DMTO – engagement de revendre – extension du délai de 4 à 5 ans opérée en 2010 – délai de reprise

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt intéressant concernant l’extension du délai pour revendre de 4 à 5 ans qui a été opérée par la réforme de la TVA immobilière (article 16 loi n° 2010-237 du 9 mars 2010).

Indiquons immédiatement que cet arrêt présente essentiellement un intérêt technique. Aucune conséquence immédiate en 2025 n’est à relever en ce qui concerne l’engagement de revendre.

Les faits sont les suivants.

Un engagement de revendre est pris le 2 mars 2007. La durée de l’engagement de revendre était alors de 4 ans.

La réforme de la TVA immobilière, opérée par l’article 16 de la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010, étend le délai de 4 à 5 ans.

Le bien est revendu le 31 juillet 2013, soit au-delà du délai imparti que celui-ci soit de 4 ans (2 mars 2011) ou 5 ans (2 mars 2012).

L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification le 10 décembre 2018.

L’administration fiscale soutient que l’engagement de revendre pris avant le 11 mars 2010, pour une durée de 4 ans, a bénéficié d’une extension d’un an supplémentaire et que la proposition de rectification a bien été adressée dans les temps.

On comprend immédiatement que le contribuable avait un intérêt à soutenir que le délai pour revendre demeurait de 4 ans.

La cour de cassation rappelle tout d’abord l’article 2 du Code civil selon lequel « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif« .

Elle précise ensuite que : « le principe de rétroactivité de la loi pénale plus douce, s’il s’applique à la matière fiscale, est cependant circonscrit aux seules pénalités fiscales constituant des sanctions qui présentent le caractère d’une punition et n’est ainsi pas applicable à une mesure qui n’a pas le caractère d’une peine, telle que l’allongement du délai de revente prévu l’article 1115 du code général des impôts« .

Elle ajoute que : « la loi nouvelle, qui s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, ne peut remettre en cause des obligations régulièrement nées à cette date et que la charge d’une imposition doit être appréciée au regard des conditions existant à la date du fait générateur de l’impôt« .

Elle en conclut qu’au jour du fait générateur de l’imposition (i.e. la mutation), le délai pour revendre était de quatre ans.

L’administration fiscale ne pouvait donc pas notifier une proposition de redressement au-delà du 31 décembre 2017.

Cour de cassation, Chambre commerciale, financière et économique, 7 mai 2025, 23-23.850, Publié au bulletin