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27 juin 2012

TVA – vente d’immeubles – reversement du prorata de loyer

actualité_dossier
La vente d’un immeuble donné en location donne généralement lieu à un reversement de prorata de loyer. En effet, le vendeur qui a encaissé le loyer au titre d’un mois ou d’un trimestre donné reverse à l’acquéreur une partie du loyer calculée prorata temporis dès lors que la vente intervient au cours de la période en cause.
Lorsque le bail est soumis à la TVA sur option ou de plein droit, la question est de savoir si ce reversement de loyer du vendeur à l’acquéreur doit ou non être soumis à la TVA.
La question n’est pas évidente et une lettre de confort a été demandée à la Direction de la Législation Fiscale en 2007.
La réponse est la suivante :
  • 1. Ce reversement n’est pas la contrepartie d’un service rendu par l’acquéreur au profit du vendeur : il ne s’agit pas d’un loyer et le vendeur n’est pas le locataire de l’acquéreur ;
  • 2. Dès lors que le loyer est encaissé par le vendeur, le vendeur doit reporter la totalité du loyer et la TVA correspondante sur sa déclaration de chiffre d’affaires.
  • 3. Le vendeur ne doit pas réduire la TVA collectée au titre du loyer encaissé lors du reversement prorata temporis à l’acquéreur.
Pour conclure, le prorata de loyer n’est donc qu’un simple ajustement financier effectué par les parties. Ce reversement n’est pas soumis à la TVA et prend comme base de calcul le loyer hors taxe.
Ces éléments de réponse, qui sont déconnectés du régime de la vente de l’immeuble, ne nous semblent pas remis en cause par la réforme de la TVA immobilière.
A noter qu’il existe un risque de TVA facturée à tort chez le vendeur qui accepterait une facture avec TVA de l’acquéreur au titre de ce reversement. A cet égard, le Conseil d’Etat a encore récemment rappelé que le fait que le vendeur soit de bonne foi ne supprime pas ce risque (CE 21 novembre 2011 n° 316485, 9e et 10e s.-s., min. c/ Sté Tobacco Exporters International).
A titre d’information, vous trouverez ci-joint une copie de la lettre de confort reçue de la DLF le 27 août 2007.

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