257 bis – CBI – levée d’option suivie d’une revente rapide – arrêts du Conseil d’Etat
Dans deux arrêts du même jour, le Conseil d’Etat confirme l’application de la dispense de TVA en cas de revente rapide à la suite d’une levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier lorsque le crédit-preneur donnait en sous-location l’immeuble objet de l’opération.
Cette décision doit encore être analysée pour déterminer son exacte portée.
Cependant, dans la mesure où cette décision est contraire à certains rescrits émis par la DLF, nous espérons un commentaire de l’administration indiquant :
– la portée exacte que l’administration entend donner à cet arrêt ;
– le neutralisation de la TVA facturée à tort dans les opérations où la dispense n’a pas été appliquée ;
– l’analyse à retenir à l’occasion de la recherche de l’opération de référence en cas de vente soumise à la TVA sur option, afin de déterminer si la TVA est due sur le prix ou sur la marge.
Nous reviendrons sur cet arrêt après analyse des conclusions.
Immobilier – contribution sociale de solidarité – C3S – ORGANIC – montants à ne pas intégrer dans l’assiette de la taxe – opérations couvertes par l’article 257 bis – vente, fusion, apport, TUP
L’expérience montre que les opérateurs peuvent payer, par erreur, de la C3S sur certaines opérations immobilières. A l’approche de la date limite de paiement pour les opérations de l’année 2014 (15 mai 2015), nous faisons un point sur certains des pièges à éviter.
La C3S est, en principe, calculée sur la base du chiffre d’affaires reporté sur les déclarations de TVA. La difficulté vient du fait que les informations qui sont reportées sur les déclarations de TVA ne permettent pas toujours de distinguer le chiffre d’affaire à retenir pour le calcul de la C3S, des autres revenus qui doivent, quant à eux, être exclus.
En matière immobilière, le piège classique concerne les opérations couvertes par la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis. Il s’agit donc de certains achats ou ventes d’immeubles, de certains apports, des fusions et des TUP. L’administration fiscale exige que le montant hors taxe de ces opérations soit reporté sur la ligne 05 de la déclaration de TVA, qui peut contenir du chiffre d’affaires soumis à la C3S. Les opérateurs doivent donc analyser les différentes opérations qui sont reportées en ligne 05, afin d’exclure, selon les cas, tout ou partie du montant de l’opération couverte par l’article 257 bis, de l’assiette de la C3S.
Un autre piège est la vente d’un immeuble immobilisé lorsque la vente est soumise à la TVA sur marge. Une fois encore, la ligne 05 est utilisée pour reporter une partie du prix de vente de cet immeuble, ce qui peut occasionner un trop versé de C3S.
Les investisseurs immobiliers pourront également utilement procéder à une vérification pour les années antérieures et notamment s’agissant des opérations réalisées en 2011 puisque des réclamations sont encore possibles pendant quelques jours, selon la date de paiement de la C3S en 2012.
Livraison à soi-même – suppression partielle – article 32 (article 17 du projet de loi) de la loi de simplification de la vie des entreprises – publication de la loi
Depuis le 22 décembre 2014, date d’entrée en vigueur de la loi de simplification de la vie des entreprises, certaines livraisons à soi-même ne sont plus taxables à la TVA. En effet, en raison d’une incompatibilité avec le droit communautaire, l’article 32 de la loi susvisée a supprimé certains cas de taxation de livraison à soi-même.
On rappelle que la livraison à soi-même est un mécanisme correcteur qui repose sur une fiction de vente à soi-même. Plusieurs cas de taxation sont prévus par le code général des impôts.
En matière immobilière, les cas les plus fréquents sont les constructions d’immeubles neufs et les travaux commandés par les assujettis qui affectent ces biens à leur entreprise (usage propre ou exploitation locative). Il existe également des cas spécifiques de taxation dans le cadre de la politique sociale du logement.
L’article 32 de la loi de simplification de la vie des entreprises supprime la taxation des livraisons à soi-même résultant de la construction d’un immeuble neuf ou de la réalisation de travaux lorsque la TVA relative à ce bien est récupérable à 100% par l’assujetti qui fait construire l’immeuble ou par celui qui fait réaliser les travaux.
Tableaux synthétiques (hors politique sociale du logement)
Nota du 4 mars 2021 : les commentaires administratifs n’ont pas confirmé l’absence de taxatation de la LASM mais la taxation (voir notre article du 31 mars 2016).
Dans la mesure où nous comprenons que certains cas de livraison à soi-même n’étaient pas conformes avec le droit communautaire, les futurs commentaires administratifs pourraient utilement indiquer les règles à suivre, s’agissant des régularisations, en cas d’oubli / erreur de taxation d’une livraison à soi-même qui apparaît, à présent, non conforme. L’administration fiscale pourrait ainsi préciser s’il faut ou non reconstituer, a posteriori, un montant de TVA initiale comme si la livraison à soi-même avait été correctement taxée ?
Cette réforme est d’une grande importance pratique dans la mesure où les documentations remises par les entreprises à l’occasion des ventes d’immeubles reposent notamment sur la taxation des livraisons à soi-même.
Au-delà de la mise en conformité avec le droit communautaire, on pourrait se demander si une telle réforme constitue une véritable simplification pour les entreprises. Certes, des cas de taxation de livraisons à soi-même sont supprimés. La contrepartie de cette suppression est toutefois une organisation comptable permettant de suivre, dépense par dépense, la TVA relative à un immeuble immobilisé. La lecture directe du bilan ne permet pas, en effet, d’effectuer ce suivi en raison de la comptabilisation par composants. Cette organisation doit également être mise en place en sachant que le délai de régularisation est de vingt années en matière immobilière et que cette documentation peut être auditée et transmise, à l’occasion d’une vente, par les conseils de l’acheteur lorsque la vente relève des dispositions de l’article 257 bis du CGI ou déclenche un reversement de « vingtièmes » de TVA.
Les entreprises qui demeurent concernées par les livraisons à soi-même ont également intérêt à conserver les documents relatifs à la taxation de la livraison à soi-même (déclaration fiscales et documents de calcul) pendant une période tout aussi longue.
On ne peut donc pas véritablement parler de simplification. A partir du 22 décembre 2014, deux systèmes vont coexister avec des contraintes propres pour suivre des montants de TVA pendant vingt ans.
Nota du 4 mars 2021 : pour compléter cet article, il est nécessaire de se reporter à notre article concernant les commentaires administratifs qui ont été publiés postérieurement (voir notre article du 31 mars 2016).
Transfert d’universalité – art. 257 bis du CGI – transmission des informations relatives à la TVA
Lorsqu’une vente d’immeuble bénéficie de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, l’acquéreur est réputé continuer la personne du vendeur au regard de la TVA.
A cet égard, l’acquéreur est tenu, le cas échéant, de procéder aux régularisations éventuellement exigibles (reversements de « vingtièmes ») comme si le vendeur avait continué à exploiter lui-même l’immeuble.
La vente qui bénéficie de la dispense de TVA n’entraîne donc pas une remise à zéro des délais de régularisations et requiert un transfert d’informations relatives à la TVA entre le vendeur et l’acquéreur.
Ce transfert d’informations n’a pas été formellement encadré par l’administration fiscale qui exige simplement que le vendeur et l’acquéreur mentionnent le montant total hors taxe de la vente bénéficiant de la dispense sur la ligne 05 de la déclaration de TVA souscrite au titre de la période au cours de laquelle la vente est réalisée.
Afin de formaliser et de diffuser les bonnes pratiques que nous avons pu relever, nous proposons un projet de formulaire destiné à la transmission des informations nécessaires au suivi TVA. Ce formulaire est accompagné des indications nécessaires à son utilisation.
