et (II) d’un immeuble acquis dans le cadre d’un contrat de CBI conclu pour une durée de plus de douze ans entre le 1er janvier 1996 et le 15 février 1997, publié avant le 31 mai 1997.

Des incertitudes étaient en effet apparues à la suite de la non-reprise au BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-60-20130408 § 60 et suivants) des tolérances administratives (DB 7 C 1442 §13 et §15) qui permettaient, dans les deux cas de figure précités, d’assoir les droits de mutation sur le prix de levée d’option, abstraction faite de sa valeur vénale lorsque cette dernière est supérieure.

CBI conclu avant le 1er janvier 1996, non publié dans les trois mois de sa date

L’administration confirme que la levée d’option s’agissant d’un CBI conclu avant le 1er janvier 1996 reste soumise aux DMTO sur le prix de levée d’option, que ce contrat ait ou non fait l’objet d’une publication au fichier immobilier notamment lorsque le contrat est d’une durée supérieure à douze ans.

CBI conclu entre le 1er janvier 1996 et le 15 février 1997, non publié dans les trois mois de sa date mais ayant fait, en tout état de cause, l’objet d’une publication avant le 31 mai 1997

L’administration confirme que la levée d’option s’agissant d’un CBI emportant constitution d’un bail d’une durée supérieure à douze ans, conclu entre le 1er janvier 1996 et le 15 février 1997 et non publié dans les trois mois de sa date, reste soumise aux DMTO sur le prix de levée d’option à la condition que le contrat ait bien été publié avant le 31 mai 1997.

Selon nos informations, le BOFIP ne sera pas corrigé pour réintégrer ces tolérances compte tenu du nombre réduit de CBI concernés par ces mesures.

 

Article rédigé avec la participation de Xixi Zhang, avocate

 

12
juin
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DMTO – vente d’immeubles et condition résolutoire

 

Une réponse ministérielle récente rappelle les principes applicables en matière de DMTO en ce qui concerne les ventes d’immeubles.

Principe n°1 : La vente d’un immeuble qui contient une condition résolutoire est soumise aux DMTO dans les conditions de droit commun.

Principe n°2 : Si la condition se réalise, l’article 1961 du CGI interdit la restitution des DMTO versés à l’occasion de la vente initiale.

Cette réponse apporte également une précision utile. L’acte qui constate la réalisation de la condition résolutoire est enregistré au droit fixe de 125 EUR (article 680 du CGI)

 

14
jan
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Ventes d’immeubles – Augmentation temporaire des droits de mutation (DMTO) – Publication d’une nouvelle liste par l’administration fiscale (1er janvier 2015)

 

L’administration fiscale vient de mettre à jour, sur son site Internet, la liste des départements qui augmentent leurs droits de mutation afin d’inclure ceux pour lesquels l’augmentation est entrée en vigueur au 1er janvier 2015. Cette publication a été l’occasion de mettre à jour l’espace DMTO en ce qui concerne la Loire-Atlantique, les Yvelines, la Vienne et la Guyane.

A noter également que l’article 116 de la loi de finances pour 2015 a pérennisé la faculté offerte aux conseils généraux d’augmenter à titre temporaire le taux du droit départemental.