Zone ANRU – suppression de la TVA immobilière chez les particuliers – attention aux reversements

Un particulier qui acquiert un logement dans une zone ANRU, ou à proximité, bénéficie, sous certaines conditions, du taux réduit de la TVA de 5,5 % ou, depuis peu, du taux intermédiaire de 7 %. Pour mémoire, ces taux favorables sont prévus par l’article 278 sexies, I-11 du CGI.

Parmi les conditions à remplir, l’une d’elles concerne la « résidence principale ». Au cas particulier, cette condition ne va pas sans poser de difficulté puisqu’elle doit être remplie pendant les 15 années qui suivent l’achèvement ou l’acquisition de l’immeuble.

En effet, il ressort de l’article 284, II du CGI que lorsque cette condition cesse d’être remplie dans les 15 années qui suivent le fait générateur de l’opération (en cas de revente, d’usage à titre de résidence secondaire ou d’usage locatif, etc.), l’acquéreur du logement doit verser un complément de TVA qui représente la différence entre le taux réduit ou intermédiaire dont il a bénéficié, et le taux normal de TVA.

A noter toutefois que le montant de TVA à reverser est diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.

Prenons l’exemple suivant :

Un ménage acquiert le 1er septembre 2009 un logement à usage de résidence principale situé dans une zone ANRU pour un montant de 100 000 € hors TVA. La vente est soumise au taux réduit de la TVA de 5,5% (montant de TVA collectée = 5 500 €). Si la condition d’usage de résidence principale n’est plus remplie suite à la revente du logement le 1er novembre 2013 (c’est-à-dire dans la cinquième année suivant l’acquisition), le ménage devra reverser l’intégralité de la différence entre le montant de TVA au taux réduit et le montant de TVA au taux normal, soit 14 100 € (19 600 € – 5 500 €).

Une règle pratique permettait toutefois d’atténuer la rigueur de ce dispositif et d’éviter tout reversement effectif. Cette règle pratique est aujourd’hui rappelée au § 420 du BOI-TVA-IMM-20-20-20-20120912.

« Dès lors qu’il s’agit d’une cession intervenant dans les cinq ans de l’achèvement, la revente sera soumise à la TVA, soit au taux normal, soit au taux réduit si les conditions d’octroi du régime de faveur sont remplies par le nouvel acquéreur (acquisition par des personnes physiques remplissant la condition de ressources d’un logement pour un prix plafonné à usage de résidence principale situé dans un quartier faisant toujours l’objet d’une convention pluriannuelle visée à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 ou entièrement situé à une distance de moins de 500 mètres de la limite d’un tel quartier). Le vendeur acquittera cette dernière calculée sur son prix de cession mais diminuée du montant de la TVA acquittée lors de son acquisition (soit, dans l’exemple 5 500 €) et du montant de la TVA à reverser (soit, dans l’exemple 14 100 €) ».

Au-delà de la rédaction anachronique de ces commentaires (qui ne prennent en considération ni la réforme de la TVA immobilière opérée le 11 mars 2010, e.g. revente d’un maison construite dans le cadre d’un CCMI, ni l’instauration d’un taux intermédiaire de la TVA de 7%), on doit relever que cette règle pratique ne pourra plus jamais s’appliquer si la TVA immobilière est totalement supprimée chez les particuliers.

Or, en l’absence de règle transitoire, les dispositions actuellement discutées devant le Parlement sont telles qu’il ne sera plus possible de soumettre une telle vente à la TVA à compter du 1^er janvier 2013 et qu’un reversement intégral de l’économie de TVA sera à effectuer.

On suivra donc avec un intérêt particulier les futurs commentaires de l’administration fiscale sur ce point.