DMTO – engagement de revendre – application du délai spécial de deux ans prévu en cas de vente « à la découpe »
Dans un arrêt très remarqué du 7 juillet 2015, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a censuré la pratique de l’Administration fiscale consistant à se placer dès l’expiration du délai spécial de 2 ans prévu au dernier alinéa de l’article 1115 du CGI, décompté à partir de la date d’acquisition du bien, pour apprécier le respect – ou non – de l’engagement de revendre pris en application des dispositions de ce même article en cas de ventes dites « à la découpe ».
En effet, selon la Cour, lorsqu’un marchand de biens a acquis un immeuble en s’engageant à revendre le bien dans un délai maximum de cinq ans (4 ans sous l’empire de la législation en vigueur à l’époque des faits litigieux), tout en précisant que ce délai serait ramené à deux ans pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant l’un des droits de préemption des locataires, la revente de logements loués lors de l’acquisition mais libres d’occupation au moment de la revente est soumise au délai de cinq ans et non de deux ans.
Autre point d’attention. On constate que le rescrit 2009/22 FI du 31 mars 2009, relatif à l’articulation des délais de 5 et 2 ans en cas d’acquisitions successives par des assujettis à la TVA, n’a pas été repris au BOFIP consacré au régime spécial des achats destinés à la revente (BOI-ENR-DMTOI-10-50-20140429). Nous avons donc alerté l’Administration fiscale de la non-reprise au BOFIP de sa position antérieurement retenue.
Article rédigé par Xixi Zhang, avocate
Nota : à comparer avec TGI Paris, 9e ch. 2e sect., 30 janv. 2018, n° 16/14758.
« La décision, invoquée par la requérante, de la Cour de cassation du 7 juillet 2015 (Com. 7 juillet 2015, pourvoi n° 13-23.366 Bull. 2015, IV, n° 51) considérant que “ni le fait de se placer sous le régime de l’article 1115 du CGI, ni la division de l’immeuble par lots n’ont déclenché en eux-mêmes le droit de préemption des locataires qui occupaient les appartements au moment de l’acquisition de l’immeuble par la société”, alors que l’administration fiscale soutenait que l’acquisition de lots occupés déclenchait en elle-même le droit de préemption, n’est pas transposable en l’espèce dès lors que le droit de préemption des locataires a été déclenché par le bailleur »
Taxe de publicité foncière – récapitulatif des taux applicables à Paris depuis le 1er janvier 2016
Compte tenu de l’augmentation de taux votée par le conseil de Paris le 23 novembre 2015 (voir notre article du même jour) et de l’adoption par le législateur d’une taxe additionnelle de 0,6% concernant les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage situés en île de France (voir notre article du 16 novembre mis à jour), il nous a paru nécessaire de faire un premier point sur les taux applicables depuis le 1er janvier 2016 aux ventes d’immeubles situés à Paris, en attendant les commentaires de l’administration fiscale.
Immeuble vendu par un assujetti agissant en tant que tel :
– immeuble achevé depuis moins de cinq ans : 0,715% (y compris s’agissant des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage)
– immeuble achevé depuis plus de cinq ans – locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage : 6,40% sauf engagement de revendre dans les cinq ans (1,315%) ou engagement de construire dans les quatre ans (125 eur à confirmer) – lease-back conclu avec un crédit bailleur (1,315%)
– immeuble achevé depuis plus de cinq ans – autres cas : 5,80% sauf engagement de revendre dans les cinq ans (0,715%) ou engagement de construire dans les quatre ans (125 eur) – lease-back conclu avec un crédit bailleur (0,715%)
Immeuble vendu par un non assujetti à la TVA :
– locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage : 6,40% sauf engagement de revendre dans les cinq ans (1,315%) ou engagement de construire dans les quatre ans (125 eur à confirmer)
– autres cas : 5,80% sauf engagement de revendre dans les cinq ans (0,715%) ou engagement de construire dans les quatre ans (125 eur)
Nous avons également profité de ce récapitulatif pour mettre à jour l’espace DMTO.
Paris – augmentation des droits de mutation à titre onéreux à compter du 1er janvier 2016
À compter du 1er janvier 2016, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans seront soumises au taux global de 5,80% au lieu de 5,09%. Cette augmentation concerne également les ventes d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans lorsqu’elles sont réalisées par des non assujettis à la TVA.
Cette augmentation résulte d’une délibération votée ce jour par le Conseil de Paris.
En revanche, les ventes d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans demeurent, quant à elles, soumises au taux global de 0,715% lorsqu’elles sont effectuées par des assujettis à la TVA.
En ce qui concerne les « locaux à usage de bureaux », à noter que le taux global devrait en réalité être porté à 6,40% sous réserve du vote, par le parlement, de l’article 21 du projet de loi de finances rectificative pour 2015 (voir sur ce sujet l’article du 16 novembre).
LFR 2015 – Article 21 – Création d’une taxe additionnelle aux DMTO sur les cession de locaux à « usage de bureaux » en Ile de France achevés depuis plus de 5 ans – adopté
L’article 21 du projet de loi de finances rectificative pour 2015 propose la création d’une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigibles sur certaines mutations à titre onéreux d’immeubles. Le taux de cette taxe serait de 0,6%.
Les mutations en cause seraient celles concernant :
– les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage entrant dans le champ d’application de la nouvelle taxe pour la création de bureaux Ile de France ;
– les locaux achevés depuis plus de 5 ans.
La taxe additionnelle s’appliquerait aux actes passés à compter du 1er janvier 2016. Aucune mesure transitoire ne vise les promesses signées jusqu’à ce jour.
Ne seraient donc pas visées les mutations concernant :
– des locaux d’habitation ;
– des locaux achevés depuis moins de 5 ans.
En revanche, entreraient également a priori dans le champ de cette taxe additionnelle les mutations suivantes :
– les mutations au titre desquelles l’acquéreur prend un engagement de revendre (article 1115 du CGI) ;
– les mutations effectuées dans le cadre d’un lease-back (article 1594 F quinquies, H du CGI).
A compter du 1er janvier 2016, les mutations concernées par cette taxe additionnelle devraient être soumises à la taxe globale suivante :
– s’agissant des immeubles achevés depuis plus de 5 ans : selon leur localisation (Paris) : 3,8% (droit départemental) + 1,2% (taxe communale) + 0,6% (taxe additionnelle) + (3,8% x 2,37%) (prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement dû sur le droit départemental) = 5,69% ou 4,50% + 1,2% + 0,6% + (4,50% x 2,37%) = 6,40%
– s’agissant des immeubles au titre desquels un engagement de revendre est pris par l’acquéreur assujetti : 0,7% + 0,6% + (2,14% x 0,7%) = 1,3150%
– s’agissant des mutations d’immeubles effectuées dans le cadre d’un lease-back : 0,7% + 0,6% + (2,14% x 0,7%) = 1,3150%
Projet de loi de finances rectificative – article 21 – évaluations préalables
Projet de loi de finances rectificative – article 21
Assemblée nationale – rapport commission des finances
Assemblée nationale – débats
Assemblée nationale – texte adopté en première lecture
Sénat – rapport commission des finances
Sénat – débats
Sénat – texte adopté en première lecture
Texte
I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :
[…]
2° L’article 1599 sexies est ainsi rétabli :
« Art. 1599 sexies. – Il est perçu au profit de la région d’Ile-de-France une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigibles sur les mutations à titre onéreux, autres que celles mentionnées au A de l’article 1594 F quinquies, de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage mentionnés à l’article L. 520-1 du code de l’urbanisme.
« Le taux de la taxe est fixé à 0,6 %.
« Cette taxe est assise, recouvrée et contrôlée selon les mêmes procédures et sous les mêmes sanctions, garanties, sûretés et privilèges que les droits et taxes auxquels elle s’ajoute. »
[…]
IV. – Le 2° du I s’applique aux actes passés et mutations conclues à compter du 1er janvier 2016.
