Dispense de TVA – Art. 257 bis du CGI – Locaux donnés en location sans TVA

En résumé : La location d’une partie des locaux sans TVA ne bloque pas la dispense de TVA de l’article  257 bis du CGI chez un vendeur « immobilisé ». En revanche, la destination locative doit être totale.

Lorsqu’un immeuble est cédé avec une activité économique, le droit commun de la TVA s’efface obligatoirement au profit d’un mécanisme spécifique prévu par l’article 257 bis du CGI en faveur des transmissions d’« universalité ». Dans les dossiers, toute la question est donc de savoir si l’immeuble est ou non cédé avec une « activité économique » au sens de la TVA.

La notion d’« activité économique » est une notion particulièrement large, qui ignore la distinction traditionnelle entre activité civile et activité commerciale, et qui inclut la location d’un immeuble (« exploitation d’un bien […] en vue d’en tirer des recettes ayant un caractère de permanence »). Par suite, l’immeuble qui est cédé avec une activité locative devrait donc logiquement entrer dans les prévisions de l’article 257 bis du CGI. En cela, on peut considérer que les rescrits publiés de l’administration fiscale ne sont venus que confirmer la lettre du texte.

Deux questions pratiques reviennent cependant régulièrement.

1. La location doit-elle être taxée à la TVA ?
2.  L’immeuble doit-il être intégralement affecté à l’activité locative ?

S’agissant de la première question, le code général des impôts (art. 257 bis) et l’administration fiscale (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10-20121001 § 50) donnent actuellement la réponse suivante. La dispense de TVA ne bénéficie qu’aux transferts entre assujettis redevables, ce qui exclurait les assujettis non redevables. En revanche, elle bénéficie aux « redevables partiels », c’est-à-dire, appliqué au domaine de l’immobilier, ceux qui taxent une partie de leurs loyers à la TVA au titre d’un immeuble donné (chaque immeuble étant considéré comme une activité distincte ou, techniquement, un « secteur distinct d’activité »). La location d’une partie de l’immeuble en exonération de TVA (e.g. habitation ou preneur non assujetti ayant refusé l’option du bailleur) ne vient pas bloquer le mécanisme de la dispense applicable à la cession de l’immeuble concerné dès lors qu’une partie des loyers est valablement taxée à la TVA, de plein droit ou sur option.

Ce régime mixte ne contrevient pas non plus à la condition d’affectation intégrale à une activité locative, qui a été posée en 2008 par l’administration fiscale. En effet, cette condition vise à exclure du bénéfice de la dispense des immeubles qui sont en partie utilisés pour une autre activité (et non pas des immeubles en partie vacant dès lors que l’affectation à une activité locative peut être prouvée). L’exemple le plus éclairant est celui d’une société industrielle qui donne en location une partie des bureaux qu’elle occupe à une filiale du groupe. Dans cette hypothèse, l’immeuble est en partie affecté à une activité industrielle et en partie à une activité locative. Ainsi, en cas de cession isolée de l’immeuble (i.e. sans l’activité industrielle), l’administration fiscale considère que la dispense ne s’applique pas même si une partie de l’immeuble est affectée à une activité locative. On sait que cette condition soulève de nombreuses difficultés pratiques qui ont été résolues dans des rescrits nominatifs qui pourraient utilement donner lieu à des publications officielles (l’exemple le plus pertinent étant, à notre avis, celui de l’immeuble affecté à une activité d’hôtel et de restaurant).