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Posts from the ‘Crédit-bail’ Category

9
avr
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Dispense de TVA – article 257 bis – Crédit-bail – une QE est déposée

 

À l’occasion d’une mise à jour de la base BOFiP, le 3 janvier 2018, l’administration fiscale a apporté des précisions s’agissant des opérations de crédit-bail immobilier (voir notre article http://taximmo.fr/dispense-de-tva-article-257-bis-credit-bail-et-marchands-de-biens-modification-du-bofip/).

Cette mise à jour a cependant soulevé des difficultés d’interprétation et de nouveaux blocages dans les opérations.

Afin de clarifier le sens de la modification opérée le 3 janvier et mettre fin aux débats, une question écrite a été déposée par Monsieur le Député Romain Grau (QE AN n° 7359)

Les questions sont les suivantes :

- La dispense de TVA est-elle applicable lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit-preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à la TVA, entend revendre l’immeuble le jour même de la levée d’option auprès d’un nouvel acquéreur qui poursuit l’activité de location des locaux en TVA ?

- La réponse est-elle identique lorsque la revente s’effectue auprès d’un assujetti ayant une activité d’achat-revente ?

- En cas de réponse positive à l’une de ces questions, la prise d’un engagement de revendre (article 1115 du CGI) ou de construire (1594-0 G, A-I du CGI) par le crédit-preneur est-elle un obstacle au bénéfice de la dispense ?

8
jan
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Dispense de TVA – article 257 bis – Crédit-bail et marchands de biens – modification du BOFIP

 

L’administration fiscale vient d’apporter les précisions officielles suivantes concernant la dispense de TVA applicable au secteur immobilier.

1. Le régime de TVA applicable aux opérations effectuées par les « acheteurs-revendeurs » n’est pas modifié. Ainsi, selon l’administration fiscale, l’article 257 bis ne s’applique toujours pas à la vente d’un immeuble donné en location avec TVA par un opérateur ayant inscrit l’immeuble en stock, i.e. marchands de biens ou promoteurs, à un opérateur qui va immobiliser l’immeuble et le donner en location avec TVA, e.g. foncières (voir l’actualité du 3 janvier 2018). Cette précision évitera, on l’espère, l’émission de nouveaux rescrits contraires par certains services fiscaux.

2. L’administration fiscale confirme l’application de la dispense de TVA à la revente, dès son acquisition, d’un immeuble par un crédit preneur ayant préalablement levé l’option d’achat auprès du crédit bailleur, lorsque le nouvel acquéreur poursuit l’activité de location des locaux. Il s’agit de la confirmation des décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015, n° 3750544 et n° 375055) (§ 286 du BOI-TVA-DED-60-20-10-20180103) (voir sur le sujet http://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-arrets-du-conseil-detat/)

3. L’administration fiscale confirme également l’application de la dispense de TVA au refinancement via la mise en place d’un nouveau crédit-bail, d’un immeuble donné en location avec TVA (RES N° 2018/02 (TCA) du 03 janvier 2018).

4. L’application de la dispense de TVA est également confirmée lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit-preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location taxée, entend continuer à affecter l’immeuble à une telle activité locative soumise à la TVA (RES N° 2018/02 (TCA) du 03 janvier 2018), y compris, nous comprenons, si cette continuation n’est effectuée qu’un instant de raison, l’administration précisant en effet que « Le fait que la revente n’intervienne pas le même jour que la levée d’option est sans incidence » (§ 286 du BOI-TVA-DED-60-20-10-20180103). On regrettera cette rédaction trop complexe et l’absence d’exemples pratiques.

Cette modification officielle du BOFIP apparaît en ligne avec les rescrits non publiés qui avaient donné lieu à l’article du 7 juin 2017 (http://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-par-un-investisseur-locatif-premiers-rescrits/).

Cette modification du BOFIP a également été accompagnée de l’envoi à certains opérateurs d’une lettre de l’administration fiscale leur indiquant que, compte tenu de la modification du BOFIP (crédit-bail) ou de son absence de modification (immeubles en stock), les demandes de rescrit envoyées ne feront pas l’objet d’une décision individuelle.

A noter que l’administration fiscale ne précise pas la situation des opérateurs qui auraient soumis à la TVA (de plein droit ou sur option ou encore via le transfert de « vingtièmes« ) des opérations qui, compte tenu des commentaires ci-dessus, auraient dû relever de la dispense de TVA.

7
juin
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257 bis – CBI – levée d’option suivie d’une revente rapide par un investisseur locatif – premiers rescrits

 

L’administration fiscale vient d’envoyer les premiers rescrits dans des affaires particulières confirmant l’application de l’article 257 bis en cas de revente rapide post levée d’option, par un investisseur locatif qui soumet les loyers à la TVA à autre investisseur locatif « en TVA » ou à un crédit-bailleur dans le cadre d’un refinancement.

Dans deux décisions du 23 novembre 2015, le Conseil d’Etat a confirmé l’application de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, à la revente par un investisseur locatif à un autre investisseur locatif (tous deux soumettant leur loyer à la TVA) lorsque cette revente intervient à la suite de la levée d’option exercée dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier (voir notre article du 30 novembre 2015).

Le Conseil d’Etat a ainsi logiquement confirmé l’application de la dispense à un transfert d’activité locative soumise à la TVA entre deux investisseurs y compris lorsque le premier déboucle son financement en crédit-bail le jour de la revente de l’immeuble.

Malheureusement, compte tenu des caractéristiques des affaires tranchées par le Conseil d’Etat (voir pour plus de détail, notre article du 31 janvier 2017), les deux décisions précitées n’ont pas précisé le régime de TVA qu’il convient d’appliquer à la levée de l’option qui précède la revente de l’immeuble.

Dans la mesure où dans une telle situation, l’administration fiscale a indiqué dans les rescrits émis antérieurement que la dispense de TVA n’était applicable ni à la levée de l’option ni à la revente de l’immeuble, les investisseurs locatifs et leurs conseils ont demandé à l’administration fiscale de leur indiquer le régime de TVA qu’il convenait de retenir. Des demandes de rescrits ont donc été envoyées à l’administration fiscale (voir notre article du 14 mars 2016).

Ces demandes de rescrit recherchaient en substance la confirmation de l’application de l’article 257 bis à la levée d’option dans le but d’éviter à l’investisseur locatif qui déboucle son financement en crédit-bail d’avoir à déposer une demande de remboursement de crédit de TVA. En effet, dans la mesure où, selon le Conseil d’Etat, la revente bénéficie de l’article 257 bis, il n’est pas possible d’imputer la TVA versée au crédit-bailleur.

L’administration fiscale vient d’émettre les premiers rescrits dans des affaires particulières afin de confirmer, de manière fort opportune, l’application de la dispense dans les situations suivantes :
- Investisseur locatif qui donne en sous-location avec TVA qui lève l’option (avec engagement de revendre, le cas échéant) et revend l’immeuble le même jour ou dans un court délai, à un autre investisseur locatif qui continue l’activité locative soumise à la TVA ;
- Investisseur locatif qui donne en sous-location avec TVA qui lève l’option afin de revendre l’immeuble à un nouveau crédit-bailleur dans le cadre d’un refinancement de l’immeuble donné en sous-location avec TVA.

Ces premières décisions sont une excellente nouvelle dans la mesure où la position de l’administration fiscale était très attendue sur le sujet. Toutefois, ces décisions particulières ne valent que pour les opérateurs qui les ont reçues. Ceux qui demeurent dans l’attente d’une décision individuelle doivent donc encore patienter avant de procéder au débouclage TVA de leur opération.

Compte tenu de l’importance du sujet, espérons également que l’administration fiscale publie prochainement au BOFIP une position opposable par tous qui précise officiellement ce cas d’application de la dispense de TVA et ce qu’il convient de faire lorsque la TVA a été facturée, « à tort », par les crédits-bailleurs.

18
mai
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Crédit-bail immobilier – levée d’option suivie d’une revente rapide – TVA

 

La CAA de Nancy (11 mai 2017, nº 15NC01822, Mondial pêche) vient de rappeler qu’une société qui lève l’option dans le cadre du crédit-bail immobilier dont elle était titulaire, afin de revendre l’immeuble qu’elle utilisait comme siège social, doit être considérée,  dans les circonstances de l’affaire, comme ayant immobilisé le bien (ne serait-ce que pour une seule journée) dès lors que cette opération a été réalisée en dehors de toute intention spéculative.

Au cas particulier, qui ne conduit pas à une fin heureuse pour la société, la TVA déduite au titre de la levée d’option doit être reversée dans le cadre de la régularisation globale déclenchée par la revente, exonérée de TVA.

L’histoire ne nous dit pas pour quelle raison l’acheteur final n’a pas accepté la remise d’une attestation de transfert en contrepartie du remboursement du reversement de TVA (article 207, III-3 de l’annexe II au CGI).

31
jan
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Dispense de TVA – Article 257 bis – suites (civiles) des arrêts du 23 novembre 2015

 

Un arrêt récemment rendu par la CA de Metz concerne les suites civiles de l’une des affaires qui a donné lieu aux arrêts rendus par le Conseil d’Etat le 23 novembre 2015 en matière de dispense de TVA s’agissant d’une levée d’option suivie d’une revente, le même jour, de l’immeuble dans le cadre d’un transfert d’activité locative (voir sur le sujet, notre dernier article).

L’arrêt de la CA de Metz est riche d’enseignements.

Tout d’abord, le vendeur de l’immeuble (i.e. le crédit-bailleur) a également été redressé en raison du défaut de conservation de l’immeuble par l’acquéreur. La jurisprudence nous livre donc un exemple de redressement de TVA chez le vendeur en raison de la revente rapide par l’acquéreur. Ce risque de redressement fiscal qui n’est pas particulier au crédit-bail, est transposable à toutes les ventes soumises à la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI et justifie toute l’attention que nous portons à la rédaction des clauses TVA dans les actes notariés. On notera que le crédit-bailleur n’a pas, contrairement à l’acheteur-revendeur, porté le litige TVA devant les tribunaux. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le Conseil d’Etat n’a ensuite tranché que le régime applicable à la revente.

Ensuite, second enseignement, l’analyse fiscale ne semble pas totalement prise en considération par le juge civil. Il est en effet reproché au notaire de l’acquéreur-revendeur un manquement à son obligation de conseil en n’ayant pas inclus dans l’acte de revente, une clause prévoyant la répercussion d’une TVA en cas de remise en cause de la dispense, alors même que nous savons que le Conseil d’Etat a expressément confirmé que la dispense de TVA était applicable à cette revente. Au final, dans les faits, une telle clause s’avère donc sans objet et inutile.

Dernier point, le notaire est appelé en garantie concernant les conséquences dommageables supportées par l’acquéreur-revendeur. Le point de vue du fiscaliste serait que ces conséquences pourraient vraisemblablement ne pas inclure la TVA due par l’acquéreur-revendeur au crédit-bailleur dans la mesure où cette TVA pourrait être récupérable par cet acheteur-revendeur (i.e. récupération d’une TVA sur la déclaration de TVA). En effet, dans la mesure où l’achat de l’immeuble via la levée d’option est liée à la revente d’une activité locative taxable à la TVA, soumise à l’article 257 bis du CGI, la TVA versée au crédit-bailleur devrait donc pouvoir être déduite par l’acheteur-revendeur et faire l’objet, le cas échéant, d’une demande de remboursement de crédit de TVA.

Consulter l’arrêt de la CA de Metz : CA_METZ_2016_12_08_N_1403444_TAXIMMO

 

17
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Crédit-bail immobilier – Levée d’option suivie d’une revente par une foncière – écritures comptables chez le crédit-preneur

 

Lorsque le crédit-preneur est un investisseur locatif, la levée d’option dans le cadre un contrat de crédit-bail immobilier donne lieu au traitement comptable suivant :

  •  Cession immédiate à un nouveau crédit-bailleur (refinancement) : la levée d’option ne fait pas perdre la qualité d’investisseur locatif et l’immeuble acquis doit être inscrit en immobilisation même si l’immeuble doit être immédiatement revendu ;
  • Cession immédiate à un tiers : dans l’hypothèse où l’immeuble a été exploité par le crédit-preneur dans le cadre d’une gestion locative « long terme » jusqu’à la levée d’option,  l’analyse devrait être la même. 

A noter que le fait que la levée d’option soit assortie d’un engagement de revendre ne devrait pas changer l’analyse. 

Ces commentaires permettent d’avoir la vision comptable de la situation récemment traitée par le Conseil d’Etat en matière de transfert d’universalité (257 bis du CGI). A cet égard, voir nos articles suivants :

http://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-arrets-du-conseil-detat/

http://taximmo.fr/dispense-de-tva-demandes-de-rescrit-deposees-a-la-suite-des-decisions-du-23-novembre-2015/   

Article rédigé en collaboration avec le département des sociétés foncières du cabinet EXPONENS

 

14
mar
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Dispense de TVA – demandes de rescrit déposées à la suite des décisions du 23 novembre 2015

 

Nous avons déposé les demandes de rescrit suivantes afin de demander à l’administration fiscale les suites qu’elle entend donner aux décisions du 23 novembre 2015, sur lesquelles nous vous avons déjà alertées (voir notre article) :

- vente par un marchand de biens d’un immeuble donné en location avec TVA à un investisseur long terme ;

- levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) lorsqu’elle précède la revente de l’immeuble accompagnée du transfert de l’activité locative soumise à TVA à un investisseur long terme ;

- levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (avec engagement de revendre) immédiatement suivie de la revente de l’immeuble à un autre crédit-bailleur aux fins de la mise en place d’une cession-bail, par un opérateur qui a donné en location avec TVA l’immeuble et qui entend continuer cette location après l’opération ;

- idem mais l’opération est précédée de l’achat de la position de crédit-preneur.

30
nov
actualite

257 bis – CBI – levée d’option suivie d’une revente rapide – arrêts du Conseil d’Etat

 

Dans deux arrêts du même jour, le Conseil d’Etat confirme l’application de la dispense de TVA en cas de revente rapide à la suite d’une levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier lorsque le crédit-preneur donnait en sous-location l’immeuble objet de l’opération.

Cette décision doit encore être analysée pour déterminer son exacte portée.

Cependant, dans la mesure où cette décision est contraire à certains rescrits émis par la DLF, nous espérons un commentaire de l’administration indiquant :
- la portée exacte que l’administration entend donner à cet arrêt ;
- le neutralisation de la TVA facturée à tort dans les opérations où la dispense n’a pas été appliquée ;
- l’analyse à retenir à l’occasion de la recherche de l’opération de référence en cas de vente soumise à la TVA sur option, afin de déterminer si la TVA est due sur le prix ou sur la marge.

Nous reviendrons sur cet arrêt après analyse des conclusions.

 

28
sept
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Levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier – DMTO : précisions importantes

 

Par deux décisions de rescrit nominatives rendues dans des affaires particulières, l’administration fiscale vient de confirmer le régime des DMTO applicables lors de la levée d’option : (I) d’un immeuble acquis dans le cadre d’un contrat de CBI conclu avant le 1er janvier 1996 et (II) d’un immeuble acquis dans le cadre d’un contrat de CBI conclu pour une durée de plus de douze ans entre le 1er janvier 1996 et le 15 février 1997, publié avant le 31 mai 1997.

Des incertitudes étaient en effet apparues à la suite de la non-reprise au BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-60-20130408 § 60 et suivants) des tolérances administratives (DB 7 C 1442 §13 et §15) qui permettaient, dans les deux cas de figure précités, d’assoir les droits de mutation sur le prix de levée d’option, abstraction faite de sa valeur vénale lorsque cette dernière est supérieure.

CBI conclu avant le 1er janvier 1996, non publié dans les trois mois de sa date

L’administration confirme que la levée d’option s’agissant d’un CBI conclu avant le 1er janvier 1996 reste soumise aux DMTO sur le prix de levée d’option, que ce contrat ait ou non fait l’objet d’une publication au fichier immobilier notamment lorsque le contrat est d’une durée supérieure à douze ans.

CBI conclu entre le 1er janvier 1996 et le 15 février 1997, non publié dans les trois mois de sa date mais ayant fait, en tout état de cause, l’objet d’une publication avant le 31 mai 1997

L’administration confirme que la levée d’option s’agissant d’un CBI emportant constitution d’un bail d’une durée supérieure à douze ans, conclu entre le 1er janvier 1996 et le 15 février 1997 et non publié dans les trois mois de sa date, reste soumise aux DMTO sur le prix de levée d’option à la condition que le contrat ait bien été publié avant le 31 mai 1997.

Selon nos informations, le BOFIP ne sera pas corrigé pour réintégrer ces tolérances compte tenu du nombre réduit de CBI concernés par ces mesures.

 

Article rédigé avec la participation de Xixi Zhang, avocate

 

10
avr
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Baux soumis à la TVA sur option – publication des commentaires administratifs

 

L’administration fiscale vient de commenter au BOFIP le changement de date d’effet de l’option à la TVA formulée au titre des locations de locaux nus à usage professionnel (art. 260, 2° du CGI). Pour mémoire, le décret n° 2014-44 du 20 janvier 2014, qui a modifié l’article 194 de l’annexe II au CGI, prévoit désormais que l’option produit effet à compter du 1e jour du mois au cours duquel elle est formulée (voir sur ce point notre article du 22 janvier) .

Le BOI-TVA-CHAMP-50-10-20140404 prend donc acte de cette modification.

Ces commentaires présentent un intérêt en ce qu’ils continuent de prévoir que :
- l’option peut être formulée alors même que celui qui opte n’est pas encore propriétaire de l’immeuble ou n’en a pas encore la jouissance (§ 230),
- l’option peut être transférée à l’occasion d’une substitution ou d’une transmission d’universalité (§ 240).