Immobilier et paradis fiscaux – la France cible Jersey, les Bermudes et les îles Vierges britanniques
La France vient de mettre à jour la liste des États et Territoires Non Coopératifs (ETNC). Les Bermudes, Jersey et les îles Vierges britanniques ont été ajoutés à la liste tandis les Philippines en ont été retirées. Cette liste est mise à jour tous les ans et inclut donc désormais : les Bermudes, le Botswana, Brunei, le Guatemala, Jersey, les îles Marshall, Montserrat, Nauru, Niue et les îles Vierges britanniques.
Pour les Philippines, les effets du retrait sont applicables rétroactivement dès le 1er janvier 2013.
En revanche, s’agissant des nouveaux-entrants, la mise à jour de la liste ne produira d’effet qu’au 1er janvier 2014. Par conséquent, les contribuables ont, en principe, jusqu’à la fin de l’année 2013 pour prendre les dispositions nécessaires concernant les éventuels revenus transitant par un résident fiscal localisé dans un ETNC.
En effet, les dispositifs de lutte contre la fraude et l’évasion fiscales (notamment les dispositifs anti-abus défini à l’article 209 B du Code général des impôts) sont fortement renforcés vis-à-vis des ETNC. Par ailleurs, de nombreux avantages fiscaux sont restreints dès lors que des résidents de ces États sont concernés. Le Code Général des Impôts prévoit notamment :
- un taux de retenue à la source de 75% sur les dividendes, intérêts et redevances lorsqu’ils sont payés à des bénéficiaires localisés dans un ETNC ;
- un taux de retenue à la source de 75% sur les plus-values immobilières, i.e. les revenus tirés de la cession d’un immeuble ou des titres de sociétés à prépondérance immobilière, réalisées dans un ETNC ;
- l’exclusion du régime dit des « sociétés mères et filiales » (exonération d’impôt sur les sociétés à hauteur de 95%) pour les dividendes reçus de filiales résidentes d’un ETNC ;
- l’exclusion du régime du long terme des plus-values issues de la cession de titres détenus dans un ETNC.
Concernant plus précisément le dispositif anti-abus de la taxe de 3% sur les immeubles détenus en France par des entités étrangères, il n’est pas encore clairement déterminé si les entités localisées aux Bermudes, à Jersey ou dans les îles Vierges britanniques peuvent toujours prétendre aux cas d’exonération de la taxe de 3% prévus par l’article 990 E 3° du CGI. Ces cas d’exonération sont ouverts aux entités résidentes d’États ayant « conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales », ce qui demeure leur cas. Ainsi, sauf à ce que la France dénonce les conventions fiscales qui restent actuellement en vigueur avec ces États, la mise à jour de la liste des ETNC ne devrait pas avoir d’effet direct sur la taxe de 3% au vu de la lettre du Code Général des Impôts. La « liste des États ou territoires hors Union européenne ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative pour l’application du 3° de l’article 990 E du Code général des impôts » fait d’ailleurs l’objet d’une publication spécifique par l’administration fiscale française, indépendamment de la liste des ETNC.
Néanmoins, on voit mal comment des États qualifiés de « non-coopératifs » par manque de transparence pourraient en toute logique ne pas être également exclus du bénéfice des cas d’exonération de la taxe de 3% lorsque cette exonération est soumise à des conditions de résidence et d’échange d’informations fiscales. En pratique, le fait générateur de la taxe de 3% intervenant au 1er janvier de chaque année, l’administration aurait jusqu’au 1er janvier 2014 pour lever toute incertitude. Toutefois, en l’absence de clarification, le seul moyen permettant d’atténuer complètement le risque d’être imposable à la taxe 3% dans le cas où une entité localisée aux Bermudes, à Jersey ou dans les îles Vierges britanniques serait interposée dans une chaîne de participation d’un immeuble en France, serait de restructurer le schéma de participation avant la fin de l’année 2013.
Il est toutefois intéressant de noter que d’après un article du Financial Times, les pays nouvellement visés par l’administration fiscale pourraient modifier leur politique d’échange de renseignements rapidement, ce qui pousserait la France à revenir sur sa décision avant la fin de l’année. Par ailleurs, un retrait de la liste de l’un des nouveaux-entrants au cours de 2014 priverait de tout effet l’inclusion temporaire du pays concerné dans la liste des ETNC dans la mesure où ce retrait serait de fait rétroactif au 1er janvier 2014.
Jersey, Bermuda and the BVIs now on the French “blacklist” of tax heavens
France has just updated its list of Non-Cooperative States and Territories (“NCST”). Bermuda, the British Virgin Islands and Jersey are new entrants while the Philippines have been removed.
This list, which is updated annually, therefore now considers the following countries as NCST: Bermuda, Botswana, the British Virgin Islands, Brunei, Guatemala, Jersey, the Marshall Islands, Montserrat, Nauru and Niue.
For the Philippines, the amended list entered into force with retroactive effect as from 1 January 2013.
Regarding the new entrants, however, the effects of their inclusion in the list will be suffered as from 1 January 2014 only. As a consequence, taxpayers have, in principle, until year end 2013 to take any action in order to improve their tax position and income flows to and from NCSTs.
Indeed, the French anti-avoidance rules are significantly strengthened when dealing with resident of NCSTs. In addition, numerous fiscal measures are restricted to the extent residents of these jurisdictions are involved. The French Tax Code provides notably for:
- a 75% withholding tax on dividends, interest and royalties paid to beneficiaries located in an NCST;
- a 75% withholding tax on real estate capital gains, i.e. gains deriving from the sale of French real estate or shares in a French property-rich company as defined by French domestic law, by an NCST resident.
- the exclusion of the French participation exemption regime (which allows a 95% exemption) for dividends paid by an entity located in an NCST to a French resident company;
- the exclusion of the participation exemption regime for capital gains on the sale of a participation held in an NCST company;
Concerning more specifically the French 3% tax rules, however, it is yet unclear whether entities residents in Jersey, the BVI or Bermuda will still be able to qualify for the cases of exemption which are available to residents of countries having signed tax information exchange treaties with France. Unless France specifically denounces these treaties, they remain applicable and therefore, in principle, the list of NCSTs should have no direct effect on the 3% tax. It must be added in this respect that the list of qualifying countries for 3% tax purposes is subject to a specific and separate publication by the French tax authorities.
Nevertheless, it may be expected that countries qualified as “non-cooperative” will logically also be denied qualification for 3% tax exemption. Although the French tax authorities could clarify the position before next 1st January, which is the date on which liability to the French 3% tax is assessed, they have no set time to do so. Therefore the only way to mitigate completely the risk of liability to the French 3% tax as a result of an entity resident in Jersey, the BVI or Bermuda being interposed in the chain of ownership of French real estate, would be to restructure the chain of ownership before year end 2013.
It is also interesting to note that according to an article published by the Financial Times, the countries newly listed as NCSTs could shortly modify their information exchange policies thus pushing France to changing its position before year end. Furthermore, a withdrawal from the list during the year 2014 would normally be retroactive, thus normally resulting in depriving the black-listing of these countries from any practical effect.
2014 : augmentation des droits sur les ventes d’immeubles
A compter de 2014, le taux maximal des droits de mutation sur les ventes d’immeubles pourrait augmenter et passer de 5,09% à 5,80%.
Une prochaine loi de finances pourrait en effet autoriser les départements à relever le plafond de perception des droits de mutation de 3,8% à 4,5%. Cette autorisation serait valable pour une durée de deux ans (2014 et 2015).
Pour mémoire, le taux maximal des droits de mutation sur les ventes d’immeubles est aujourd’hui calculé comme suit :
– un droit départemental : 3,8 %
– une taxe communale : 1,2 %
– un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement : 2,37 % du droit départemental
Soit un total de 5,09 %.
Ce taux maximal concerne notamment les ventes d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans ainsi que les ventes d’immeubles entre particuliers.
Le Conseil d’Etat valide le principe de la double imposition des crédit-preneurs au titre des impôts locaux assis sur la valeur ajoutée
Le Conseil d’Etat a confirmé, dans une décision récente du 10 juin 2013 (CE 9˚ et 10˚ s-s-r., 10 juin 2013, n˚ 351 657) que les redevances de crédit-bail ne pouvaient pas être déduites de la valeur ajoutée servant à la détermination de la cotisation minimale de taxe professionnelle (et actuellement de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises -CVAE), alors même que les biens pris en crédit-bail sont donnés en sous-location à des utilisateurs finaux.
La Haute juridiction a validé la position de l’administration fiscale qui a refusé, pour la détermination de la valeur ajoutée servant au calcul de la cotisation minimale de taxe professionnelle, la déduction des loyers afférents à des matériels informatiques pris en crédit-bail par une société et donnés en sous-location.
Le contribuable se prévalait, au cas particulier, de la situation de double imposition induite par la position du Service dans la mesure où (i) il ne pouvait pas déduire les redevances de crédit-bail versées au crédit-bailleur et, dans le même temps, (ii) il devait retenir dans ses produits les loyers qui lui étaient versés par les sous-locataires. Les arguments avancés en défense tendaient à souligner la différence de traitement avec les contribuables qui choisissaient de recourir à des locations simples et qui bénéficiaient, à ce titre, d’un régime de neutralité fiscale dans la mesure où, en contrepartie de l’imposition des sous-loyers perçus, il étaient autorisés à déduire les loyers versés au bailleur principal.
Le Conseil d’Etat a considéré qu’un crédit-preneur et un locataire de longue durée ne pouvaient être regardés comme étant dans une situation juridiquement et économiquement analogue et, par suite, comparable. Ainsi, le loyer versé, dans le cadre d’un crédit-bail, a pour contrepartie non seulement la disposition du bien, mais aussi le droit d’opter pour son acquisition au terme du crédit, constituant ainsi une modalité de financement du bien. En revanche, dans le cadre d’une location simple, le loyer a pour seule contrepartie la disposition du bien mais ne permet pas d’acquérir un élément de patrimoine.
Cette règle, particulièrement pénalisante, reste aujourd’hui valable pour la détermination de la valeur ajoutée servant d’assiette à la liquidation de la CVAE. La double imposition qui en est issue trouve, désormais, son fondement dans le texte de l’article 1586 sexies du CGI et n’est donc susceptible d’être évitée que par le biais d’une évolution législative.
Cela étant souligné, il convient d’observer que l’entrée dans le champ d’application de la Contribution Economique Territoriale (CET) des activités de location et de sous-location nue d’immeubles à usage professionnel s’est accompagnée par la mise en place de plusieurs dispositifs d’atténuation de la charge fiscale des contribuables exerçant, à titre principal ou accessoire, de telles activités. Ainsi, les sociétés qui prennent en crédit-bail des immeubles nus professionnels et les donnent en sous-location peuvent, sous certaines conditions, bénéficier de plusieurs dispositifs tels l’écrêtement ou le lissage pour atténuer leur charge fiscale liée à la CET. Si le dispositif du lissage s’étend jusqu’à l’horizon 2019, le mécanisme de l’écrêtement des pertes prend fin en 2013. Les réclamations devront, pour ce dernier, être déposées au plus tard le 31 décembre 2013 (pour la CET 2012) et le 31 décembre 2014 (pour la CET 2013).
Pascale Prince et Soufiane Jemmar, avocats, TAJ société d’avocats, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
