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20 septembre 2019

DMTO – engagement de construire – construction au-delà du délai de 4 ans sans prolongation

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L’acquisition d’un terrain pouvant faire l’objet d’une opération de construction ou d’un immeuble pouvant faire l’objet d’une opération de restructuration lourde, peut être l’occasion de prendre un engagement de construire lorsque l’acquisition est faite par un assujetti à la TVA agissant en tant que tel.

Cet engagement qui est régi par les dispositions de l’article 1594-0 G, A du CGI, permet de bénéficier d’une exonération de taxe de publicité foncière, sous réserve d’un droit fixe de 125 EUR.

Cet engagement, lorsqu’il est rempli, permet d’éviter de payer de la taxe de publicité foncière au taux global de :

- 5,80% / 6,40% dans la grande majorité des départements (voir l’espace DMTO) ; ou

- 0,715% s’agissant d’un terrain à bâtir acquis auprès d’un assujetti à la TVA lorsque la TVA est calculée sur le prix et non pas sur la marge (voir notre article précédent sur le sujet de la TVA sur marge).

Le porteur de l’engagement dispose de 4 années à compter de l’acte d’acquisition, pour le remplir (via le dépôt de la DAACT ou d’une déclaration fiscale spécifique lorsqu’il ne récupère pas intégralement la TVA, la déclaration n° 940).

Lorsque l’opération prend plus de temps, celui-ci doit demander, à l’arrivée du terme, une prolongation annuelle, qui est, le cas échéant, accordée de manière tacite, et recommencer à nouveau la démarche à la fin du délai prolongé, autant de fois que nécessaire,  jusqu’au dépôt de la DAACT ou de la déclaration n° 940.

L’objectif de ce régime est rappelé par le BOFIP BOI-ENR-DMTOI-10-40-20160601 § 160 :

« Lorsque les mutations d’immeubles ou de droits immobiliers ont vocation à déboucher sur la production d’un immeuble neuf soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, le législateur a prévu d’écarter l’application des droits de mutation (sous réserve du paiement du droit fixe prévu à l’article 691 bis du CGI). Il s’agit ainsi d’éviter un cumul d’imposition entre ces droits et la TVA qui sera supportée finalement du fait de l’utilisation de l’immeuble (que ce soit par son occupant non déducteur, ou par répercussion du coût de la construction dans les prix des produits ou des prestations fournies par l’utilisateur assujetti). Dans cette logique, et eu égard aux aléas propres à la production immobilière, il n’y a pas lieu d’enserrer ce régime de faveur spécifique dans une contrainte de délai trop rigide à condition que les éventuels intermédiaires successifs soient en mesure de justifier de la réalité du projet immobilier. »

L’expérience montre que les services fiscaux peuvent effectuer des redressements lorsque les demandes de prolongations n’ont pas été déposées alors même qu’ils ont connaissance de l’achèvement des constructions, y compris lorsque cet achèvement intervient peu de temps après le terme du délai de 4 ans.

L’absence de demande de prolongation est alors cher payée puisqu’il s’agit du paiement de la taxe de publicité foncière accompagnée d’intérêts de retard et ceci pour une période parfois particulièrement longue, lorsque l’administration fiscale a jusqu’au 31 décembre de la sixième année qui suit la fin de l’engagement, pour agir.

Face à ce constat, nous ne pouvons que recommander aux acquéreurs de bien s’organiser pour gérer le dépôt des demandes de prolongation dans les temps.

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