257 bis du CGI – dispense de TVA – droit d’entrée

 

Dans une affaire particulière, la CAA de Versailles vient de juger l’application de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI au versement d’un droit d’entrée (CAA de Versailles 23 mars 2017, n° 16VE00747, SARL LAND RIVER). Dans la mesure où la dispense de TVA présente un caractère obligatoire, la TVA facturée par le bailleur a été considérée comme facturée à tort. L’administration fiscale a donc rejeté la déduction de cette TVA chez le locataire.

L’administration fiscale et la CAA de Versailles ont ainsi refusé la qualification de compléments de loyers et ont considéré qu’il y avait cession d’une partie autonome d’une entreprise au sens des dispositions TVA.

La délimitation des frontières de la dispense de TVA est une tâche difficile.

La jurisprudence communautaire nous incite à retenir une interprétation large de ce mécanisme (voir notamment CJUE 10 novembre 2011, C-444/10, SCHRIEVER). Notre culture française tend toutefois à limiter son application à des hypothèses classiques de transmission d’entreprises (voir les commentaires du BOFIP). Cette conception stricte a déjà soulevé des difficultés lorsque l’on a découvert que la dispense devait également être appliquée, en matière immobilière, lors de la vente d’un immeuble accompagnée du transfert d’un bail. Cette découverte n’a cependant toujours pas été « digérée » dans la mesure où plus de 10 ans après cette reconnaissance, les opérateurs attendent encore des commentaires officiels qui viendraient préciser les cas d’application et de non application. Ces commentaires officiels permettraient d’éviter que la dispense de TVA ne se transforme en « machine à redressements » , comme au cas particulier, et demeure cantonnée à ses buts premiers, à savoir : simplification administrative et préservation de la trésorerie des entreprises.

Pour mémoire, les faits de l’affaire étaient les suivants :

– Aux termes du bail :  le bailleur met à la disposition du preneur un local dans un centre bénéficiant d’une attractivité commerciale préexistante. En conséquence le preneur est redevable envers le bailleur d’un droit d’entrée d’un montant unique et forfaitaire de 600 000 Euros HT. […]  Ce droit d’entrée restera définitivement acquis au bailleur, dès la prise d’effet du bail, en contrepartie des avantages de la propriété commerciale conférée au preneur […]
– Le locataire a porté en immobilisation à son bilan l’acquisition d’un fonds de commerce pour un montant de 600 000 euros, ce chiffre étant porté au tableau n°2050 à l’actif du bilan et au tableau n°2054 des immobilisations
– Le locataire ne s’est pas prévalu pas d’une erreur comptable

« Cette décision devra être confirmée »

Nota : annulation par CE 3e et 8e ch. réunies, 15 février 2019, n° 410796 « Mentionné aux tables du recueil Lebon »

Taxation à la TVA si le loyer est soumis à la TVA : « Le droit d’entrée dû lors de la conclusion d’un bail commercial doit, en principe, être regardé comme un supplément de loyer qui constitue, avec le loyer lui-même, la contrepartie d’une opération unique de location, et qui est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée au même titre que celui-ci, et non comme une indemnité destinée à dédommager le bailleur d’un préjudice résultant de la dépréciation de son patrimoine. La seule circonstance que le bail commercial se traduise, pour le preneur, par la création d’un élément d’actif nouveau, compte tenu du droit au renouvellement du bail que celui-ci acquiert, ne suffit pas pour caractériser une telle dépréciation. »

Pas de 257 bis : « Il résulte de l’interprétation que la Cour de justice de l’Union européenne a donnée du premier alinéa de l’article 19 de la directive 2006/112/CE dans son arrêt du 19 décembre 2018, Mailat e.a. (C-17/18), que la notion de  » transmission, à titre onéreux ou à titre gratuit ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens  » ne couvre pas l’opération par laquelle un bien immeuble qui servait à une exploitation commerciale est donné en location. »

Concept d’ « opération unique de location » – voir aujourd’hui l’article 257 ter du CGI